上海倒樓事件追蹤：樓盤中標地價是否太低？

上海倒樓事件追蹤：樓盤中標地價是否太低？

2009-06-30

梅都公司關於此樓盤開發的情況成為媒體和網友關注的熱點。
 
有網友找出了開發商上海梅都房地產開發有限公司和承建商上海眾欣建築有限公司的承建合同。根據上述合同，總建築麵積80200平方米，總投資額18830萬元，每平方米投資額不到2500元。另外，上海眾欣的建築資質僅三級。
 
而據當地媒體《東方早報》報道，這個銷售累計合同均價為每平方米14297元的樓盤，其項目土地獲得於6年前，當時中標地價僅為604元/平方米，不足同期公開出讓土地的1/3。
 
蓮花河畔景苑所在地是梅隴鎮26號地塊。根據2003年上海有償使用地塊一覽表，記者查詢獲悉，“蓮花河畔景苑”項目土地梅隴鎮26號地塊編號閔字（2003）197號，土地出讓日期為2003年10月10日，項目容積率1.8，中標價格4600萬元。以這一成交價格計算，土地價格不到604元/平方米，僅占到目前房價的4.2%。
 
令人不解的是，該地塊出讓方式並非公開出讓，而是采用邀請招標方式進行。
 
記者發現同時期出讓的另一幅閔行地塊——編號為“閔字（2003）198號”的馬橋鎮66號土地，地塊公開招標，5121平方米的地塊中標價格為1383萬元，平均價格為1929元每平方米。這個價格是梅隴鎮26號地塊均價的3倍。
 
據當地一位業內人士介紹，邀標形式出讓的地塊一般會把標書發放給比較知名的開發公司以保證開發質量，但至今仍是3級資質、注冊資金僅為800萬元的梅都開發公司顯然達不到這個標準。
 
另據東方衛視6月29日晚上報道，蓮花河畔景苑的成本價為4100元，合同房屋銷售均價為14297元。網友對此大為驚呼，稱該公司每平方米可以賺到1萬元，過於暴利。

上海倒塌樓盤樓板價僅房價4.2% 利潤或達360%

2009年06月30日

隨著蓮花河畔景園一在建樓盤的倒塌，開發商低價拿地，高價售出的事實被網友曝光。新民網記者29日根據現有的公開數據調查發現，該樓盤的樓板價僅為604元/平方米，而按照現在14297元/平方米的銷售價格計算，該項目的利潤或將高達360%。

根據上海市房地產估價師協會網站上公布的2003年上海有償使用地塊一覽表，記者發現“蓮花河畔景苑”項目土地梅隴鎮26號，地塊編號閔字（2003）197號，地塊麵積為42342平方米，土地出讓日期為2003年10月10日，出讓時間為70年，項目容積率1.8，中標價格4600萬元，但是數據顯示，該地塊當年實收出讓金為隻有1800萬元，其餘2800萬元應在2004年分批支付。如果按照4600萬元的中標價格計算，土地樓板價格不到604元/平方米（土地樓板價=中標價格/出讓地塊麵積/項目容積率），按照該樓盤網上房地產的成交均價14297元/平方米計算，僅占到目前房價的4.2%。與此同時，地塊出讓方式並非公開出讓，而是采用邀請招標方式進行。

以出讓價格來看，604元/平方米的土地樓板價即使在當時也屬於絕對低價。記者發現，另外一個與之較近的地塊，編號為“閔字（2003）236號”的莘莊鎮104號土地，出讓時間為12月31日，這幅地塊與梅隴鎮26號地塊土地等級都屬於6級，同時地理位置還遜於該地塊，但這幅22459平方米的地塊中標價格為7411.6萬元，以最後中標價格計算，樓板價格達到了2357元/平方米。

事實上，目前上海梅都房地產開發有限公司正被蓮花河畔景苑的業主和網友瘋狂“人肉搜索”。有網友找出了開發商上海梅都房地產開發有限公司司和承建商上海眾欣建築有限公司的承建合同。根據上述合同，總建築麵積80200平方米，總投資額18830萬元，每平方米投資額不到2500元，如果按照土地中標價格和投資額計算（該地塊動遷費用是否列入中標價格，目前無相關公開數據），該樓盤的兩大成本費用僅為3104元/平方米，以現在的14297元/平方米的銷售均價計算，樓盤利潤高達360%。

揭秘上海塌樓開發商背景：鎮辦企業

2009年06月30日08:48 　 南方網　 陳小瑩 孫小林 趙飛飛　
 
地方官員都是睜隻眼閉隻眼，相互有不可告人的互利秘密，這已不是什麽奇事怪事。這種現象在中國很普遍。造成了不出事情都沒事情，出了小事情，看政府態度，不追究也沒事情。除了大事情百姓要遷怒。政府要平息。一拔就是一大串。

在2008年的財務報表中，其淨利潤僅為8.92萬元？這些人都做公益事業的啊，一年賺這些，他們的煙錢都不夠。稅務機構可以解散了……

腐敗的官商勾結所造的大樓，本來就沒“根基”，外表漂亮裏麵“腐”根“爛”，怎能不倒......

開發商製造首都第一大坑  比上海塌樓事件更駭人！
倒塌調查:“梅都房產”注冊地至少被三家公司“共享”
整樓倒塌調查:多名股東與政府人員同名
 
誰在入股：鎮辦關聯公司背景：迅豪公司是建設方眾欣公司股東，占16.67%股份，眾欣的其他股東也大都是梅隴鎮的鎮辦企業；迅豪法定代表人曾任梅隴鎮鎮長助理、征地所所長；開發商梅都公司法定代表人張誌琴，同時也是迅豪公司股東之一
三家鎮辦背景的公司，直接或間接是由原閔行區梅隴鎮政府下屬企業改製而成，三家企業人員之間彼此流動

梅都公司注冊登記地址與上海市閔行區第四稅務所同在一個大院，這個大院有叫迅豪公司的開發商。

迅豪公司本身的股本結構同樣顯示出其是梅隴鎮下屬的鎮辦企業，其創立初期大股東亦是梅隴鎮征地事務所，法定代表人闕敬德。闕敬德曾任梅隴鎮鎮長助理、征地所所長。

這些曾經在鎮級征地服務所工作的人士在改製之後，分別成為了相關地產企業的負責人和自然人股東。而且多人在數家企業之間重複交叉持股。

“肯定有一方為錯誤資料”

倒樓事故建設方眾欣公司的財務狀況比較奇怪，在2008年的財務報表中，其淨利潤僅為8.92萬元

根據上海房地網上查詢到的資料顯示，資質有效期2000-10-1至2004-12-31。但上海市住房保障和房屋管理局查到該企業資質是從2000-10-1到2009-12-31

整幢樓已完全倒塌。

這是一條致命的“三點一線”。

倒塌樓向南10米，是一條河。這條名叫澱浦河的岸上，聳立著高達10米的巨大土堆；倒塌樓向北10米，是一個已經開挖了一半的地下車庫。

在汛期來臨前，沒有人知道，“倒塌大樓、巨大土堆、地下車庫”，這條致命的三點一線，是如何釀成的。

同樣不為外界知曉的是，在開發、施工這個鏈條上，也同樣存在著一條隱秘的商業鏈條。新華社的消息說，樓房倒覆事故的開發商、施工方、監理方等方麵負責人已被采取“適當控製措施”。

事故發生後，上海市委書記俞正聲和市長韓正迅速作出重要的批示，要求立即成立聯合調查小組，徹底查清事故的原因，並從規劃和施工許可，招投標資金的管理，施工圖的審核等各個環節進行審查，並依法作出嚴肅的處理。

在當前房市烈火烹油再度飆進之時，尤需冷靜麵對。火中取栗的結果將是多數人死於貪婪。畢竟，公共工程關乎人命，像上海塌樓這樣的悲劇應該劃上休止符。

致命的三點一線

自6月27日事故暴發後，連續三天，幾輛綠皮大噸位卡車進場輪番進出，搬運著土石。秘密潛藏在這些土石中。

事故發生的前一日，位於“蓮花河畔景苑”北麵的澱浦河岸出現了汛堤沉降的現象，防汛主管部門上海市水務局遂派人搶修河堤，並發現了土堆堆積過高的問題，連夜運走土石高達一萬立方米。

這一現象並沒有引起開發商和建設方的重視，但卻讓聯合事故調查組和專家組們找到了重要線索。

6月29日，本報記者從聯合調查組獲得的獨家信息顯示，這令人匪夷所思的倒塌事件，看起來就是一個物理現象：

高達10餘米的土堆，巨大壓力擠壓了大樓的南側地基，大樓北側地基則是一個剛剛開挖的地下車庫，使得大樓的南北兩側地基受壓程度嚴重失衡。

“上海的地產界有個‘老八噸’的說法，也就是每平方米土地隻能承受8噸重量的意思。但這個隻是一個平均數字，要具體地方具體測量。”一位了解此事的地產人士對本報記者評論說。

“樓房右邊河邊堆積淤泥產生壓力，一噸土有兩噸力，左邊又在建地下室，所以可能導致了這種樓房的倒塌。”一位業內人士對本報記者透露。

致命的疏漏不僅於此。深挖的地下車庫是另一個因素。一位調查組的組成人員觀察後說，地下車庫的挖掘過程並沒有打“維護樁”。

“一般而言，挖地下車庫需要測算對於已有建築的影響，這是常規。而且最好要打維護樁。”上述人士告訴本報記者。

地下車庫的施工和土堆堆放的“瑕疵”，疊加在一起，放大了隱患的危險係數。而且它們和大樓本身，構成了由南到北的致命“三點一線”，直接改變了地基的受壓結構。

“最後一根稻草”則是上海進入汛期的連日暴雨。從今年6月中旬開始，上海進入了汛期，較大的降雨量增加了土石自身的重量，前述物理運動在汛期來臨後，開始發威，加重了土堆本身的重量，造成7號樓底層移位。

6月27日的淩晨5點多，位於上海閔行區蓮花南路羅陽路口的13層在建樓層整體“栽倒”，並造成一人死亡。

本報記者獲悉，由現代設計集團江歡成院士為組長、13位地質、水利、結構等方麵專家組成的專家組，仍在為最後的結論做檢測。

關於是否存在大樓鋼筋過細、存在建築質量的質疑，相關人士都向本報記者表示，“這個認定還不好說，要根據建築所需承載力的大小來判定。”

誰在入股：鎮辦關聯公司背景——股東曾任梅隴鎮鎮長助理、征地所所長

這個位於羅陽路599弄的蓮花河畔家園，本是梅隴鎮羅陽地區的最後一個“尾盤”。此前整個梅隴地區一般都由盧灣、徐匯等舊城改造和當地農民動遷房屋為主，從2000年之後，商品房的比重才大量增加。

到目前為止，梅都公司的其它樓盤有位於景福路189弄羅錦新苑、位於羅錦路111弄的羅錦苑、錦梅路1258弄的春馨苑等。幾大樓盤全部位於梅隴鎮。倒塌原因還在等待最後的結論，但是倒樓背後的商業利益鏈條已經浮出水麵。

6月29日下午三點，本報記者撥通了正在派出所接受詢問的張耀傑。張是這次倒樓事件重要的關係方“項目建設方”——上海眾欣建築有限公司法定代表人。

“昨天我在派出所弄到晚上12點才回家去。”張耀傑告訴本報記者。張也是這次被“適當控製措施”的事故關係人之一。

倒塌樓盤的建設方眾欣公司由三個自然人股東組成，三人分別是張耀傑、夏建剛和陸曉雲。三人分別出資1890萬元、105萬元和105萬元。

張耀傑本人亦名列梅都公司股東之列。梅都公司即是倒塌樓盤的開發商。開發商梅都的工商資料顯示，該公司成立於1995年底，注冊資金1800萬，目前股東共有24人，法定代表人張誌琴。

梅都公司注冊地點為上海市閔行區莘朱路968號。6月29日，本報記者在現場發現，公司的登記地址與上海市閔行區第四稅務所同在一個大院，這個大院有一家名為上海迅豪置業有限公司(以下簡稱迅豪公司)的開發商。

這是這次倒樓的開發商梅都和建設方眾欣兩家關聯公司的背後公司，也浮出水麵。

迅豪公司本身的股本結構同樣顯示出其是梅隴鎮下屬的鎮辦企業，其創立初期大股東亦是梅隴鎮征地事務所，法定代表人闕敬德，張誌琴也是股東之一。

2007年4月5日梅隴鎮鎮政府發布了一份《關於成立梅隴鎮動拆遷指揮部的通知》顯示，闕敬德彼時的職務是梅隴鎮鎮長助理、征地所所長。

這些曾經在鎮級征地服務所工作的人士在改製之後，分別成為了相關地產企業的負責人和自然人股東。而且多人在數家企業之間重複交叉持股。

迅豪公司也曾是眾欣公司的股東。工商資料顯示，其2004年改製前，迅豪公司占眾欣16.67%的股份，眾欣的其他股東也大都是梅隴鎮的鎮辦企業，如上海梅隴實業總公司、上海梅隴眾欣商貿公司等。根據上海聯合交易所2004年交易單顯示，其餘股東並未實際出資，所有出資都來自於迅豪公司。

城郊城鎮化的隱秘鏈條

這些眼花繚亂的關係圖譜，直接顯示了三家鎮辦背景的公司，是直接或間接是由原閔行區梅隴鎮政府下屬企業改製而成，三家企業人員之間彼此流動。

這讓上海城郊城鎮化過程中征地和建設商品房的隱蔽的商業利益鏈條浮現：這些企業普遍存在的開發量較小、資質較低的問題，或許成為了表層問題之下的深層原因。

“90年代的時候，這種鎮辦企業開發房地產比較多，土地一般也都是征地來的。”一位了解此事的房地產人士告訴本報記者。

本報記者了解，當時的政策比較寬鬆，隻要500萬的注冊資金即可注冊房地產企業，且並沒有實行招拍掛的土地出讓方式。所以大部分處於城鄉結合部的鄉鎮，在征地之後，往往自己成立地產公司開發房產。

也同樣由於這個原因，這些企業所有的土地量比較有限，與開發量有關的地產企業資質也較低。由於資金的問題，此類企業在實行土地招拍掛之後，大多沒有通過公開市場拿地的舉動。

這讓下麵的細節耐人尋味：本報查詢到的2003年“上海市有償使用地塊一覽表”顯示，該地塊為閔字(2003)197號，麵積為42342平方米，容積率1.8，總建築麵積為76215平方米，中標價為4600萬。

以此計算，該項目樓麵價為604元，曆經6年開發，目前其售價為每平方米1.5萬左右。土地成本僅占最後房價的4%。

上海閔行商品樓“倒塌門”事件，並未讓上海樓市降溫。剛剛過去的這個周末，上海新盤持續井噴，6月28日，包括閔行萬科城新花園在內，上海新開房源共計9個開盤單元，推出1369套共計155720平方米，這一天，一共售出了1359套。

6月，上海樓市和氣溫一樣火熱。在6月25日的上海市政府新聞發布會上，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生告訴本報：“5月上海樓市均價13500元，比4月上升了2.1%，房價偏高。”

蓮花河畔景苑業主多數以每平方米1.2萬均價購得的商品房，目前已經漲到1.8萬，“退房，參考同地段房價補償再購房的差價部分。”成為蓮花河畔景苑業主聲明中的一條堅守原則。

“肯定有一方為錯誤資料”：淨利潤僅為8.92萬元

倒樓事故建設方眾欣公司的財務狀況比較奇怪，在2008年的財務報表中，其淨利潤僅為8.92萬元。

開發商梅都公司的資質是另一個疑點。目前的資質暫定為三級。

2000年3月建設部出台《房地產開發企業資質管理規定》。按規定，三級資質房地產開發企業，需要滿足：注冊資本不低於800萬元；從事房地產開發經營2年以上；未發生過重大工程質量事故；房屋建築麵積累計竣工5萬平方米以上等8個門檻方能入圍。

工商資料顯示，梅都房地產開發有限公司注冊資金為800萬，至目前為止，除了位於羅陽路599弄的蓮花河畔家園外；其已經開發的樓盤有，位於景福路189弄羅錦新苑、位於羅錦路111弄的羅錦苑；錦梅路1258弄的春馨苑，幾大樓盤全部位於梅龍鎮。

根據本報掌握一份2006年上海市房地產開發企業資質材料顯示，上海共有一級資質的房地產開發企業38家、二級資質企業244家、三級資質企業300家。而上海梅都房地產開發有限公司正屬於1855家無資質企業中的一家，各級房地產公司一共2437家。截至目前，從上海官方房地產交易網“網上房地產”可尋的上海開發商數據為2792家。

根據一份編號為第SH0432-DT-LHHPJY號的中國房地產指數係統、中國城市典型地產指數辦公室在2009年2月出具的一份名為《上海蓮花河畔景苑專項測評報告》在評價企業和該項目時表示，“開發企業具備一定開發實力，成長性良好；社區規劃與天然河道相輔相成，自然景觀相對較好。”

在評價該企業時，上述報告也較為委婉：開發企業具有一定開發經驗，企業成長性較好，之後進一步強調:開發企業具有正處於成長階段，項目操作經驗不斷豐富。總分為10分的測評，企業因素得分為5.96。

有意思的是，根據上海房地網上查詢到的資料顯示，該企業資質等級為三級，資質證編號滬房地資(閔行)108號，資質發證日2000-10-1，批準從事房地產日期2000-10-1，資質有效期2000-10-1至2004-12-31。

但上海市住房保障和房屋管理局查到該企業資質是從2000-10-1到2009-12-31，並不相同，一位律師在看了本報提供的材料後認為，“肯定有一方為錯誤資料。”