陳思進：一輩子租房又何妨

陳思進：一輩子租房又何妨

這三十年來，全世界幾乎每次金融危機都和房地產有關……租房和買房的比例在50:50對經濟發展最有利。

                          ——哈佛大學最近一項研究的結果

次貸危機引發的金融危機已經一年多了，5月26日的美國財經頭條新聞卻依然和房地產相關：根據The S&P/Case-Shiller公布的房價指數，美國房價還在雪崩之中。去年第四季度破紀錄地跌了18.2%之後，上個季度又跌了接近20%，再次刷新曆史記錄。而且全美國所有地區一起下跌，無一幸免。

 

既然房價跌到如此地步了，房子應該很便宜了，大家不是都能買得起了？非也。雖然美國房價已經連跌三年，目前回到了2002年的價位，但所有的數據都顯示房價依然還在高位，其中最為有力的數據是幾天前由聯邦經濟統計局發布的，整體房屋貸款的總值和GDP之比，占了美國GDP的73%，離1986時的40%的合理點相差甚遠（見附圖），說明房地產泡沫還遠未破滅，還有30%到40%的下跌空間。

 

這兩年，已有2千多萬美國人失去了自己的房子；潛在的購房者由於實際收入下降，又擔心失業，根本不敢隨便購買房屋，而隨著美國在未來幾年很難恢複增長，失業率也就不可能上升。但房價下跌和股市不同，一個季度下滑超過15%，就可稱之為“雪崩”；而股市可能一周之內就能跌去那麽多。看來前路漫漫，擁有自己住房的夢想難圓了，好些人不免心灰意懶，覺得生活沒了指望。

 

其實，為何一定要擁有自己的住房，租房住有何不妥？

 

眾所周知，紐約曼哈頓是全球最富有、最有活力的城市之一；可能很多人不知道在曼哈頓生活的人，高達90%以上的居民都是租房而住。曼哈頓的房價之高令人震撼，一套百萬美元以上的公寓稀鬆平常。我曾在曼哈頓生活多年，一直租公寓居住。最後那幾年每年租金3萬美元左右。國內好些親友大惑不解，時常問我為何不買房，每年3萬租金不是“白扔了”嗎？當我告訴他們，在曼哈頓就是百萬年薪的華爾街銀行家，都是租房而住，親友們頭一個反應以為我在“忽悠”他們。

 

事實上，曼哈頓的地產稅高達3%，如果買下我所租的公寓，至少100萬，每年單交地產稅也要三萬，再加上幾百元管理費，一、二百水電費，根本是“得不償失”，這也就是為何90%以上的曼哈頓人甚至一輩子都租房而住。宋美齡女士當年居住在中央公園邊上的那套Penthouse，價值7、8千萬美元，每年地產稅要交200多萬美元，就是送給你也住不起。

 

上個世紀初，紐約市區人口大約800萬，現在還是800萬，真可謂“鐵打的營盤流水的兵”。每年不斷有新移民進入，同時也有相當的人群離開。曼哈頓的活力就在於人口的不斷流動。最近，哈佛大學一項研究結果指出，要維持一個地區的活力，租房和買房的比例在1比1時最佳。年輕人，特別是單身人士和無孩子的夫婦適合租房；隻有孩子多的家庭才適合買房。住房擁有率太高的地區，其發展速度往往會下降。經濟學家安德魯•奧斯瓦爾德更明確指出，在美國和歐洲，擁有住房的比例與失業率成正比，那些擁有住房率更高的地區，失業率也更高，因為擁有住房把人們固定在了一個地區，迫使他們在當地尋找工作，無論他們是否有適當的技能，也無論這裏的經濟是處於繁榮還是衰退。

 

最近看到一則國內新聞，說南京有個年輕人，為了買房，非但要父母拿出所有存款，還逼著爺爺奶奶、外公外婆掏空所有的養老金，說是沒有自己的房子就不能結婚，不結婚的話，就要斷子絕孫。其實大可不必如此。我個人認為，其實在中國更沒有必要買房。

 

1997年我第一次回國探親，感受到國內最大的變化是商品房多起來了，老百姓可以擁有自己的住房了，當年上海有幾棟香港開發商建造的高層公寓，100萬人民幣左右一套，每年租金10萬左右，十年租金便可以買一套。這樣的價格無論是買還是租，相對於那時國內普通百姓來說都是“天文數字”。沒想到，這些年國內的房價更像火箭般飛漲，去年回國時，當年的豪華公寓大樓，相同的地段房價漲到了500萬，甚至上千萬。一套上千萬的“總統單位”，三房兩廳兩衛家具電器齊全，如果按十年前的情況，租金也該同步增長，上百萬一年也是合理的，令我吃驚的是租金居然隻有7500塊一個月，我以為眼睛花了少看一個零，再仔細一看，的確是7500塊一個月，還注明長期租住可以打折！千萬豪宅的租金卻不到9萬一年，頗感意外，更耐人尋味，我真不明白為何還要買。千萬人民幣即使存銀行，每年至少20萬利息，足夠支付租金了。

 

所謂投資房地產，指的是投資土地。正常情況下，隻有土地才會隨著通脹率而升值。然而在目前中國，個人是不能擁有土地的，即使買了房子，也最多隻是擁有70年的住房使用權而已。一旦失去了對土地的擁有，房子本身就隻是一堆水泥、鋼筋之類的建築材料而已，就像購買汽車，鑰匙一到手立刻折舊。另外，據說國內房子的設計壽命定在三十年，最多五十年。也就說住滿五十年，房子就必須拆除了。

 

在國內，可能人們覺得擁有房子或許是身份地位的象征，並能給人帶來自信以及安定的幸福感。而據沃頓商學院的經濟學家格雷西的研究表明，在美國，在收入和人口數量不變的條件下，住房擁有者並不比租房者的幸福指數更高，他們獲得自尊的程度在兩種情況下也不會有什麽差異。那當國人了解到在海外就算是百萬富翁也會租房而住時，是否也會釋然了呢。

 

目前，國內的房價高居不下，老百姓望房興歎。不降價是一輩子都買不起，但即使降價一半，大城市的老百姓還是買不起，同時還傷害高價買入者的利益。然而房子既然是商品了，其價格最終必然由供求關係來調節。中國完全可以借鑒紐約的經驗，征收高房地產稅來貼補租房者，限製租金增長每年不能超過通脹率。這樣的話，富人們享受了成功的快感，普通百姓也會心理平衡。雖然是租房住，但也是居者有其屋，豈非皆大歡喜。

 

前幾年，那個“美國老太太和中國老太太在天堂上相遇”的故事在國內流行。大家可能隻知其一，不知其二吧，這個故事非但忽悠了中國老百姓，也忽悠了美國老百姓。其實，200多年來，美國的房價一直很便宜，一直保持在個人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是說，大家一般存個4、5年錢，就能買一棟房子了。記得20年前我剛到美國克裏夫蘭，第一個周末教授請我們去他的新居——市中心的一棟鎮屋——聚會。那時我好奇，又不懂規矩，冒昧地問教授那房子多少錢買的。教授太太大概想我初來乍到不懂規矩，就告訴我3萬美金，估計還不到教授的一年工資吧。

 

後來，美國放鬆信貸，鼓勵人們借錢買房。結果，低收入者都能買房，中高收入者看到房價不斷上漲，便用第一棟房子抵押買第二棟，再用第二棟抵押買第三棟……，就這樣虛擬需求大增。結果，到06年，克裏夫蘭的房價漲了6倍，而個人平均收入呢，增加了一倍都不到。泡沫一破，現在克裏夫蘭到處都是法拍屋，成了這次金融危機的重災區。顯然，銀行一旦放鬆信貸，而大家都借貸買房的話，供求關係就會扭曲，房價就會飛漲。到最後，金融危機必然來臨。

 

其實一輩子租房又何妨？！