崔宇：繼續讓房地產做支柱產業貽害無窮

崔宇：繼續讓房地產做支柱產業貽害無窮

在8月13日舉行的“2009博鼇房地產論壇”上，中國房地產開發商一掃一年前的陰霾，個個笑逐顏開。經曆了年初的“小陽春”後，6月份以來，房地產銷售麵積和銷售金額的突然爆發，讓開發商們覺得金融危機也不過如此，他們又找到了身為支柱產業的“從前的影子”。而同樣有泡沫趨勢的中國股市則沒那麽幸運。

目前看來，通過前期基礎設施投資對經濟增長的拉動，中國經濟強有力的複蘇預期已經形成，再加上寬鬆貨幣政策助推的通脹預期，房地產業此時“非常完美”地接過了繼續推動經濟增長的接力棒，而且很有可能是政府“放縱”的結果。這從信貸資金流向的微妙變化可以看出，盡管7月份新增貸款驟降，但房地產開發企業利用銀行貸款約為1143億元，占新增貸款比重為32%，而上半年這一比重僅為7%左右。

但房地產繼續做支柱產業其實貽害無窮，因為支柱產業隻能是製造業等生產型企業，而房地產商隻相當於一個中介組織，其作為服務業根本不可以長久依賴。房地產業越發達中國經濟就越危險，房價太高不僅會導致資源錯配和產業結構失衡，更重要的是會抑製居民消費，還會導致嚴重的社會危機。

2003年左右，房地產開始被定位為支柱產業，這其實是一個誤會。從生產法核算GDP的角度來看，房地產業的增加值占GDP比重不足5%，甚至還不如同為第三產業的批發和零售業。值得一提的是，從2007年的數據來看，房地產業的人均增加值非常高，達到了70萬元，而金融業才僅為28萬元，這從側麵證明了房地產行業的暴利。

如果從支出法核算GDP的角度來看，情況似乎大不一樣，這也是許多人拿房地產作為支柱產業的理由。比如，目前房地產開發投資占固定資產投資的比重接近20%，占GDP的比重接近10%，個別地區的比重更高，2007年北京市房地產開發投資比重占固定資產總投資的50%。這還僅僅是直接貢獻，如果再考慮到對其他行業的拉動作用，似乎證明房地產業是獨一無二的支柱產業。

這其實是一種統計錯覺。由於房地產商品的特殊性，在計算房地產開發投資的時候，其實計入的不是房地產企業的投資，而是企業和居民購買商品房的花費，表麵上似乎反映的是房地產企業對GDP的貢獻，而實際上卻代表了居民和企業的消費貢獻。這主要由於統計購買方太過複雜，所以才改由統計建設方──房地產開發企業。因此，無論是房地產企業還是某些學者以後最好不要再拿房地產開發投資的數據來迷惑公眾了。

這也點破了一個道理，雖然房地產業處於產業鏈的高端，但還不是最高端，因為最終都要與消費者完美銜接，消費才是真正的國民經濟的支柱。房地產這樣一個隻是依靠壟斷和信息優勢的中介性質的服務行業，無論如何也起不了支柱產業的作用。如果回想起2008年房地產商四處上書要求救市，就會發現這個行業根本就不是“支柱”，它塌得比誰都快。

另外，盡管居民購房支出被統計到了投資中，但在居民自身看來，這卻是實實在在的“消費”。中國的消費率其實並不低，這也是擴大消費這麽多年仍然不見起色的原因，因為居民為了購房已經盡力地“消費”了。由於房價不斷高企，居民或者通過購房把一部分消費算到了投資裏，或者減少當期消費增加儲蓄，這都導致了統計意義上中國消費過低。

當然，如果把購房算到“投資”，由於房地產增值的財富效應也有可能促進消費，這或許隻是一種理論上的可能。由於中國城市化率目前僅為45%左右，而且城鎮裏也有大概15%左右的無房戶，現在的高房價不僅將拖延城市化的進程，而且也會壓抑這部分人的消費需求。而且，根據IMF的研究，房地產財富效應的顯現需要資本市場的深化，在“市場主導型”的國家要顯著大於“銀行主導型”國家。對於中國來說，房價下降也許才會釋放居民多層次的消費潛力，比如在房地產行業低迷的2008年，中國的社會消費品零售額卻突破了10萬億元，同比增長了21.9%，創下了10年新高。

如果中國政府和房地產商繼續不善待消費者，縱容房價遠遠脫離收入（據中央黨校周天勇教授的研究，目前對於60%的中低收入人群來說，房價收入比在8-24之間，超過6左右的發達國家平均水平），早晚會麵臨調整，而且越晚調整就越劇烈。北京師範大學鍾偉教授在這次“博鼇房地產論壇”上表示，未來三年中國房地產行業必將經曆大的調整，但被“政策餡餅”砸暈的房地產商會接受這樣的警告嗎？