上海房地產開發成本實地調查

上海房地產開發成本實地調查

　　　全國“兩會”期間,有關提案披露“上海的開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高,為61.84%,相應地,企業剩餘所占份額最小,隻有4.15%”的情況,令上海房地產成為關注的焦點。

　　“我個人了解和運作眾多項目的直接感受,與這個報告的結果是吻合的。相對其它城市,上海的成本確實最高,其中主要部分與政府有關。”某全國主流開發商的投資部資深人士向本報記者透露。

　　該人士解釋:“以本公司在上海某主力樓盤為例,若同樣的項目在杭州等其他城市開發,成本可以減少超過每平方米1500元(建築麵積,下同)。”

　　本報記者調查分析了近五年上海市地方財政收入與房地產行業數據,發現兩者之間呈現明顯正相關,尤其在上海房地產市場空前火爆的2007年,該市全年地方財政收入2102.63億元,比上年增長31.4%,高於其它年份10%－20%。

　　上海開發成本高在哪裏?

　　一般而言,房地產開發企業的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下,又包括前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下,又包括銷售費用、財務費用和開發間接費用等3個子項。

　　據這位投資部資深人士表示,這些成本中,建安成本、銷售費用、財務費用等,是開發商基本可控的,同一個開發商,在不同城市進行項目運作時,差別不會太大。

　　“但是土地、地方公共配套費等成本,開發商控製的主動性不大,不同城市不同區域的差別會很大。其中,土地成本是最主要的影響因素。”

　　本報記者進一步獲得的詳細數據顯示,在上海,土地成本在開發項目總成本的比例始終保持在50％以上,從2002年至2005年,這一比例分別為56.3％、52.4％、53.4％、53.6％,僅2006年降至49.5％,但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產開發企業的調查,包括62個開發企業,涉及到81個房地產項目。”調查結果顯示,土地成本所占比例平均為41.2%。

　　上述房企投資部資深人士告訴記者,在上海,土地成本比例大致呈現從外環、中環、內環市中心區域逐漸上升的特點,依次為40％左右、50％左右、60％左右。市中心個別項目的土地成本甚至可以高達80％。“如果不考慮土地成本因素,大部分的房地產項目,不管在哪個城市,其價格不會超過2000元/平方米。 ”

　　如果說現行模式下土地爭奪帶來的高地價是一種必然,那麽,土地成本之外各類公共配套設施費的巨大差別,則更令開發企業頗感無奈。

　　不同城市不同標準的公共配套設施費,是導致不同城市流向當地政府總成本比例出現差別的第二大因素。而這部分費用,上海遠遠高於其他城市。據了解,上海房地產項目的基礎設施配套費標準平均在每平方米320元,其他城市則相對“廉價”很多,其它多數長三角城市該費用一般為每平方米100元多,例如蘇州約為每平方米120元。

　　“這一費用還涉及到政府返還環節,主要依據開發商在項目中投資學校、醫院等公共設施的比例,來決定返還額。不過,在上海,即使一個住宅項目同時配建醫院和學校,返還額一般是每平方米100元,還依然明顯高於其他城市。”這位投資部人士透露。

　　另外,項目的水電氣等小配套費用,是第三大影響因素。

　　記者從滬上多家房地產企業方麵了解到,這筆費用總額雖不大,但不同項目的收費標準差別巨大。調查顯示,2002年至2007年,上海房地產項目公共配套設施占總成本的比例分別已達到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外,2002年到2006年,上海項目的前期工程占總成本比例逐年上升(從0.5％上升到1.5％),2007年該比例降為0.8％。
　　正相關:地方財政與房地產

　　上述提案相關負責人強調,相關的調查和提案,出發點不是針對地方政府,而是希望通過對成本的分析,從土地出讓製度、房地產財稅改革等途徑尋求解決房價居高不下的老問題。

　　事實正是,近幾年,房地產行業的表現與當年的地方財政收入呈現明顯正相關,地方財政過度依賴房地產。

　　記者分析上海市官方統計部門近五年來公布的數據發現,房地產行業的景氣很大程度上影響著當年地方財政收入。

　　在2004年、2007年上海房地產景氣的年份,上海全年商品住宅銷售額分別為2064.74億元大增58.8%、2706.3億元大增47%,相應的該市全年地方財政收入分別為1119.72億元增長24.5%、2102.63億元增長31.4%,均出現超過20％以上的較大增幅。

　　2006年及2008年房地產行業處於調整期的年份,上海市全年房地產開發投資額分別為1275.59億元略增2.3%、1366.87億元略增 4.5%,全年商品房銷售額分別為2177.08億元僅增長0.7%、1608.47億元大幅下降40.6%,相應地,該市全年地方財政收入分別為 1600.37億元僅增長11.6%、2382.34億元僅增長13.3%。

　　這種關係在實際運作中給開發企業帶來的直接感受,就是企業開發成本中流向政府的比例居高不下。“所謂流向政府,並不僅僅是如土地出讓金等直接交給地方政府的部分,還包括其它泛政府性質的一些機構,如和公建配套相關的水電氣等國資企業。開發企業與這些泛政府性質的角色談判的具體費用,實際上也是流向政府的組成部分。”

　　日前,上海市市長韓正對相關提案披露的調查結果表示質疑,稱實際並沒有如此高的比例。

　　但關於這一比例的詳細數字,記者並未查到直接的公開數據。在查閱過程中,記者發現,2004年和2005年,上海市曾在當年財政收支概況中披露,全市房產稅完成分別為27.08億元增長20.8%和34.1億元增長25.9%,但除此之外的年份,官方統計網站上並未披露相關數據。

　　在土地出讓收入,也並未有官方統計數據公布。據民間研究機構根據上海市通過當年公告出讓住、商、辦(包括其它)地塊的信息統計顯示,2007年和2008年僅這部分土地出讓收入就分別達391.42億元和154.26億元。

　　本報記者日前向上海市政府新聞發言人小組及上海市規土局有關對外部門詢問相關數據,但並未獲得可以說明上海開發項目總銷售收入中流向政府份額的信息。來源：21世紀經濟報道 　作者：田新傑