美國商業房地產：2010年中期觸底

美國商業房地產：2010年中期觸底

　　“你有沒有看到第五大道上有不少商鋪空出來了？其實，上麵的辦公樓也有很多公司撤租，很多業主都快還不出貸款了。”美國新標萊坊公司(Newmark Knight Frank)物業資產管理經理斯科特對本報記者說。

　　美國宏觀經濟複蘇的信號同紐約8月的氣溫一樣，急劇上升。剛剛公布的美國7月失業率達到9.4%，與6月份的9.5%相比，首次出現回落；美國商務部公布的統計數據表明，第二季度GDP增長從上個季度的－6.4%收斂到－1%；而且，大批上市公司的二季度盈利好於華爾街分析師的預期。

　　但是，在全美一片對經濟複蘇的熱切期盼中，美國的房地產行業還停留在深深寒冬之中，不管是商業地產還是住宅。到目前為止，該行業人士還處在沮喪和等待的氣氛中。

　　“現在我還沒有看到商業房地產市場到達底部。”美國高緯物業(Cushman&Wakefield)公司研究部門的董事總經理肯尼斯·麥卡錫(Kenneth Mccarthy)在接受本報記者采訪時說，“我想這個市場的底部到2010年中期才會真正到來，因為商業房地產市場是一個滯後宏觀經濟的市場。”

　　“明年左右會是一個好的買入時機”，一美國房地產人士這樣判斷。

　　美聯儲主席伯南克7月底曾表示，美聯儲正“十分密切地關注”商業不動產市場的問題。

　　1. 商業房地產依然在冬天

　　在全球時尚之街紐約第五大道的某些地段，商戶的玻璃窗上，“招租”等字樣已經貼了很長一段時間了。這在往年的流金歲月裏，很難想象。

　　“商業房地產的租金和空置率都出現了大幅下滑的情況。”肯尼斯說，“2008年1季度，全國32個城市的辦公樓平均空置率是9.9%，現在已經上升到13.7%。高檔寫字樓，像紐約中城的A級寫字樓，空置率上升得更多，從去年一季度的9.1%上升到13.8%。商業地產貸款的違約率也還在緩慢上升。”

　　“受打擊最大的其實還不是那些最高檔的寫字樓，而是中小型寫字樓。因為高檔寫字樓租客都是大公司，簽了長期合約，非常穩定，像花旗銀行等合約一簽就是20年。在紐約，本次危機中最受打擊的是小型金融公司、律師事務所和對衝基金，它們很多都倒閉了，這就影響到中小型寫字樓的出租。”美國新標萊坊公司的物業資產管理經理斯科特在接受記者采訪時說，“很多我們管理的大樓，租客都在跟業主談如何降低30%租金的問題。”

　　這樣，紐約很多中小體量的寫字樓，就不得不削減租金，減少各項支出，來維持寒冬裏的慘淡經營。

　　除了高空置率影響現金流，對美國商業房地產業打擊最大的，就是辦公樓宇等物業估值的大幅跳水。

　　根據評級機構穆迪的報吿，美國商業房地產的整體估值已經從2007年10月份下滑了整整35%。

　　現在，美國很多寫字樓估價大幅下滑，原本資產數十億計的寫字樓物業擁有者，也開始變成“負資產”。這種景象十幾年未遇。

　　成為“負資產”的直接後果，是辦公樓宇的擁有者無法再向銀行“再融資”。

　　空置率的上升減少了可以還貸款利息的現金流，而銀行關上“再融資”的大門，粉碎了諸多辦公樓業主原來的“以貸還貸”的商業模式。

　　隨著商業房地產出租市場的低迷，美國房地產開發企業如聲名顯赫的唐納德·特朗普(Donald　Trump)和波士頓物業等公司也陷入困境。

　　一般的商業模式是，特朗普這樣的房地產開發商在建成辦公樓後，整體出售給其它房地產公司，然後用銷售回款還上向銀行借貸的“建築貸款”。

　　但是，據美國Real Capital Analytics的統計，美國商業房地產的出售率，2009年上半年僅為2007年最高峰期的7%。商業房地產開發市場的慘淡一望可知。

　　在目前的情況上，新建成的龐大寫字樓卻乏人問津。房地產開發公司就隻能自己招租，以期用租客的租金來支付建築貸款的利息和本金。

　　特朗普公司在2008年12月份的時候，就因為拖欠德國銀行一筆數額4000萬美元的貸款，被告上法庭。

　　最近，一家專業房地產雜誌在大紐約地區舉辦了一次行業會議，會議名稱就叫“紐約地區房地產生存指南”。房地產行業的各類人士在討論當前狀況時，無不歎息當前“處境艱難”。

　　勒弗拉克(LeFrak)公司董事長理查德·勒弗拉克(Richard LeFrak)在會上說，對於房地產行業來說，沒有“神奇配方”來救命，雖然是在紐約這個繁榮了一百多年的房地產市場裏，但在目前全行業受到極大打擊的情況下，“隻有那些最注意資金配置，以及及時籌得出款的房地產企業才能最終活下來”。

　　他警告說，盡管這個階段行業內資金極度短缺，但是在未來的24個月裏，很可能會有一輪“高換手率”。如果不能調配好公司的資金、資產、負債和融資的話，很有可能就會活不過這個“房產冬天”。

　　2. 深重拖累銀行業

　　如果一個辦公樓無法“再融資”，業主還不上買樓時的向銀行申請的動轍數億或者數十億美元的貸款，就隻能宣布貸款違約。

　　據《福布斯》統計， 2010－2011年度，會有3000億美元的商業房地產貸款違約。而據彭博的數據，僅2009年，就有1650億美元的再融資無法完成，這些辦公樓宇的擁有者很有可能到期無法還上銀行貸款，造成一筆筆高達數億甚至數十億美元的“壞賬”。

　　對於花旗集團、美國銀行、富國銀行這樣剛剛走出生死境地，還有大筆美國財政部TARP(問題資產救助計劃)注資債務要還的大銀行們來說，這樣一筆“壞賬”的出現，就足以抹去上千億美元業務所能帶來的利潤，足以讓高管在業績報告會上無顏以對投資者。

　　“所以，最近貸款銀行對我們手上各種寫字樓運營的情況都監控得非常細致，包括每一筆維修開支都盯得很細。一旦寫字樓的租客有撤退的趨勢，銀行內部的評估報告立刻就會把評級下調，加強風險防範。”斯科特說。

　　紐約市最新兩幢出現有“貸款違約風險”的大樓，位於著名的林蔭大道1號和萊克星頓大道575號。評級機構惠譽警告說，因為現金流下降，用這兩橦大樓做抵押的貸款，很有可能會有違約風險；美國銀行以這兩幢樓的貸款為基礎發行的商業貸款按押債券(CMBS)有可能會被下調評級。在該債券包裏，這兩個大樓的貸款分別占到了5.9%和5.2%的份額。

　　一位華爾街資深人士向本報記者透露，物業管理經理最近正成為美國銀行業招聘的一大熱點。因為當房產企業發生貸款拖欠時，最簡單的方法就是把抵押的寫字樓直接“還給”貸款銀行，然後“一走了之”。

　　“辦公樓宇又不像住宅房產一樣，可以隨意出手轉賣，而且各項運營維修成本十分巨大，隻是減計為零根本是沒有用的。如果管理不好，還會發生持續虧損，所以銀行業隻能招聘房地產管理經理來管理手上持有的各種物業。”斯科特說。

　　3. 見底信號開始出現？

　　對形勢的判斷也有不同的意見。一些美國房地產行業人士認為，市場到達底部的某些信號正在出現。

　　例如，作為商業房地產市場的一個先行信號，美國公寓地產正在出現回暖跡象。全美20個城市的公寓指數，在5月出現0.5%的環比上升，是34個月以來第一次出現價格上升。同中國不一樣的是，在美國，因為一般公寓出租較多，公寓市場同樣屬於商業房地產的範疇。

　　在“紐約房地產生存指南”大會上，美國Massey Knakal Realty Services的CEO保羅梅西 (Paul Massey)就說，從4月份開始到5月份，其公司已開始有20－25張合同簽約。這說明小型的商業物業開始有啟動，“抄底”的投資者已開始入場。

　　不少行業內人士認為，從現在的市場價格來看，商業房地產已經到了可以觸及市場底部的前夜，“明年左右會是一個好的買入時機”。

　　不少行內人士達成一致的是，商業房地產正從極度“冰凍”狀態，開始有所鬆動。隨著交易量在未來的12-36個月內開始逐漸恢複，美國商業房地產也會開始觸底回升。

　　“事實上，我們已經在最近兩個月內，看到一些交易活躍的跡象。”斯科特說。

　　“我認為，整個商業房地產起碼需要7－8年的時間來恢複。”斯科特說，“從產業周期來說，上一輪周期上升的比較多，所以這一輪的修正時間也會比較長。”

　　“我個人估計，這個市場需要一個長達5-10年之久的複蘇。”肯尼斯·麥卡錫說。