闖蕩華爾街
有多少愛可以重來 有多少人值得等待 因我自橫刀向天笑 故我自立馬冷眼瞧
正文
《趙岩專欄》中美比較：房價到底該不該計入CPI？
2009年 8月 11日 星期二 16:19
路透中文網專欄作家 趙岩/文
房價到底該不該計入CPI？如果有慣例，那國際慣例遠非金科玉律，而當中國依據慣例給出否定答案時，次貸後的美國卻正積極進行相反方向的探討和改革嚐試。
房價到底該不該計入CPI？疑惑一直盤旋在中國民眾的心頭。就此，國家統計局曾多次釋疑稱，依照國際慣例，聯合國推薦，房價不計入CPI。統計局曾解釋稱，房價不直接計入CPI是因為購房是一次購買，多年使用，與當年消費價格指數不同步；購房是投資，不是消費，不能直接計入物價指數。
談起慣例，總容易讓人聯想等同於“定律”，但在CPI的住房成分統計中，國際慣例遠非金規玉律。而是並行著都不盡如人意的四種方法：租金平價法（Rental equivalence Approach）、用戶成本法（User Cost Approach）、購買法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。聯合國的消費物價統計指引僅是一個大框架。實踐中，各國不但選用的方法不同，同一方法也往往各存小異。
具體而言，美國選取租金等價法，加拿大是用戶成本法，歐盟大致是購買法。以用戶成本法為例，它成分複雜，主要包括房屋折舊，維護支出、物業稅、預計資本收益和損失等等，但采取此法的國家都沒有全盤使用，而采用自製簡化版。例如加拿大就包含：放貸利率支出，更新支出，保險，中介費用，法律費用，去掉了其他一些成分。
換言之，自有住房支出如何更準確地統計進入CPI，至今都未能有定規“一統江山”。從曆史上講，美國早在1953年就有過將房價直接計入CPI的實踐；從現狀講，目前四種方法中的購買法就將房價直接計入CPI，而從趨勢講，應該說是次貸危機掀起了一場房價應直接計入CPI的改進聲浪。
中國恐比美國更需要調整
美國采取的租金平價法。顧名思義，是用同地區的租金代替房價。而在次貸醞釀階段，房價飆升，物價指數卻波瀾不驚，遭到激烈詬病。中國具體統計方法未見披露，但從統計局說明中，推測主體也是租金平價，但結合了用戶成本法和支出法。
原國家統計局副局長賀鏗2009年3月間回應各界對CPI不含房價的質疑時稱，“虛擬的房租作為住房的支出，我們是這麽做的，國外也是這麽做的。”
但特別需要指出的是，正遭受批判的美國CPI統計中，住房權重占據42%，是權重最大成分；而堅持稱不應計入房價的中國CPI統計中，房價權重在2006年僅為13.2%，也曾有官員提出20%的調整目標。換句話說，即使CPI統計方法不需調整，如此低的權重，恐怕也不足以反映現實。
7月，中國CPI已經連續6個月負增長，而70個大中城市的房屋銷售價格同比再上升1%，寬鬆的貨幣政策成為房價過山車動力引擎。這一背景下，中國恐怕比美國更需要調整房價在CPI中的統計。為什麽？因為CPI是央行貨幣政策的主要指標，過低的CPI導引向過寬鬆的貨幣政策，過寬鬆的貨幣政策，又會進一步給房價過山車澆油。
2008年，美聯儲主席博南克就CPI中的住房統計，促請研究人員持續努力，改進相關統計方法及數據使用。2009年3月，美聯儲費城分部出爐報告，建議新的“機會成本統計法”，以更好反映房價，並已提交給美國CPI統計機構——美國勞工部。
差異到底有多大？
紐約聯儲前副執行總裁、研究部總監Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最廣泛使用的通脹測量工具，購房則是個人消費中顯而易見的大份額，這意味著，在價格指數中對房主自有住房（OOH）計算的方法,也就是房價如何計入，會帶來非常不同的統計結果。
如果CPI不是隻計房租，而直接計入房價，以2000年以後的數據為例，美國的CPI以年均2.75%的速度增長，核心CPI增速是年均2.2%, 如果CPI統計計入的是房價而不是租金，CPI的年均增速將會達到4%。核心CPI增速則將達到3.8%。
“很難想象美聯儲會把聯邦基金利率持續維持在2%之下長達三年，”他說。
因此，費城聯儲的上述報告提到，當前全球央行最缺乏的，不是對抗通脹的手段，而是準確計量CPI的方法，一個不能有效反映房價變化而失真的CPI，會令這個主要的通脹指標對央行喪失所設計的意義。
租金扭曲CPI
美國知名理財投資資訊網站MarketWatch分析師Greg Robb撰寫分析稱，用租金替代房價計入CPI會造成數據扭曲，令房價快速上揚時，通脹顯得過於溫馴，而房價趨穩時，通脹反而顯得更糟糕。
美聯儲亞特蘭大聯儲的R. Andrew Bauer 等數位研究人員在2002年就撰寫分析，解釋了扭曲的原因：房價開始飆升的2002年，租房空置率卻因此提高了，這主要是因為房價快速上揚，促使很多租戶提前購房以防因房價過高徹底喪失購買機會。類似的行為有助於支撐房價，而卻會令租房價格相對疲弱。
美國勞工部的經濟學家Randal Verbrugge在2008年比對數據指出，1995年到2004年間，CPI指數中的房主租金平價（OER）子指數隻上升了30%，但美國住宅企業監督局直接統計住房價格的指數漲幅卻達到61%，同一監測項數據如此，說明房價快速上升期，CPI隻觀察租金的嚴重失真幅度。
7月，中國也有媒體綜合國家和地方統計數據而困惑地提到，“房價暴漲、地價狂升重現；北京和深圳房價回升到2007年高位，租金卻下降二到三成。
老曆史，新啟示
回顧曆史，1953年美國曾經首次將房價計入CPI。其背景是，二戰後美國自有住房比率大幅提升，50年代早期已占半壁江山。因此美國勞工部認為，CPI應該和房價，而不是房租更緊密地聯係起來。雖然此後爭論從未停止，更由於當時可得房價和貸款利率數據質量無法保證等等，美國CPI統計方法幾經變動，最終調整到現行租金平價法，但這段曆史卻對中國現狀頗有啟發。
伴隨住房改革，中國自有住房比例今時不同往日。 2007年12月29日，國家建設部公布數據稱城鎮居民住房自有率達到83%。這個結果曾引來質疑無數。另外，2009年6月新浪網一個調查估算，中國目前自有住房比例總計已經超過六成。
而且，美國房地產開發商的房子並不全用於銷售，而是相當部分用於出租，因此美國房地產市場有著較中國遠為充沛和具備可比性的租金平價樣本。
CPI作為主要的價格信號，如何調整其統計方式以更準確地反映價格，是一個飽富爭議的曆史難點，但縱容一個失真的價格信號扮演政策準繩，恐怕未來付出的代價更為慘重。正如英國牛津大學經濟學院Andrew Farlow 在2005年指出的，房地產泡沫就像政府的預算赤字，年長的消費者和政府可以向未來“借貸”而獲益。換言之，官方對自有住房領域通脹的統計失效，會造成價格信號失真，給民眾造成困惑，但有些人會從中獲益。但是，不可否認的是，更多人因為2002年之後房價的急速上升和後來的快速下跌而深受其害。
yanina.zhao@gmail.com
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2009年 8月 11日 星期二 16:19
路透中文網專欄作家 趙岩/文
房價到底該不該計入CPI？如果有慣例，那國際慣例遠非金科玉律，而當中國依據慣例給出否定答案時，次貸後的美國卻正積極進行相反方向的探討和改革嚐試。
房價到底該不該計入CPI？疑惑一直盤旋在中國民眾的心頭。就此，國家統計局曾多次釋疑稱，依照國際慣例，聯合國推薦，房價不計入CPI。統計局曾解釋稱，房價不直接計入CPI是因為購房是一次購買，多年使用，與當年消費價格指數不同步；購房是投資，不是消費，不能直接計入物價指數。
談起慣例，總容易讓人聯想等同於“定律”，但在CPI的住房成分統計中，國際慣例遠非金規玉律。而是並行著都不盡如人意的四種方法：租金平價法（Rental equivalence Approach）、用戶成本法（User Cost Approach）、購買法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。聯合國的消費物價統計指引僅是一個大框架。實踐中，各國不但選用的方法不同，同一方法也往往各存小異。
具體而言，美國選取租金等價法，加拿大是用戶成本法，歐盟大致是購買法。以用戶成本法為例，它成分複雜，主要包括房屋折舊，維護支出、物業稅、預計資本收益和損失等等，但采取此法的國家都沒有全盤使用，而采用自製簡化版。例如加拿大就包含：放貸利率支出，更新支出，保險，中介費用，法律費用，去掉了其他一些成分。
換言之，自有住房支出如何更準確地統計進入CPI，至今都未能有定規“一統江山”。從曆史上講，美國早在1953年就有過將房價直接計入CPI的實踐；從現狀講，目前四種方法中的購買法就將房價直接計入CPI，而從趨勢講，應該說是次貸危機掀起了一場房價應直接計入CPI的改進聲浪。
中國恐比美國更需要調整
美國采取的租金平價法。顧名思義，是用同地區的租金代替房價。而在次貸醞釀階段，房價飆升，物價指數卻波瀾不驚，遭到激烈詬病。中國具體統計方法未見披露，但從統計局說明中，推測主體也是租金平價，但結合了用戶成本法和支出法。
原國家統計局副局長賀鏗2009年3月間回應各界對CPI不含房價的質疑時稱，“虛擬的房租作為住房的支出，我們是這麽做的，國外也是這麽做的。”
但特別需要指出的是，正遭受批判的美國CPI統計中，住房權重占據42%，是權重最大成分；而堅持稱不應計入房價的中國CPI統計中，房價權重在2006年僅為13.2%，也曾有官員提出20%的調整目標。換句話說，即使CPI統計方法不需調整，如此低的權重，恐怕也不足以反映現實。
7月，中國CPI已經連續6個月負增長，而70個大中城市的房屋銷售價格同比再上升1%，寬鬆的貨幣政策成為房價過山車動力引擎。這一背景下，中國恐怕比美國更需要調整房價在CPI中的統計。為什麽？因為CPI是央行貨幣政策的主要指標，過低的CPI導引向過寬鬆的貨幣政策，過寬鬆的貨幣政策，又會進一步給房價過山車澆油。
2008年，美聯儲主席博南克就CPI中的住房統計，促請研究人員持續努力，改進相關統計方法及數據使用。2009年3月，美聯儲費城分部出爐報告，建議新的“機會成本統計法”，以更好反映房價，並已提交給美國CPI統計機構——美國勞工部。
差異到底有多大？
紐約聯儲前副執行總裁、研究部總監Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最廣泛使用的通脹測量工具，購房則是個人消費中顯而易見的大份額，這意味著，在價格指數中對房主自有住房（OOH）計算的方法,也就是房價如何計入，會帶來非常不同的統計結果。
如果CPI不是隻計房租，而直接計入房價，以2000年以後的數據為例，美國的CPI以年均2.75%的速度增長，核心CPI增速是年均2.2%, 如果CPI統計計入的是房價而不是租金，CPI的年均增速將會達到4%。核心CPI增速則將達到3.8%。
“很難想象美聯儲會把聯邦基金利率持續維持在2%之下長達三年，”他說。
因此，費城聯儲的上述報告提到，當前全球央行最缺乏的，不是對抗通脹的手段，而是準確計量CPI的方法，一個不能有效反映房價變化而失真的CPI，會令這個主要的通脹指標對央行喪失所設計的意義。
租金扭曲CPI
美國知名理財投資資訊網站MarketWatch分析師Greg Robb撰寫分析稱，用租金替代房價計入CPI會造成數據扭曲，令房價快速上揚時，通脹顯得過於溫馴，而房價趨穩時，通脹反而顯得更糟糕。
美聯儲亞特蘭大聯儲的R. Andrew Bauer 等數位研究人員在2002年就撰寫分析，解釋了扭曲的原因：房價開始飆升的2002年，租房空置率卻因此提高了，這主要是因為房價快速上揚，促使很多租戶提前購房以防因房價過高徹底喪失購買機會。類似的行為有助於支撐房價，而卻會令租房價格相對疲弱。
美國勞工部的經濟學家Randal Verbrugge在2008年比對數據指出，1995年到2004年間，CPI指數中的房主租金平價（OER）子指數隻上升了30%，但美國住宅企業監督局直接統計住房價格的指數漲幅卻達到61%，同一監測項數據如此，說明房價快速上升期，CPI隻觀察租金的嚴重失真幅度。
7月，中國也有媒體綜合國家和地方統計數據而困惑地提到，“房價暴漲、地價狂升重現；北京和深圳房價回升到2007年高位，租金卻下降二到三成。
老曆史，新啟示
回顧曆史，1953年美國曾經首次將房價計入CPI。其背景是，二戰後美國自有住房比率大幅提升，50年代早期已占半壁江山。因此美國勞工部認為，CPI應該和房價，而不是房租更緊密地聯係起來。雖然此後爭論從未停止，更由於當時可得房價和貸款利率數據質量無法保證等等，美國CPI統計方法幾經變動，最終調整到現行租金平價法，但這段曆史卻對中國現狀頗有啟發。
伴隨住房改革，中國自有住房比例今時不同往日。 2007年12月29日，國家建設部公布數據稱城鎮居民住房自有率達到83%。這個結果曾引來質疑無數。另外，2009年6月新浪網一個調查估算，中國目前自有住房比例總計已經超過六成。
而且，美國房地產開發商的房子並不全用於銷售，而是相當部分用於出租，因此美國房地產市場有著較中國遠為充沛和具備可比性的租金平價樣本。
CPI作為主要的價格信號，如何調整其統計方式以更準確地反映價格，是一個飽富爭議的曆史難點，但縱容一個失真的價格信號扮演政策準繩，恐怕未來付出的代價更為慘重。正如英國牛津大學經濟學院Andrew Farlow 在2005年指出的，房地產泡沫就像政府的預算赤字，年長的消費者和政府可以向未來“借貸”而獲益。換言之，官方對自有住房領域通脹的統計失效，會造成價格信號失真，給民眾造成困惑，但有些人會從中獲益。但是，不可否認的是，更多人因為2002年之後房價的急速上升和後來的快速下跌而深受其害。
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