房地產：日本房地產泡沫經驗及借鑒

房地產：日本房地產泡沫經驗及借鑒

　　日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%。絕對價格也隻相當於25年前，也即1982年的水平；

　　日本房地產泡沫發生時的背景：日本的城市化進程已經接近尾聲；與快速城市化相伴的是土地價格快速上漲所導致的所謂的“土地神話”；宏觀經濟增速下降，經濟增長方式也轉為“出口主導型”；日元的國際化和金融自由化於1980年代加速；

　　日本房地產泡沫的形成及擴大：日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施；期間金融機構行為、企業行為都發生了嚴重扭曲；企業購買大量土地並作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機製起到推波助瀾的作用；

　　日本房地產泡沫期間的調控政策：1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控製政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。

　　控製貸款政策效果非常顯著，其成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一；??日本房地產泡沫的啟示：

　　1）中國房地產不會發生日本式的泡沫。中國和日本當年最主要的區別就是“城市化進程”。在城市化進程中，城市房價，尤其是核心城市房價總體會快速上漲。85年，日本的城市化率為76.7%，城市化進程已經接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為45%，城市化進程正在處於加速階段。我們認為，中國城市化總體每年還將繼續快速提高，中國城市的房價總體是處於上漲過程中的，緊縮性政策導致的房價回調隻能是短期的；

　　2）本幣升值並不一定導致房地產價格上漲。85年“廣場協議”後，主要發達國家的貨幣均對美元升值，這些國家並沒有發生像日本那樣嚴重的泡沫經濟；就中國來看，現在人民幣依然在而且還會繼續升值，而股票和房地產卻早已下跌；本幣升值也隻是為房地產價格的上漲提供了充裕資金的可能，房地產價格的最終上漲還需要市場一致預期上漲這一重要條件；

　　3）人是理性的，更是貪婪的。當市場的均衡一旦被打破，若沒有有效的調控措施，市場會加速上漲或下跌。日本當年房地產泡沫時，房價的上漲和下跌如此；前期中國的房價上漲也如此。目前中國房價下跌依然如此：在緊縮性的貨幣政策下，市場的參與者都預期房價要調整，開發商在降價，居民在觀望。市場的均衡同樣被打破。而政府認為還需要繼續宏觀調控，還沒出手。