住宅投資回報率

住宅投資回報率

在美國，房地產投資一直是占有很重要地位的，近年來由於股市的高風險，使得很多人開始轉向房地產投資上，在投資房地產的決策過程中，重要的一步就是要計算投資回報率，投資回報率的英文是Return On Investment 簡稱ROI。 

 

一 投資回報率的定義

         投資回報率就是一個用於衡量所投入的資金在一定時間內所獲得的淨利潤的百分比，通俗的講，就是用錢賺錢的一個數量指標。

         投資回報率的計算：一般是用所投入的現金除以淨現金收入所得的百分比。

即ROI=淨現金收入(Net Cash Flow)/ 投入的現金(Down Payment)%

       舉例說明，一個人，投資了10萬美元(作為首期)，買了一個價值40萬美元的物業一年後扣除所有成本，淨賺1萬美元，那麽投資回報率(ROI)就等於10%(1萬/10萬) ，注意在計算時是用首期不是用整個房價。

(一) 投資回報率的種類：

1 現金投資回報率 (Cash  On  Cash) ：也就是用已到手的現金來計算，也稱之為Hard Profit。

 2 增值的投資回報率 (Soft Profit)： 將房地產的增值部份算入在內，但要等到出售或重新貸款後才體現出來，這才是人們投資房地產的關鍵所在，也成為SOFT PROFIT，或者是理論上的投資回報率。

 (二 ) 投資回報率的計算： 

  案例研究：

           一個20單位的公寓，年毛租金收入10萬美元，經營成本(空置率因素，緊急備用金，地產稅，電煤氣水，維修保養，管理人員薪水等) 占總毛收入的50%，即5萬美元，該公寓成交價50萬美元 ，20萬美元首期款，30年，7.5%固定利率，年支付貸款總數25200美元。折舊按價值40萬美元(土地是不折舊的)27.5 年計算，請計算投資回報率。

解答：現金投入200，000美元

            年毛收入--------------------$100000

            經營成本--------------------(-)50000

            淨經營收入  ---------------- $50000(100000-50000)

            年總貸款額----------------(-)$25200

            淨現金收入(稅前)  ----------$24800

            折舊前淨收入--------------$27800

            折舊            --------------(-)$14500 (40萬除以27。5)

            稅前淨收入---------------- $13300(按稅率31% 計算)

                                                                                           

            收入所得稅----$13300X31%=$4123

            稅後淨現金收入 =淨現金收入$24800-收入所得稅$4123

                                         =$20677

        稅後淨現金收入(Net Cash Flow)=20677美元

        首期投入現金(Down Payment)=200000美元

兩種投資回報率的計算：

(1) 按已到手的現金計算 (Cash  On  Cash，Hard Profit):

 投資回報率( ROI)=$20677/ $200000=10.33%

(2) 加上增值部份計算 (Soft Profit) ：

假設在買後一年有以下增值：

 A. 假設增值 2%：2%x  50萬  =$10000

                       +稅後現金收入$20677

 增值部分+稅後淨現金收入 =$30677       

    

投資回報率(ROI)=$30677/$200000 =16.83%

 B.假設增值5% ：5%x50萬=$25000

                                                    +稅後現金收入$20677

                                                    =$45677

   投資回報率(ROI)=$45677/$200000=22.8%

 C. 假設增值8%：8%x50萬 =$40000

                                                    +稅後現金收入$20677

                                                   =$60677

 投資回報率(ROI)=$60677/$200000=30.3%

       從以上我們可以看到增值因素對投資回報率影響最大，這也是房地產投資的主要目的，淨現金收入NET CASH FLOW也是很重要的指標之一，但也有淨現金收入是負值，而增值部分很高的情況。

二 什麽是CAP RATE？

        CAP RATE = 年淨經營收入/物業的價格，也就是不考慮有貸款的條件下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。

 

       CAP 是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAP RATE。

        例如：把50萬美元存入銀行，年利息是5%，不考慮複利的情況下，每年的利息是25000美元，那麽把一棟房地產也認為是一個可以賺錢的機器，也同樣可以用這樣的方法來表示。在我們這個例子就是，如果用50萬美元現金去買下前麵的物業一年能產生多少錢來：

        年淨經營收入=年毛租金收入-經營成本=10萬美元-5萬美元=5萬美元

 CAP RATE：年淨經營收入/物業的價格=5萬美元/50萬美元=10%

 

        如果不用貸款的情況下，用50萬美元買下這個物業，每年所產生的現金是物業價格的10%，會比存在銀行裏高，因為存在銀行裏沒有任何風險。

       在實踐中，CAP RATE隻是一個簡單明了的參數而已，一般會用於製定商業房地產交易時的價格高低的參考是專業評估的一個方法，目前在美國CAP RATE多在5%-10%之間。

 三 租金比：

        在國內是用所謂的租金比，即用一年的毛租金收入除以房價，但沒有扣除經營成本諸如：空置率，維修費用，出租傭金和管理費用，物業費，取暖費，保險費，其他雜費等。如果扣除之後，得到的比例才是CAP RATE，這個比例一般要比銀行的定期存款利率高才合理，因為如果比銀行的利息低，那麽就不如把錢存入銀行了。

        以國內的住宅市場來看，CAP RATE都很低，北京的CAP RATE會在2-3%，比如100萬買的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些費用，CAP RATE在3%以內，還不如存在銀行裏賺得利息高。如果北京的房價每年不能保持5%-10%以上漲的話，投資房地產就是虧錢的。在北京的這種市場中不適合於長期投資而適合於短期炒作，如果在2007年買了房子用於投資的話，就有能是虧損的。

 

北京的住宅投資回報率(ROI)計算和分析

第一部分 投資回報率簡介

首先介紹一下什麽是投資回報率ROI(Return On Investment)，投資回報率就是在一定時期裏，投資所獲得的現金收入所占投入現金的比例，通俗地說就是衡量用錢去賺錢的一個數量指標。
投資回報率=淨現金收入÷投入資金%
投資回報率分為兩種，一種稱為現金投資回報率(Cash on Cash) 另一種是稱為增值投資回報率(Soft Profit) 。

下麵我們就以北京的住宅為例計算一下投資回報率並做簡單分析，本計算僅是用於介紹投資回報率的的計算方法，隻起示範作用。

在北京二環附近，一棟三居室，八十平方米的，五年新的高層住宅，中等裝修，買入價格70萬人民幣，租金每月2200人民幣，每月雜費占租金5%(管理費、空置率等) ，請計算投資回報率:
我們分為以下三種情況：

第一種，買主一次付清，沒有按揭的現金投資回報率
第二種，買主一次付清，沒有按揭的增值投資回報率
第三種，買主支付30%首期，有按揭情況下的兩種投資回報率
我們先來計算第一種：
買主一次性付清70萬人民幣，沒有按揭
租金總收入=2200×12=26400人民幣
淨租金收入=26400×95%=25080人民幣(每月雜費5%)
所以，投資回報率=25080(淨現金收入) ÷700000(投入資金)=3.6%
但是，我們要考慮金錢的時間因素的話，即把錢存入銀行就一定會有利息收入(錢放在家中不產生利息收入) ，假設目前銀行的利息是5%，我們按簡單利息計算則70萬存入銀行，每年利息大約是700000×5%＝35000人民幣
存入銀行的投資回報率＝35000÷700000＝5%

所以，在這種情況下，僅僅從現金投資回報率上講，用70萬買一個房子出租，還不如把70萬存入銀行的投資回報率高，每年少收入近10000人民幣(35000－25080) 。也就是說，僅從現金投資回報率講買房子投資還不如存銀行。

第二部分 增值情況下的投資回報率

下麵我們計算一下，所謂的增值情況下的投資回報率，在這種情況下，就是把房地產增值也包括進去，這一部分隻有當賣掉或重新貸款時才能拿到手，也稱為Soft Profit。

我們接著看上麵的例子，
A，假設房子一年內增值5%，增值部分＝5%×70萬＝35000人民幣
投資回報率＝(35000＋25080)÷700000＝8.5%
在這種情況下，比起存入銀行高出3.6%
B，假設房子一年內增值10%，增值部分＝10% ×70萬＝70000人民幣
投資回報率＝(25080＋70000) ÷700000＝13.6%

在這種情況下，比起存入銀行高出8.6%，投資人才覺得投資有比較滿意的回報。
從以上我們可以看出，隻有當房價每年能上漲5-10%時，投資住宅才有價值，但如果房價不上漲，或上漲幅度很小，那麽投資住宅就變得得不償失。

第三部分 具有按揭情況下的投資回報率

我們繼續上麵的例子，假設首期為房價的30%，即21萬人民幣，按揭貸款額49萬，按固定利率，15年，5.75%計算。
所以每月付給銀行(本金和利息)4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。

A， 現金投資回報率(Cash on Cash)
全年租金淨收入25080元，全年支付銀行貸款48800元，每年要補貼23720元(48800－25080) ，首期210000元
投資回報率＝－23720 ÷210000＝－11.3%
在這種情況下，並沒有產生現金收入，而是還要每月補貼1976元(23720 ÷12)
同時，210000人民幣存入銀行，如果利息是5%的話，每年可獲得10500元的利息收入，所以累積損失就達33700元。
但我們還要考慮在付給銀行的按揭中，有21200元的本金積累，所以每年淨損失是12500元(33700－21200)
每月的淨損失是1000元人民幣左右，如果不考慮把21萬元存入銀行產生的利息收入，每年要補貼23720元，本金累積21200元，所以每年的實際損失是2000元(23720－21200) ，在這種情況下，每年實際上虧損2000元。但不管在什麽情況下，每月都要補貼1976元。

B， 增值情況下的投資回報率
⑴ 假設增值5%
增值部分35000元(5% ×700000)
投資回報率=(35000－23720) ÷210000＝5.3%
同樣每月還要補貼1976元，但增值的投資回報率理論上是5.3%
如果考慮到把首期存入銀行，產生的利息收入計算，銀行的利息5%，所以在這種情況下投資回報率隻有0.3%

⑵ 假設增值10%
增值部分70000元(10% ×700000)
投資回報率＝(70000－23720) ÷210000＝22%
把存入銀行的利息收入扣除，投資回報率是18%

但這種投資回報率的計算是理論上的，隻有當把房子賣掉後投資人才能拿到。不管怎樣，投資人每月都要補貼1976元。
從以上的分析，可知當房價上漲時，按揭買房的投資回報率大於一次性付清的，但風險也在增加。在這種情況下，如果房價在短期內，比如一到兩年，有大幅度的上漲，快速出手，還能賺一筆。就像前一段時間和上海和美國的洛杉磯一樣。如果房價在一兩年內沒有在大幅度上漲，或者下降，那麽風險就明顯加大了。很難說北京的房價上漲還是下跌，但我知道，不僅在美國，還是在中國，有很多個人和財團前一段已經在房地產上大賺了一筆，他們又開始尋找新的機會了，我想他們不會在短時間再回到房地產這塊了。

第四部分 綜述

(一) 我們在計算投資回報率時，還要考慮到所投資金的時間效應，即首期或房款存入銀行一定有利息收入，利率平均來說會在5%左右，這是很容易被忽略的。尤其是對於一次把房款一次付清者，這種收入相當可觀。

(二) 我們從上個實例的分析可以看出，在按揭的情況下，投資人麵臨很大的風險，每月都要補貼相當一部分支付銀行貸款，在這種情況下，隻有當房價有顯著上漲，出售後，才有利可圖，否則就容易變成房奴。

(三) 房地產投資的缺點之一就是脫手時間長(不像股票那樣隨時可以賣掉) 。如果房地產市場急轉直下，房價下跌，投資人想賣也賣不到好的價錢，進入賣也虧損，不賣每月也要補貼的困境，時間一長，若無經濟能力支付銀行貸款，就要麵臨被銀行查封(Foreclosure)的危險。在這種情況在美國很常見，原因是買主付的首期太少所致(5-10%)，由於在國內，可能多是30%首付，一般不會被銀行查封(除非房價下跌30%)，而是被迫虧錢賣掉。

(四) 北京住宅的租金相對房價很低，差不多是全世界之首，對投資人非常不利。單從投資回報率的分析上，尤其是財力不足，要靠按揭買房的人 ，投資北京的住宅會麵臨著相當大的風險，投資時要格外小心。

所以，在進行房地產投資時，不應隻建立在對市場的美好企盼上，而是應該在科學的分析與對市場客觀預測結合起來的基礎上，隻有這樣才會把風險降低，取得房地產投資的成功。