新西蘭遊記：09/04/2008 星期四

09/04/2008 星期四

今天沿著Lake Rotorua向北走，去Tauranga，目的本來是去看那裏的一處海灘。海灘在5，6年前新開發成了住宅區，在房地產業近幾年比較有名。而且據地產中介講，城市房地產價格除奧克蘭之外，Tauranga的房價最貴。

中間路過Rotorua火山湖區，真是漂亮，走走停停照了不少照片。繁花錦簇，山清水秀。真是湖水清且漣伊，不稼不穡，隻有牧場養牛羊兮。走進幾棟湖邊別墅一看，根本沒有人住，原來是周末度假專用屋，且有些年久失修，看來房主也僅僅是指望著那些好地皮升值。在Lake Rotolio就停了總共將近一小時。30公裏的路走了三個多小時，實在是不得已，因為風景實在是漂亮。毫不誇張地說，目前所見到的風景已經將在美國所見到的好地方都比下去了。整個新西蘭除了幾座山之外，都是丘陵地帶。時而不時還弄出一段大概幾十米深的峽穀，峽穀裏長滿了樹。起起伏伏，很是詩情畫意。加上緯度好，氣候溫暖濕潤，草場都長得非常好，整個大地綠油油的就象一塊巨大的綠草毯子。

中間爬了一段高度較大的山，山上都是自然林，沒有下車去仔細看，也就不知道是什麽樹種。這段路是我想起了華盛頓州的奧林匹克國家公園，地貌和地表植被都非常相像。

中午到Te  Puke停了一下，找了一下房地產中介公司。住宅用房屋基本老一套了，我現在都弄熟了，知道要什麽信息。過去5年，中價位房子房價翻了一倍，從NZ$20萬到目前的NZ$40萬。有海景房和海景地在賣。我把材料都要齊了，等到時回到奧克蘭仔細研究一下。

令我高興的是，又有了新意！

在路上時，我看到很多傳說中的獼猴桃果園。現在春寒乍暖的時分是獼猴桃樹剛開始發芽的季節，我拍了很多照片。跟房地產中介談的時候，無意中提起這事。他們馬上說，如果我有意買獼猴桃果園，他們可以幫助。我饒有興致地跟那兩個新西蘭人談了起來，一口氣又是兩個小時。眼界又是大大開闊。

獼猴桃產業在新西蘭已是非常成熟。產品主要是出口日本，其次是東南亞，再次是美國（後來在Mount Maunganui的房地產中介處又了解到新西蘭也有一些獼猴桃初級加工業，比如獼猴桃酒，獼猴桃護膚產品等等。我今晚住在Mount Maunganui）。

這裏的獼猴桃果園麵積一般在2萬平米至8萬平米之間。一般每個果園由樹牆隔開，有車道，一個標準的幾室幾廳幾衛的房子，車庫，工具倉庫等，其中獼猴桃樹的麵積覆蓋率在50%-70%左右。每萬平方米果園植獼猴桃樹9千顆到1萬3千顆。

農藝上，農場主不需要自己耕作，全由專門的專業公司打理。平常農場主雇用專事種植的公司打理日常業務，如澆水施肥剪枝等。每家專事種植的公司打理幾個到幾十個大小不一的果園，既有規模效益，彼此也形成有效的競爭。每到獼猴桃成熟的季節，專事采摘的公司就會把獼猴桃全部采摘並送貨到獼猴桃收購經營公司。收購經營公司去供貨給出口商及加工廠。

整個過程跟農場主可以說根本沒有關係。所以成了真正的一條龍服務。專事種植的公司和專事采摘的公司有可能是同一家公司在不同季節操作不同的業務。而獼猴桃收購經營公司一方麵是獼猴桃農業協會，另一方麵則基本上壟斷向下遊收購的業務和向上遊銷售的業務。說是壟斷，其實是各大農場都有股份，其業務的一個主要方麵就是監督這個農業健康發展，比如，監督不能過量種植，調控獼猴桃不同品種間的種植比例等等。所以我驚歎美國工業化行業細分的概念和行為在新西蘭的農業上被很好地複製了！

究其原因在於，很大程度上這種種植業是一種季節性工作，每年秋天在5月和6月獼猴桃收獲後，一直到春末的11月初就沒有任何工作可做。11月後到2月初的整個夏季也隻是零零散散很常規性的勞動量很小的工作。2月獼猴桃掛果以後，工作才開始多一點。真正大量要季節性短工的時候是5月和6月的收獲季節。這時要人工采摘，手工分級，包裝，分箱打包，送上貨車等等。由專門的公司來打理這些事情，農業物質成本和人工雇傭成本都可降到最低，效率可最大限度地提高。農場主隻要給專門的公司付費就行了。一般收購公司收到貨後兩周付賬，不存在拖欠問題。都已經高度程序化了。

當然事情不是盡善盡美。前麵好話基本說完了。若從投資的角度講這意味著什麽呢？這意味著每個行業的利潤也被限定了，或者可以說固定了！也就是說，專事種植的公司，專事采摘的公司和農場主的利潤都很穩定。當然，規模大的毛利率要自然大一些。

其他的我沒關心，我隻關心農場主的利潤。農場主的利潤限定到了什麽程度呢？說起來無法想象，收購公司以樹計價：每棵樹付費NZ$8.50！收購公司知道全新西蘭每個果園和牧場的情況！產值也自然很清楚。基本上哪個區種什麽東西或養什麽牲畜，每年出多少產量都是基本固定的，因為這不是靠人起早貪黑多澆水施肥的幹法，牧場裏也沒有人溜牛放羊。種植流程和畜牧流程都公式化和程序化了！隻要沒有特別的自然災害（牧場裏則不能有瘟疫），產量是可以計算和預估出來的。

由於專事種植的公司和專事采摘的公司的利潤也被固定化了，那農場主的利潤有多少呢？是這麽計算的：農場主每棵樹淨利潤NZ$2.50！

也就是說做農場主完全是一種投資操作！農場主不澆一滴水，不剪一個枝，不摘一個果，也不銷售一個果，隻要投錢買了果園，一棵樹賺NZ$2.50。

那既然這麽說，我買一個現有的農場，再把上麵沒果樹的地種上果樹，再蓋幾個房出租不就結了？不行，每個成熟的農場有多少地能種都已經被優化了，這種腦筋就不用動了。蓋房出租的話，每兩萬平米隻能蓋一個房。買個大農場再分成幾個小的賣不挺好麽？可以，但每個農場至少要有2萬平米。而且每分出一個小農場要付給政府NZ$5萬。這法律和條規真細呀！我的問題全滴水不漏地給回答了。

目前，各果園增值的辦法之一是用果園養蜜蜂產蜂蜜。這個增長點需要研究一下。

一個實際的例子：一個目前待售的獼猴桃果園開價NZ$43萬，麵積2萬平方米，有1萬棵樹，一個房子等等基礎設施。在新西蘭，農場主被視為商業經營，所以貸款時，與個人買房貸款時檢查個人收入和信用不同。既然是商業貸款，貸款時就要看過去3-5年該農場的淨利潤和損益平衡表。好玩的是，由於過去幾年不是潛在買家經營，所以在驗潛在買家貸款資格時，根本跟潛在買家沒有任何關係，隻跟該果園的利潤曆史有關係！

下麵的事情就簡單了，算投入產出比就是了。商業貸款利率比住宅按揭利率9.50%要稍高一些為12%。對於果園和牧場，貸款比例頂多65%，也就是說業主至少要付35%。以上麵的實際例子來說，付35%*43萬=15萬，貸款28萬，每年利息28萬*12%=3.36萬。而每年獼猴桃果實收入是2.50*1萬=2.5萬。既然隻做農場主不幹活，果園裏的房子當然要出租，而且做果園牧場中介的有一條龍服務幫助出租。去除費用後，每周實入NZ$300，折成每年1.5萬。所以，損益表為：支出3.36萬，收入2.5萬+1.5萬=4萬。盈利：4萬-3.36萬=0.64萬。

隻所以說這麽詳細，原因在於，這可以看出西方行業分工和利潤率計算太周密了！為什麽這麽說呢？

來仔細看看。同樣是投資，投資房子的話房租就還不了按揭的賬，而投資果園就可以達到損益平衡。根本原因是什麽呢？根本原因是，實際需要的起始資金不一樣。

投資房子的隻要付10%首付，而投資果園或牧場則要35%。由於投資果園牧場和房子的著眼點都是一樣的，即土地升值！所以比較它們的中位價就更有意義。過去5年，房價和果園都翻了一番（牧場翻了兩番，因為奶製品和肉製品漲價！）。目前住宅房屋中位價40萬，果園中位價75萬，牧場中位價500萬（牧場略過不提）。投資房屋起始資金需要40萬*10% = 4萬，投資果園起始資金需要75萬*35% = 26.25萬。而且，投資果園除了5月和6月會有大筆現金流入，其它所有月份都沒有任何產生現金的能力。這意味著其它10個月必須要有現金流入還按揭（若按揭的話），而且必須要預支付給打理種植公司的錢和打理采摘公司的錢（可以談，但要有流動資金作保障。相對於果園本身的價格，這些錢不大，即每棵樹NZ$6）。所以，投資果園的啟動資金門檻比投資住宅房屋高得多。

也就是說越有錢的人，投資越容易，風險越小！

同樣，不讚成按揭，即使按揭，也最好在國內按揭，國內利率低得多！

不按揭的話，不算土地潛在升值，以上麵的例子，果園的每年投資回報率為：4萬/43萬=9%。很不錯的。

這個方案很好，做的話，要的是找山清水秀的地方（果園和牧場來說，山清水秀價格上沒有多少附加值），做為私人度假的好地方，我想在南島搞的不就是這個嘛！現在看來在北島就足夠好了。其次，價格不能找高的，因為雖然果園投資回報率較房屋的更高，但比起來，果園的市場比房屋的市場小，轉手的時候，難賣一些，而且價格高也難出手一些。所以，要有長線打算。

還有橄欖園，牛油果園和葡萄園。真是！資金越大越好弄！我都想在國內貸款來做這個。買牧場比買果園合算，買果園比買住宅房屋合算！

明後天會到達Napier，那裏有很多葡萄園。

Mount Maunganui房產中位價格$43萬。這裏主要是港口和漁業，然後到處都可見房地產中介公司。這裏人口也不多，沒有外國購買力支撐，難以想象新西蘭何以有這麽高的房價！