房市觸底反彈的四個必經曆程

房市觸底反彈的四個必經曆程

如果房價可以穩定下來，美國現在需要的是創造更多首次購屋者，那是唯一能夠減少院子裡豎著 “ 出售 ” 標誌的方法。由於建商在 2002 年到 2006 年間的 房市 巔峰期過度建造房屋，供過於求的情形嚴重破壞了正常的平衡。 ()

房市 反彈的第一步，就是建商要減少空屋的存貨。

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過度建造的結果，就是市場上有超過一百萬戶賣不掉的新屋或現存房屋，這個數字比任何低迷的時期內都高出數倍，也證明這次 房市 要從困境掙脫，它需要的時間將是更長。 ()
“ 房市 反彈的第一步，就是建商要減少空屋的存貨。 ” 房產資訊公司 Metrostudy 的創辦人卡斯特曼 (Mike Castleman) 說。目前房屋的存貨量依然居高不下，雖然建商已減少建造，然而銷售量也是毫不留情的下滑。 ()
現在房屋的剩餘供應已有減少的趨勢。今年 4 月根據美國商務部 (U.S. Commerce Department) 的資料，待售新屋的數量大約為 456000 戶，雖然這聽來仍然是一個很大的數字，不過比起去年同期，已經減少了 93000 戶。 ()

首次購屋者買氣回籠 ()
曆來 房市 觸底回升的關鍵，就是首次購屋者買氣回籠，藉以帶動了整體 房市 的景氣。當市場上充斥著首次買房的買家，他們不僅刺激了新屋銷售，對於現存房屋的買賣也大有幫助。首次購屋者投入市場後，間接推動賣主也升級自己的 住 屋，去買更大更好的房子。 ()
當首次購屋者在 房市 中缺席，整買賣鏈也都受到凍結。不過現在他們都將再次回到市場上了，因為這是近年來第一次初級房屋變得可以負擔，建商大幅度削減價格，並且他們開始建造更多的低廉的小屋，而不是奢華的豪宅。 ()
比如今年 2 月，全美第五大建商 KB Home 的房屋平均售價下降到 248,0000 元，在一年前的同期，它的價格是 267,000 元。 2006 年 KB Home 在加州洛杉磯東邊的一個新興市鎮建屋，基本模型的一平方呎要價 3800 元，平均一戶以 328000 元賣出，現在它們推出更小的單位，一戶僅要 220000 元，讓首次購屋的買主更容易負擔。 ()
因此這也是幾十年來的第一次，人們可以用等同於租金的錢，負擔起買屋每月所需的貸款與稅金，這個現象被稱作新購買力 (New Affordability) 。 ()
房市 要回到幾年前的景氣並不太可能，因為當時許多人倉卒又衝動的買了房屋。不過隨著首次購屋者的買氣回籠，全美建商協會的資深經濟師馬斯坦 (Bernard Markstein) 預測，在明年年底之前，房屋銷售量會回升到達 70 萬個單位，這代表銷售量將超過一年 25 萬個單位的新屋建造量。 ()
房市 複甦的四步驟： ()
1 、首次購屋者買氣回籠，將降低新屋空屋的存貨量。 ()
2 、由於現在進行建造的新屋不多，首次買房者將會開始購買現存房屋，解決想要搬換大房的房主缺少買家的困擾。不過仍有一個問題：目前新屋的價格比同尺寸現存房屋還低，這就好像二手車賣得比新車還貴。這是買家無法接受的事情，因此賣主必須接受他們的房價必須向下修正的事實。 ()
雖然房價與賣主的的期待有了落差，但除非他們當初是買在最高點，否則仍然有利可獲。他們可以進一步使用產權淨值去購買更大的房子，同樣地當他們這回成為買家之後，房屋的價格也是擁有議價的空間。當初在 房市 最景氣時，許多建商建造出尺寸到達 3500 平方尺的豪宅，今天最需降價求售的 住 宅也是這些。 ()
3 、 住 房市 場開始出現回升跡象，有可能在第二年就有上升。然而回升是以緩慢與漸進的速度發生。至少連續兩年的時間，建商的新屋必須與現存房屋展開激烈的競爭。 ()
4 、因為買家數量多過新屋數量，使現存房屋的存貨問題也可以受到解決。不過由於供應量相當龐大，因此整個過程可能還需要另一個三年，唯有到了此時，房價才會開始上漲。