次級房屋貸款風暴的原因

次級房屋貸款風暴的原因

最近由美國的次級房屋貸款的領頭羊，新世紀(New Century) 公司所引發的風暴成了全美國以及全球的熱門話題，有許多專家認為次級房屋貸款的問題將引起美國經濟進入蕭條，但許多人也不明白，為什麽以前次級貸款沒有出問題而是在近期 (2006 下半年 ) 才最近浮出水麵 呢？

在這裏，我們就介紹一些次級房屋貸款的運營機製，從而對這次風暴出現的原因做一簡單分析。

(一)  什麽是次級房屋貸款？

次級房屋貸款的英文是 Subprime Loan 或 Subprime Mortgage, 簡稱 Subprime, 大家都知道，Sub 做為前綴是亞，次的意思，那一定有優級房屋貸款即 Prime Loan 或 Prime Mortgage 。在美國，在決定貸款種類的主要指標是貸款人的信用分數和首期的多少，一般來說由信用分數起主要作用。

優級房屋貸款的信用分數一般要超過 620 ，而低於 620 分的可能是次級房屋貸款，絕大多數次級貸款的申請人信用分數會在 550-680 分之間 ( 美國人平均信用分數 680 左右 ) ，但信用差的人不一定收入低，一般來說是負債比例高，存款少，用中國人的觀點就是不會過日子的那種人，賺得不少，花的更多，更深入一點講就是不太負責的社會群體。

一般的商業銀行均不辦理次級貸款業務，因為風險大。所以隻是一些專門的房屋貸款公司發放次級房屋貸款，同時因為次級房屋貸款不容易在市場上流通，一旦出問題後，次級貸款公司的風險很高。

(二)  次級房屋貸款機製

1) 次級房屋貸款絕大多數是浮動利率

優級房屋貸款多數是固定利率 (Fixed Rate) ，一般有三十年，十五年兩種，也就是說利率一直是不變的，每月的房款也是不變的，在這種情況下，對貸款人有利，不用擔心利率上漲的問題。

次級房屋貸款的申請人一般不符合固定利率的審核標準，有兩個原因，一是信用分數雖然可能高於 620 ，但負債比例高，用固定利率來計算每月的房款達不到要求，如果用浮動利率來計算就可能達到要求，二是信用分數低於 620, 隻能是浮動利率。

浮動利率貸款 (ARM-Adjustable Rate Mortgage) 就是貸款的利率是隨著一定的指數和美國政府的基準利率而變化的房屋貸款。目前美國的基準利率是 5.25%( 銀行從央行借錢的利率 ) 而前兩三年最低是 1.5% ，因為基準利率是逐漸的下降或上漲，每個貸款人的利率均不同，從2003年到2004年相當一部份浮動利率貸款的起始利率在 4%-5.5%. 之間。

次級房屋貸款的利率組成

一般來說，浮動利率的貸款是貸款人可以選擇前一年，三年，五年，七年是固定的，然後是隨市場浮動的。比如說，一個人可以選擇頭三年固定利率是 5% ，而三年之後是隨市場浮動或者重新貸款成固定利率，也就是說他頭三年的每月房款不變，但到了第四年時一定會有變化了，如果聯儲的基準利率比他買房時高 3% ，他的利率也可能高出 3% ，就變成立 8% 。

在 2003-2005 這一段時間裏，很多人選擇的是三年固定，五年固定的浮動利率，但從 2004 年開始聯儲連續 17 次提高利率至 5.25% ，導致目前的浮動利率在 7.5-8.5% 之間，一部份人的固定利率期限已過，開始了浮動。

( 三 ) 浮動利率的三個選擇

當浮動利率前幾年的固定期結束之後，貸款人有三個選擇：

1) 隨市場利率浮動

如果聯儲的基準利率沒有大的變化時，就可以隨著市場變化，當然也可能降低的，但目前在美國卻大大相反，是顯著上升，高出 3% 左右。所以每月的房款增加很多，可能高達 30% 左右。

2) 賣掉房子

當然可以賣掉房子，當市場好的時候，賣房很容易，但市場差時，美國從 2005 底房地產開始降溫，很多地區銷售下降，想賣掉房子就不容易了。

3) 重新貸款變成固定利率

本來就有一部份浮動利率的貸款人符合固定利率的條件，在這時就很容易重新貸款改成固定利率，這一部份人從本質上將不是次級貸款的類別。

但絕大多數次級貸款的人因為在買房時就不符合固定貸款的條件，當然三，五年之後還是很難得到固定貸款，所有就隻能隨著市場利率走，導致每月的房款高出很多。

( 四 ) 放款公司查封 (Foreclosure)

如果次級貸款的房主在三，五年的固定利率之後即不能改成固定利率，也賣不掉，隻好強迫每月付出比以前多很多的房款，如果有兩個月不能付房款，放款公司 (Lender 或 Bank) 就可以收回房子，美國各州的程序均不同，有的州很快，諸如德州，隻須一個月左右，有的州，諸如紐約，要幾個月，一般被查封的房子可占所有的房子的 5% 左右，但最近這個比例大幅度上升。

( 五 ) 次級貸款風暴對美國房地產的影響

1) 次級貸款占總貸款的 10%-15% 左右，相當一部份被查封，被查封的房子又放到市場上，增加了存貨，使本來就衰退的房地產雪上加霜。

2) 目前幾乎所有的次級貸款公司都停止營業，使10- 15% 的買房人不能得到次級貸款，在市場上的總購買力降低10- 15% 。

3) 受次級貸款風暴的影響，優級和亞優級貸款也開始小心，增加了貸款審核的標準，又使一部份人難於得到貸款，進而限製了購買力。

從以上的分析來看，這次由次級房屋貸款所引起的問題絕不是幾十家次級貸款公司倒閉或破產，幾十萬套房子被查封那樣簡單，有可能會引發更加深入的房地產衰退，從而導致美國經濟的動蕩。