一場開發商必輸的戰爭 與銀行之間的“囚徒遊戲”

一場開發商必輸的戰爭 與銀行之間的“囚徒遊戲”

銀行、地產商、政府與購房者之間的博弈已經白熱化。 

最近房地產行業奪人眼球的是兩則互相矛盾的新聞。《央視國際》報道，深圳四大銀行集體違規，二套房貸政策再次鬆動。根據記者的調查，深圳銀行都在打政策擦邊球，“幫助”二套房購買者得到優惠利息貸款；《21世紀經濟報道》的報道則稱，銀監會亮劍，整治房貸假按揭、假首付、假房價“三假”，一場房貸大整治將至。 

門與地麵留空間小 與開發商交涉時起爭執，收房業主當眾吃耳光…… 

看上去不可思議，銀行一方麵在監管部門的要求下進行房貸整治，更加嚴厲地緊縮政策明顯對房地產開發商不利，同時，深圳四大行又不惜集體違規鋌而走險幫助房地產開發商渡過難關。

隻能用房地產行業博弈的深化來解釋這一現象。 

房地產景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏利來源，風險低而獲利高，一旦房地產進入下行周期後，如何分攤房貸風險則成為銀行與房地產商拉鋸的焦點。銀行與地產商在房地產上升周期的利益重疊處，在山雨欲來風滿樓的巨大調控壓力下，利益產生嚴重分歧。兩者在玩一場逃脫捆綁的遊戲: 房地產商以融資依賴症捆綁銀行，銀行則試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走。 

對已經身處囚籠的房地產商而言，房地產下行周期更需要融資支持，更需要銀行向購房者發放貸款維持交易量；而對銀行而言，雖然一隻腳踏入囚籠，但在竭力掙脫，首先要確保不產生新的風險，其次要保證以往的貸款不產生過多的呆壞賬。 

深圳各商業銀行之所以逆勢而行，原意並不在於展開對房地產開發商的搶救運動，而是自救。在此輪房價深幅下挫前，各銀行向房地產商發放了太多的貸款，與開發商同坐一條船。為了掙脫困境，銀行惟一的辦法就是繼續與開發商合作，使購房者成為最終埋單者。兩個歡喜冤家表麵上成為親密無間的合作者。
 

與銀行博弈 房地產開發商注定贏不了的戰爭

購房者之所以成為被鎖定的目標，是因為購房者的信用實在太好。據上海銀監局報告所提供的數據，截至3月末，上海個人住房不良貸款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房開發貸款和上海居民二手房貸款的不良貸款占比達到55.2%，是此間房地產貸款的高風險點。雖然違約率上升，仍屬極低風險，如此之低的不良貸款率，說明個人房貸信用領域誠信水準之高。銀行與開發商聯手將風險轉嫁至個人購房者，可以消化未來成為風險之源的房地產存量貸款，是一本萬利的買賣。 

在與銀行的博弈中，房地產開發商注定贏不了戰爭，不僅因為他們無力與政策所代表的國家意誌抗爭，更重要的是，他們無法與目前的經濟趨勢抗衡。 

挑破資產泡沫已經成為中國經濟戰略的組成部分。美國次貸危機顯示房貸風險對金融領域具有可怕的傳染能力，最近以越南為核心的新興國家的金融風險，顯示挑破資產泡沫是降低金融風險的有力武器，否則所有新興國家的財富將被泛濫的美元吞噬。再說，房地產開發企業畢竟不是具有特殊地位的國企，公共財政可以為了政策性貸款為銀行的不良資產埋單，絕不會為房貸產生的呆壞賬埋單。如果說中國經濟必須斷臂求生，那麽，在許多人眼中，房地產行業就是必須切除的那隻“臂”，以防止房地產風險蔓延到核心金融領域。據稱，銀監部門將加強窗口指導和風險提示，自主安排對房貸業務合規性的現場檢查，采取窗口指導這一具有極強行政色彩的手段，可見有關部門對房貸風險的重視程度。 

房地產開發商手中並非毫無籌碼，前兩年的房地產高峰期已經有大筆銀行貸款流向了房地產企業。如果利率上升到8.5%，較高的財務杠杆係數將對房地產企業形成負麵衝擊，所有房地產企業將玉石俱焚。有關部門投鼠忌器。事實上，為了保證即將到來的房地產大並購時代，國內大型房企有做強做大的武器。進入4月份以後，有13家房地產企業獲得400億元左右的融資。 

房地產企業不過是銀行的諸多客戶之一，本不應存在激烈博弈。存在博弈說明中國房地產市場出現了偏差，缺乏長遠規劃。房地產業或是在東南亞金融危機之後被作為拉動內需的工具，或是作為擠壓資產泡沫的手段，甚至成為民生象征物。 

我們應該問一聲，中國房地產業究竟應該如何發展？中國的城市化進程是否需要健康的房地產行業作支撐？如果回答了這兩個問題，圍繞房地產業的魔障將迎刃而解。