房地產投資的考量，賺錢總擺在第一 （2）（多圖）

（接上篇） 那麽在投資房地產時需要考慮些什麽？ 怎麽才能避免房地產的風險？ 怎麽才能選好有增值潛力的房產？ 這是大家談論最多的。

其實，房地產和股市一樣都是錢堆起來的，那個地方有大錢投入，那個地方的房地產就會飆升。 和股市一樣，房地產也是有周期性的。S&P 500 在過去 45 年裏每 5 年就會有一次 -30% 的調整。（Peak to vally) 簡單的 Buy and Hold 肯定是不行，要遵從市場的規律和周期，“踩上點” 才能獲得最大利益。 同樣，房地產不管在什麽地方也是有它的周期的。 隻是周期比股市要長的多。 房地產的周期在各地也不一樣，但美國的房地產周期大體上是 18 年。

以加州為例，上個周期的高峰期在 1989 年，然後就是 89-92年的熊市，隨著公司的大幅裁員，房價也大幅下跌。 89 年到 2007 年的高峰也正好是 18 年。 如果曆史有什麽參考意義的話，下一個房地產高峰要等到 2025 年。 加周房地產的周期基本上是和美國的房地產周期同步的。

房地產周期：

股市周期：

 對比股市和房地產的 4 個周期，更有助於理解市場的規律:

 

	股市周期	房地產周期
Stage 1	Accumulation	Absorption
Stage 2	Markup	Expension
Stage 3	Distribution	Equilibrium
Stage 4	Decline	Decline

 

在股市中最好的買入階段在 Accumulation 是在 Capitulation 之後不久，人們已經完全失去了對股市的希望，隻想著賣掉了事，這輩子再也不碰股票的時候。 新的牛市也就從那時開始孕育了。 最好的賣出時機則是在開始 Distribution 的階段。  市場情緒牛氣十足，但股市確在高位徘徊不前。

同樣的房地產最好的投資時機是在 Absorption 階段，雖然房價總體還在下降，但低價位房已經開始回升。和現在舊金山灣區目前的情況差不多。 最好的賣出時機則是在 Equilibrium 階段。 供需基本平衡，人們購買的意願仍然高漲，但市場已經飽和，房價在某些區也已經開始下跌。 但還是能看到很多開建的新屋工地，Over build. 這和我們 3 年前的經曆類似。 房地產的好處是好的買點，賣點時間比較長，有較充分的時間買賣。 Timing 相對股市比較好掌握。  在房地產 18 年的周期裏，6 年是下降和吸收期，12 年是上漲擴張期，並且最後 3 年上漲的最厲害。 這與牛市最後的瘋漲期很類似。

房地產除了周期性以外，更近一步細分還有季節性。 （見下圖）

上圖是 2010 年 Case-Shiller annual review 中的一幅圖，根據美國 20 個大城市圈的統計，都呈現季節性的特點。通常季節差價在 5%左右。 一些城市，夏天和冬天的季節差價可以高達 10% 以上。

因此了解當地房地產的周期性和季節性是投資房地產需要考慮的因素，有助於選擇好的時機。 這裏是說比較普遍的規律，也有例外的情況，需要具體分析。

怎麽了解？ 現在網上已經能查到很多資料。 更準確的辦法是去查 County 或 City 過去 5-10 年的房地產Sale 記錄。 還有很多渠道，本壇很多人對此很有經驗，也已經有不少這樣的貼了，就不贅述了。

象股市分析一樣，房地產投資也有 Fundmental Analysis 基礎分析和 Technical Analysis 技術分析。

基礎分析是管大的方麵，看看在當地投資是否會有根本性的問題。解決 Where 的問題。 在那買的問題。 在大方向基本正確下，技術分析則要解決更具體的問題。 解決 What and When 的問題。 買什麽和什麽時候買的問題。

在房地產的基礎分析上，有三點是要重點考慮的：

1. Population 當地的人口過去 5 -10 年是增長還是下降。

2. Job 當地的工作機會是擴張還是萎縮。 這和1. 有聯係。一般是工作機會增加，最終會導致人口增加。

3. Management 當地政府管理的水平。 管理水平好，效率高，地方赤字就少，裁員就少，稅收就少，對 Business 的限製就少，有利於創造就業，導致人口增長，城市就興旺。相反城市就衰落。

最近 10 年的人口普查剛過，很容易查過去 10 年當地人口的變化。 如果過去 10 年，人口是增加的，就業市場也是增加的，那麽城市在擴張，在當地投資就沒有大問題。 比如加州舊金山灣區大多數城市的人口都是增加的，San Jose 在過去 10 年人口增加了 6.2%  達到 94 萬人。 在哪投資就沒有大問題。 密西根地區，尤其在三大汽車廠附近，由於大量製造業的萎縮，城市人口在減少，房價一直在下跌中。

有趣的是，灣區增加的大多數是亞裔，（主要是中國人和印度人）和拉丁裔人口，減少的是白人和黑人。越是好區，亞裔增加的越多。 比如 Cupertino, 亞裔過去 10 年增加了 68%， 白人減少了 36%，黑人幾乎絕跡。 San Jose 亞裔也增加了 26%， 拉丁裔 16%，但總數還是占優勢。 凡是亞裔增加的地方，區就開始變好。 因為亞裔多數為移民，多在 HiTech Company 工作，普遍的收入水平比一般的白人家庭高。通過人口數量和組成的分析，就可以看出城市發展的趨勢。

人口的增加，對房地產投資來講是重大的利好。 有很多例子， 97 年後由於大量香港人移民到溫哥華，使當地房價暴漲兩倍。 日本房地產 20 年一直在下降，除經濟上的原因外，人口負增長是一個主要原因。（日本不是移民國家，所以人口總數年年下降。）

同樣道理，想投資 Floria 和 Las Vegas 的，可以看看當地的人口情況，是增加還是減少。 當地的購買力和對房地產的吸收能力。 就會大體知道房地產的恢複，是 “V" shape, "U" shape 還是 “L" shape 的。

由於當地 Over Build 太多的房子, 人口又沒怎麽增加，前景不容樂觀。 長期低迷的可能較大。（JM2C）

下篇談些具體問題。