淺談房地產

房地產(Real Estate, RE)其實是眾多投資工具中最難做的一個了，何以如此？首先，房地產具有較長的周期性，對 ECONOMIC CYCLE 很敏感，一個周期經曆幾年、甚至十幾年，價值的變化很大，因此 TIMING IS EVERYTHING. 成功的 RE 投資者需要比較客觀地來看長遠的趨勢、看大局，不能拘泥於眼前的“事實”。並且需要有極強的耐心和自製力，不是最佳的時機時要有信心長期地等下去。

早在前幾年，有心或無意地買了一個或幾個房子的人是非常幸運的，碰巧趕上了一波很強的 Real Estate up-cycle，決大多數人都賺到了錢，但這一事實不等於將來這樣做就可以同樣賺錢。對待任何 cyclical business 決不能在過去和現在之間劃上一條直線、然後延伸到將來。

有人或許說，我買的房子出租，有 POSITIVE CASH FLOW，所以沒問題。這種說法就類似於說我買的股票有 DIVIDENDS，所以不會虧一樣。其實，不管是股票還是房地產，在高位買入總歸要賠錢。因此，真正成功的 RE 投資者要把大部分注意力放在 TIMING THE MARKET 上，而不是眼前的 CASH FLOW 等細節上。買來自己住的房子要考慮 Location, location, location，出於投資目的買賣房地產要時刻考慮的是 Timing, timing, timing.

房地產比較難做的第二個原因是影響它價值的因素很多，而且不是所有的信息都能夠掌握得清楚。據成功的房地產商 Craig Hall (涉足 RE 35年，參與了總值 $5 billion 的幾百個項目)介紹，影響房地產價值的因素就有： Inflation, Interest rates, Flow of funds (RE 資金是進入還是離開所考慮的地區), Job growth, Population migration (人口增多還是減少)，Path of progress (地方政府的發展規劃是否將包括所考慮的地區)，New construction (類似的房子過多會增加競爭)等等。搜集這些信息並綜合考慮要比買股票的人打開電腦看看 Yahoo Finance 要複雜多了。

但買賣房地產的大原則卻是與股票投資類似的，一種方法是做 Contrarian, 就是在房地產市場爛得不能再爛的時候進場買入，等房地產市場熱得發燙的時候賣出退場。當然不太可能買到低、賣在頂，但大體上的 TIMING 對了就夠賺的了。另外一種方法是當一個地區的房地產剛剛開始發熱的時候進場，等熱氣有變涼的跡象時盡快退場，這類似於做股票時 Momentum 的方法，這種方法的風險比做 Contrarian 要大(尤其是賣出時)。

如果你知難而進，還是要做房地產投資的話，我希望你在一張白紙上畫上一條波浪線，代表你所在地區房地產的整個周期。你是否能夠在上麵標出現在所處的那一點？你未來十幾年、甚至幾十年的任務就是每天重複這個作業，直到成功為止。

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