多倫多樓花購買參考指南

樓花，也就是中國國內常說的“期房”。在多倫多，其實分“House”樓花和“Condo”樓花兩類，這裏單說“Condo”公寓樓花。

在簡單粗略的印象裏，購買公寓的有兩類買家：首次購房的年輕買家，和“Downsize” 的老年買家。那麽，購買公寓樓花的也應該是這兩類買家。但細看一下，公寓樓花的買家就豐富得多：新移民，老居民；本地人，外地人；白領藍領，留學生。還有一類投資客，也十分青睞公寓樓花。

這一年多來，多倫多的House市場經曆了大起大落，但公寓市場則一枝獨秀，價格漲幅可觀。公寓樓花市場也是火爆異常，好地段一棟200-300單元的樓盤，往往在1-2 周內就售罄。

一，公寓樓花市場火爆的原因

多倫多的公寓樓花熱銷，樓花市場火爆，歸納一下，大概有以下幾個原因：

1， 在目前的房屋市場裏，樓花的價位相對低一些，還有相當多的買家買得起，負擔得了。

2， 公寓樓花項目大多選址在交通方便，地段繁華的位置，給生活工作帶來極大的便利。

3， 公寓樓花項目的設施配置，生活氛圍及便捷的生活方式，對相當多的第一次買房的年輕買家有極大的吸引力。

4， “買樓花，住新房”給有新房情結的買家帶來極大的心理滿足。

5， 購買樓花的首付款房分4-5次分期付款，便於資金籌措。對首次買家及投資客的資金壓力要小得多，容易上手。

6， 新公寓好出租，租金高，租客管理相對簡單，容易產生正現金流。這一點為許多房東和投資客所看好和青睞。

二，購買公寓樓花的風險

購買公寓樓花吸引人的地方不少，但風險同樣突出。說起來購買公寓樓花的風險有以下這些：

1，買家購買的是“期貨”，不是現貨實物，有些不確定的因素。

買家買公寓樓花時，樓盤大多都沒有動工，有的場地都還沒有拆遷。簽樓花合同時，隻有戶型圖和場地圖。最直觀最形象的東西，就是在售樓處的沙盤模型。這樣會使得有些買家心裏會有些不踏實。比如選了一個單元，單元建好後的裝修效果，布局效果如何，是否實用，朝向怎樣，采光如何，視線是否阻擋，有沒有景觀等等，首次買房的買家心裏都不太確定，需要花些功夫來學習研究。

2，公寓樓花的交房通常會延遲滯後，有時會一拖再拖。

由於報批程序，設計施工，銷售，資金籌措，現場管理等等因素，公寓樓花的實際交房時間會延遲。並且在一定的延期內，買家沒有補償，也不得取消購房合同。

3，因為報批，銷售，資金籌措的原因，有的公寓樓花項目會成為爛尾樓盤。

開發商把樓花都賣了出去，但因為修改Zoning通不過，或因Zoning限製，建築許可證一直批不下來，也就開不了工。

有的公寓樓花的樓盤銷售不好，銷售單元怎麽也達不到一定的比例，開發商無法籌措資金，也無法開工。

政府政策改變，開發商貪婪毀約，開發商建築商等管理混亂，開發商律師勾結，攜款潛逃等也都會造成爛尾樓。

爛尾樓給買家造成經濟上的損失和精神上的傷害。一有爛尾樓出現，都會在社會上引起關注，造成很壞的影響。

購買公寓樓花，看似簡單，實則要考慮的因素很多。因此建議最好請有經驗的地產經紀幫忙，避免爛尾樓，各種陷阱和閃失。

三，購買公寓樓花的注意事項

購買公寓樓花時，開發商通常會在售樓處建一個樣板房，買家容易被美輪美奐的樣板房所展示出高檔豪華的裝修效果所吸引，會把注意力集中在公寓的裝修檔次，配套設施方麵，和首付款的分期支付方麵，而忽略了考慮其他方麵。

其實，購買公寓樓花前，還有其他幾點注意事項，需要買家先搞清楚。

1，關於樓花的首付款和貸款

關於首付款，對加拿大居民和海外買家的要求有所不同。

大部分的開發商對加拿大居民，要求20%-25%的首付款，從簽購買樓花合同到交房這2-3年分3-4 次分期付款。海外買家就需要35%首付款，也是分3-4 次分期付款。正是這種分期付款，大大減輕了樓花買家的壓力，投資樓花也自然成為買家們的最喜愛和大眾化投資選擇。也正是這種吸引人的優點，容易讓樓花買家忽略了另一方麵，就是貸款。

在簽購買樓花合同時，開發商通常會要求買家提供預準的貸款證明。大部分買家提供這個證明不會有什麽問題。但問題是從簽合同到交房曆時2-4年，這期間會發生各種沒有預料的情況，比如有貸款利率提升，批準貸款難度加大等銀行方麵的變化，也有買家工作變動，收入減少，家庭變化等影響買家貸款的變化，其結果會導致買家貸不到款，或負擔不了貸款，買的樓花就不能Closing，這讓買家陷入困境，還可能引起官司，給買家精神上造成負擔，經濟上造成損失。這是購買樓花的最大陷阱，也是首先應當盡量避免的。

2，購買樓花要先確認是否可以轉讓合同（Assignment）

在簽樓花合同前，我們需要弄清楚：開發商是否允許買家在交房之前轉讓樓花？如果允許，都有些什麽條件和要求？

開發商如果允許轉讓樓花，通常會在合同裏要求，在整棟大樓的樓花賣掉95%以上時，買家才可以轉讓樓花。

所有的開發商如果同意轉讓樓花，都會收取轉讓費（Assignment Fee），轉讓費的金額通常在$5000-$10000左右。

即便是開發商同意轉讓樓花，但是通常他們不會同意樓花買家在MLS係統賣樓花，或公眾媒體上做廣告來招徠樓花轉讓客戶。

3，買Condo 樓花會有兩個交房日

在多倫多地區買Condo 類的公寓或鎮屋，會遇到Occupancy Closing和Final Closing 兩個交房日，即及入住日和產權注冊日。

建高層住宅，通常都是大樓全部建好，配套設施也齊全了，才會讓買家搬入居住。

但多倫多地區的公寓大樓交付就有些奇葩：公寓樓的高層還在呯呯碰碰的裝修，下層已交付入住，在還未完全交付的公寓樓電梯裏，常常會看到上上下下的裝修材料，還有進進出出的搬運家具。開發商為什麽要這樣做？說起來還是錢：

開發商買樓花收到的20%左右的首付款，按法律規定是必須存在開發商律師的信托賬戶裏，隻有到樓花買家產權注冊後，才可動信托賬戶裏的資金。在此之前，公寓大樓的開發建設所需資金要由開發商墊付或貸款。（開發商在售賣樓花達到總數的70%左右時，才能從銀行得到貸款。）

說開發商為減輕資金壓力也好，說資本家貪婪也好，開發商總是要想法盡早收回投入的資金。於是首先將公寓樓低層單元內部盡快裝修好，即便是走道裏還未裝修，也把公寓單元交付到買家手裏，名曰入住交付（Occupancy Closing）。此時，整個公寓大樓的產權還是在開發商手裏，搬進去的買家等於是住在開發商的房子裏，於是開發商便名正言順的收取入住費（Occupancy Cost）。

入住交付時，開發商會將單元鑰匙，信箱鑰匙，配備的儲物間鑰匙和車位交付給樓花買家，樓花買家此時可以搬入居住。

但一定要記清楚了：入住交付時，房子還是開發商的，樓花買家此時還不能完全自由的買賣，出租已交付使用的公寓單元。要轉賣，要出租單元，必須要先經過開發商確認（Consents）。

當公寓大樓完全建好，所有單元買家都拿到鑰匙，交付入住後，開發商才會統一去市政部門進行產權交接登記。一次性地將產權由開發商轉移到各個單元的買家名下。此時，才是所有樓花買家獲得產權注冊的最終交付（Final Closing）。

從第一批買家交付入住，到最後所有買家都取得產權注冊，即從Occupancy Closing 到 Final Closing， 這期間要好幾個月，有的甚至在一年以上。

4，購買公寓樓花的其他費用和HST Rebate 退稅事宜

購買公寓樓花除了要準備首付款和貸款,土地轉讓稅（Land Transfer  Fee），律師費（Legal Fee）之外，還有一些其他的費用需要留意：

1) 城市開發費（Development levy Charge）

修建一棟公寓大樓，在市政建設上就要有相應的配套建設，比如：修建道路，修建和接駁上下水，電源，煤氣管道，郵電通訊設施等等，還要配套相宜的社區中心，圖書館，公園，治安警力配備，醫療，教育設施配套建設。所有這些配套設施的建設費用，政府會向開發商收取，而開發商也會轉嫁到公寓大樓的每一個買家身上。有的開發商在銷售公寓樓花時，為吸引買家，會提出城市開發費封頂（Development Levy Cap），就是開發商向買家追加開發費的最大限額。這是一份單獨的文件，大部分的開發商會附在購房合同裏，列明開發費最高是多少；但也有開發商不在合同裏列出這個封頂費用，如果買家不明就裏，不提出來，最終開發費比預計的多時，就要多付這個費用。所以說，買公寓樓花，要找個專業的經紀，幫您把關，避免各種陷阱和閃失。

2）水電，煤氣表安裝費，CanadaPost Fee, Tarion Warranty Enrolment Fee, 等等。合計起來會有$2000-$3000 。

3）入住費（Occupancy Fee）

前麵說過，買家從拿到鑰匙可以入住到最終取得產權這段期間，要付給開發商入住費。入住費的計算大概包括這幾個方麵：買家未付房款產生的利息，公寓大樓管理費，地稅等。越有經驗的開發商，Occupancy 的期間就越短，開發商從本身利益出發也是力求縮短入住期，但實際運作情況就會導致入住期會持續幾個月。

下麵說說購買公寓樓花的HST收稅和退稅問題。（寫到這裏，按時下流行的套路就會說：敲黑板，劃重點！）這是購買公寓樓花的買家通常很關心，也有些迷惑的地方。

大家都知道，買公寓樓花，要交HST 稅，有些情況下政府會退部分HST 稅，但如何交稅，又如何退稅，開發商的房價是如何計算的，是否已計算了HST 稅，這是樓花買家常常疑惑的。

通常說來，開發商開出的房價，是計算了HST稅的，並且也是計算了部分退稅的。對於買了樓花準備自住的買家，交房後是不需再付任何額外的HST 稅，也不存在退稅的問題。舉個例子如下：

開發商的Sale Price ：$1,000,000.00

HST (5%+8%)： $117,805.31

HST Rebate ： $24,000.00

Net Sale Price ： $906,194.69

在安省，新房的HST退稅隻是安省8% PST稅部分的75%，最多退稅是$24000。也就是房價40萬以內的退稅。（400000×8%×75%）

如果開發商在銷售價中已計算了HST退稅，樓房建好後，開發商會向政府申請退稅，樓花買家就不用再申請退稅了。

不是每個開發商都是按上麵的計算方法構成銷售價格。所以在買樓花時要讓自己的地產經紀問清楚開發商的價格裏是否已計算了退稅額。

上麵的這種退稅稱為：NewHome Rebate （NHR）, 是針對買樓花準備自住的買家而言的。這就是為什麽在簽購買樓花合同時，開發商一定會問買家是準備自住還是投資出租的？

如果是樓花投資買家，開發商在計算房價時，是不會減去HST  Rebate。但投資買家在Final Closing 後的兩年以內，可以憑一年的租房合同，自己申請HST 退稅，這種退稅稱為：New Residential Rent Property Rebate（NRRPR）這種退稅對海外投資買家也適用。

自住一年或出租一年的樓花買家才有資格保留HST 退稅款。不滿一年就出售的，要退還已收到的HST退稅款。

以上是我個人對新房HST稅務事項的解讀，不是專業意見。對此有興趣的，請谘詢地產稅務專業人士。

不認識地產稅務專業人士？樓花投資買家不知道如何申請HST退稅？我可以幫到您。我們有長期合作的地產稅務會計師，精通新樓花的退稅業務，包括新樓花延期交房，也能申請到高達$7500 的延遲交房補助（Delayed Occupancy Claim）。有需要的，請聯係我吧。      電話： 416-930-3135    微信：Alvin_Ning