法國樓市進入蕭條期

就在上個周六，和幾個朋友聊天，其中一個說起了他最近的經曆。他看中了一套單元房，打算買下來投資用。他在銀行有朋友，就直接去詢問貸款的事情。結果銀行的朋友給他說，預計在最近幾年內，法國的房價會下跌，最大跌幅估計會達到35%，叫我朋友千萬不要在這個時候買房。我聽了這故事，多少不太相信。

結果今天歐洲時報的頭條，就看到這篇文章：法國樓市進入蕭條期 -- 放貸利率上漲，交易量下降，新房存量驟升。該文預計未來兩年內，房價下跌10-15%不可避免。

文中提到，在90年代初，法國房價曾有過40%的暴跌。有過這樣的事嗎？這也太牛差了。

無論租房買房，房價情況和我們密切相關。諸位兄弟最近有沒有在法國的報紙，電視上看到關於房市的評論？




【歐洲時報】房市牽動著千家萬戶的神經。象全球大多數房市一樣，法國房市已不間斷地暴漲了十年。1997年到2007年，法國的獨立房屋和單元套房平均上漲了142%。大巴黎地區更是居全國之冠，房價飆升了156%。然而，在經濟增長趨緩，消費指數微升、家庭購買力小幅提升的今天，這些數字尤顯得令人目眩。

　　特別是全球經濟大環境出現了新的變數。近周來，烏雲密布，大有黑雲壓城城欲摧之勢。美國的“次級貸款”（subprime）危機給美國以及全球經濟造成第一股衝擊波。這個震撼未了，另一個震撼又起。一係列指數顯示，房市明顯趨緩：七月房價略有下跌，新房二季度銷量停滯不前，與此同時，房貸利率在提升。

　　行家的論斷是：法國房市已經超值。但他們對房市發展趨勢看法不一。有的認為崩盤是不可能的，除非房貸利率猛升。有的認為未來兩年房價下跌10%到15%是不可避免的。問題在於，一旦房市走跌，跌到何種程度就很難逆料了。行家認為，不管怎樣，房市應當與實際經濟形勢相符。近十年來，法國國內生產總值（PIB）隻上升了30%，可房價卻超過PIB四倍以上。顯然很有些離譜！

　　遙想上個世紀九十年代初房市暴跌的情形：五年之中，房價下滑了40%。不管預測的前景如何，行家鹹認為房市已進入預示另一個周期開始的過渡階段。

　　　　　　　　　　　　　　　　　美國次級房貸危機

　　美國的“次貸”危機對法國不會造成直接衝擊，因為兩國實情不同。法國銀行從不給收入不穩定者提供貸款。但這場危機可能對法國買主造成多方麵的心理影響。其一，美國起碼有300萬戶家庭因還不起貸款，房屋將被沒收。這種情況引起的擔憂不容忽視。其二，美國房價下跌會促使法國買主謹慎行事，尤其是投資出租房的買主。這類買主約占新房銷量的6%到7%。

　　美國“次貸”危機還會使銀行加倍警惕，收緊貸款條件。銀行會增收信貸風險費，提供貸款時篩選性更強。減少貸款，無異於減少購房數量，因此也就意味著房市的蕭條。

　　不過房市經紀人好像在淡化這種看法。他們指出，銀行確實收緊了房貸條件，但那是自2006年起就收緊了。

　　不管怎麽說，有一件事是確鑿無疑的：今夏銀行提高了房貸利率。今天，20年還貸期的貸款利率已提升到4.70%，而2005年隻有3.25%。

　　　　　　　　　　　　　　　　買主的償還能力已到極限

　　房價的飛漲已經嚴重衝擊了買主的償還能力，如今利率的提升無異於雪上加霜。一位經紀人承認，有時一名領薪者需要一輩子的薪資，才能購買一套住房。房價的飆升導致房貸期普遍延長，借貸20年、25年、乃至30年已非罕見。即便這樣滿打滿算，也未必能湊足買房錢。

　　　　　　　　　　　　　　　新房庫存量達到曆史最高水平

　　因此銷量下降就很自然了。2007年首季度，大巴黎地區交易量下降了3.3%。應於十月公布的第二季度售房結果估計不會好於首季度。此外，環境部八月公布的統計數字已表明，法國新房庫存量大幅上升。截至2007年6月30日，新房庫存量達8.86萬套，2004年隻有3.5萬套。隻有回溯到1993年的房市蕭條期，才能找到這樣的庫存水平。至於舊房，數月來有些城市的交易量已有所減少。

　　今天購房者很有理由擔心他們購買的住房付價過高。若幹年後，他們若被迫出售住房時，經濟上將受到慘重損失。

　　各種跡象表明，房市逆轉的時間離我們越來越近。