是否refinance房貸的計算

美國經濟不好也完全是壞消息。其中一個好消息就是貸款利率降低。幾年前因買房而貸款的房主，這個時候是該考慮refinance（重新貸款）的時候了。網上討論值不值得refinance的帖子很多。其中一種計算是算整個房貸期間的費用，可實際生活中沒有多少人真正會真正在一個房子住那麽久吧。換工作搬家賣房子，或後來個人經濟情況變化而提前還完貸款，或從房子的equity裏拿錢出來用等等，度可能發生。所以，這種計算整個房貸期間的費用的算法實際意義並不大。

俺當年也作過refinance，當時是自己上網找資料學習。這裏把當時學來的一個簡單算法供大家參考：

首先是現在的月供（monthly payment)，記住要扣除房地產稅的部分。然後是重新貸款後的月供是多少，這個可以在網上找關於房貸月供的計算器來計算。有了這個數字，就可以計算出新舊房貸之間的差值X。問一下你的貸款agent，重新貸款的全部花費（total cost)是多少。記住這些費用包括房子重新估價的費用，提前還掉舊的貸款可能的罰款等等（記得當年作的時候，第一個貸款開始後的6個月之內不必重新作房子估價，超過6個月就得多花200多來重新估價。）。拿這個total cost除以X,就計算出了你要住在這個房子裏多少時間（月）可以把這個重新貸款的費用賺回來。假設是12個月，那你再看自己是不是肯定會在這個房子裏住12月以上。會，就值得refinance；不一定，就不值得了。

當時看網上的專欄文章，提出的大多是在12-18個月的時間打平就可以考慮作（我感覺是基於美國人的生活方式），因為許多個人的預計在這個時間段比較準確。這個換算出來是利息至少有0。5%的變化才有意義。當然，每個人的生活方式不一樣，考慮的重點也會不一樣，但可以利用這個作為思考的方向。

這個計算方式裏沒有考慮cash-out（從房子裏房主擁有的部分財產中那出來一部分錢用，也就是貸款比原來高一些）的情況。所以，上麵的計算方式隻合適為了減低每個月的月供而作refinance的情況。要作cash-out,上麵的計算隻能作參考，那就是你比較在不拿出cash的情況下是不是合算。如果你的重點是cash-out,出點手續費也沒什麽，就是別虧太多就成。

另外，這個計算沒有考慮到的就是房貸利息在個人所得稅裏的情況。也就是你少交了利息（interest低了），也就在作itemized deduction時，你就沒有少一些deduction了。對於貸款多，而個人所得稅的稅率又高的家庭，還真是要考慮進去。

作refinance的時候，往往還有另一個考慮，就是在no-cost refinance和有費用的refinance之間如何取舍。羊毛出在羊身上，no-cost refinance的費用是變相通過提高利率來平衡的。所以，no-cost refinance的利息往往不是市場上最好的，你比較一下你能拿到的兩種不同的貸款，計算兩種貸款方式中月供的差價，再看多少時間可以把這個有費用的貸款的手續費賺回來。這個比較就讓你知道那個貸款對你合算了。這個邏輯和上麵比較新舊貸款是同一個邏輯。

（二0一0年七月一日）