從 300 元到 600 萬的八大絕招

 

一個貧民發家史 -- 老田投資理財的 8 個關鍵詞
　　老田都是個普通人，在茫茫人海中絕對屬於不起眼的一類，而且比起很多上海人，他有著更多的劣勢，是一位外來的打工者。他甚至還比不上普通的大學畢業生，因為來上海闖蕩時已經 40 多歲了。但就是這樣一位普通的打工老頭，近 10 年來卻演繹了一段不平凡的人生經曆。老田的投資不能說是完美無缺，比如過於集中在房產上，目前商鋪投資比例不小，未來存在一定的變數等等。但是從總體來看，作為一個靠工資收入的投資者，能取得今天這樣的成績，的確讓許多人感到羨慕。
　　比起老田，我們中的大多數人自身條件都要比他好得多，但在投資理財方麵卻可能要稍遜一籌。今天，記者之所以要把這樣一個普通人的投資故事呈現在大家麵前，就是希望從他身上得到點滴感悟。其中，有 8 個關鍵詞我們不得不做一番認真解讀，因為它們是老田對記者道出的核心機密。
　　關鍵詞 1 ：強烈欲望
　　老田始終有著強烈的欲望，無論身在何處，他都有著一種強烈的衝動要去改變自己的一切，而這也成了他日後能夠獲得成功的關鍵。有人說“窮則思變”，而老田即使找到了相對比較體麵的工作，但卻仍然在不斷地思考著新的變化，而這一點，則在他的投資理財上得到了充分的體現。一個人能夠獲得成功，能力自然是一個重要的方麵，更關鍵的還在於人的欲望。做任何事，首先要看他有沒有強烈的欲望，如果沒有欲望，哪怕他再有能力也不會去做，而有強烈的欲望，他就會堅持不懈地去做，在“做”的過程中，他的能力也就提高了。老田的欲望來自於最初的“摘帽行動”，而在“摘帽”之後，他又把這變成了持久前行的動力。而這，正可能是許多普通人所缺乏的。　
　 [ 宮闕：欲望可以促使一個人有強烈的進取心，還要加上個人的恒心和定力，而把投資進行得最徹底、表現得最淋漓盡致非老田莫屬。對於任何一個人來說，那種改變自己的願望都是非常重要的，這是成功之源，動力之泉，或許很少有人會取這樣的財富，但隻要有這樣心態肯定會成功。］
　　關鍵詞 2 ：以租養房
　　所謂以租養房，在這裏老田把它發揮的淋漓盡致，他在每次投資買房前，先要給自己上一堂必修課——租金與貸款的換算。他先算一算投資買的房子可能獲得的出租租金，然後計算每月的還貸額，最後再根據自己的實際情況作出買與不買的決定。老田正是研究透了房產的出租回報率和投資收益率，才敢“先計後果”地去投資買房。也正是因為他懂得了“先計後果”，每當他有 4 到 5 萬元存款的時候，就敢投資去買房。的確如此，在我們上海人一提及買房就搖頭的 1997 年，老田就敢用 5 萬元買了一套 20 多萬元的房子，除了享受了開發商無息延期付款外，還使用了為期 5 年的 10 萬元貸款。在 5 年時間裏，他還給銀行的本息不足 12 萬，房屋出租收入卻有 13 萬多元。在我們上海人大喊大叫買不起房子的上個世紀末，老田就把 “ 以房養房 ” 的投資遊戲玩得團團轉了。
　　關鍵詞 3 ：遞減租金
　　這是一個逆向思維，別人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主動減少租金。 2000 年初，上海的房子滯銷，房客也少。這個時候的老田，要把一套房子租給一對即將結婚的年輕人。在談租金的時候，老田說： “ 你們要是長租，第一年你給 1900 元，第二年你給 1800 元，每年遞減 100 元，依此類推，你想住多久你就住多久。 ” 房子越住越便宜，房客當然樂意住。這對小夫妻一直住到了小孩三歲才搬家。房客臨搬家的時候，不解地問他： “ 你為什麽主動遞減租金？老田回答說：一般來說，一套房子一年能出租 10 個月就不錯了，我的房子是滿年滿月出租，一天空擋都沒有。我把租金讓利給房客，我還少了房客搬進搬出的麻煩呢。［宮闕：敢想別人不敢想，反向思維，一般打到一個合適的新租客要２０－４０天左右的周期。老田，雙雙獲利，可謂雙贏。］ ” 房客聽罷一咋舌：聰明！

　　關鍵詞 4 ：居住成本
　　這是一個頗值得大家考慮的問題，老田說：“現在上海的各大媒體都在討論買房和租房哪個更劃算問題，其實我在 10 年前就研究明白了這個問題。 ” 他舉了這樣一個例子：如果你有 100 萬存款而沒有房子住，買房和租房哪個更劃算？你要想找出確切的答案，首先要明白當前的房屋出租回報率和你的理財回報率。如果你想租用一套價值 100 萬的房子，目前的年租金大約是 3.5 萬元左右；如果你把 100 萬存款進行其它投資，其年收益為 7 ％，當然你租房租住劃算。如果你的投資回報率為 4 ％以內，你的年租房支出仍然是 3.5 萬元左右，當然還是買房子劃算。老田認為許多人不懂得核算居住成本，這其實是個人理財上的一大誤區。他說： “ 我之所以前些年自己有房子還去租別人的房子，就是通過核算居住成本的一種個人理財行為，這大大降低了當時的資金壓力。 ”
年輕人自製力不強 , 這一招很有效 , 值得借鑒 !
　　關鍵詞 5 ：強迫儲蓄
　　儲蓄可能人人都懂，但我們上海灘上為什麽會有那麽多“月光族”？就是因為沒有運用強迫儲蓄法，這是老田的一個理財心得。老田說在儲蓄上“花後再存”不如“存後再花”。“花後再存”屬於隨意性儲蓄。這樣的儲蓄結果是：有了就存，沒有拉倒，存了多年，沒有多少。“存後再花”屬於強迫型儲蓄。這樣的儲蓄結果是：餘額不多，少吃少喝，時間越長，存款越多。老田在上海打工 10 年來，每當拿到工資後，先讓他妻子把每個月的計劃內存款存在銀行裏，把剩餘的款項作為當月的開銷費用，一兩年之後，家裏就會有了一筆可觀的存款。老田投資買房的款項，大多都是這樣存出來的。
　　關鍵詞 6 ：控製消費
　　個人理財的關鍵是懂得控製消費，這對於一個外來打工者來說尤為重要。這是老田的又一個理財心得。老田剛來上海打工時就給自己一個“個人五年計劃”。他的目標是有間房、有張床、有碗飯、有句話，做一個“四有”的新上海人。老田進一步解釋說，一個外地來滬人員有間房就會紮根，有張床就會安心，有碗飯就會定心，有句話就會溫馨。為了實現一目標，他多年來抽低檔煙喝低檔酒，上下班就騎著一輛破電動車，至今他還住在 50 多平方米的房子裏。現在許多外來打工的都是 “ 舍不得吃、舍不得喝、攢了錢坐火車 ” ，把打工賺來的錢都捐獻給國家鐵道部了。老田呢，來上海打工 10 年沒有回過一次家。當然，他也不是一個奧耶尼或葛朗台式的人，他還經常忙裏偷閑帶著老婆孩子出去旅遊呢。
　　關鍵詞 7 ：節開並舉
　　老田說的“節開並舉法”，就是經濟學家常說的開源和節流，他還形象地舉例說：節流是裝錢的匣子，開源是摟錢的耙子，不怕耙子缺齒，就怕匣子掉底。老田在上海 10 年多，為自己製定過兩次開源計劃。第一個開源計劃是用五年的時間實現有房有家；他實現了。第二個開源計劃是用五年時間擁有百萬資產；他做到了。在節流方麵，他妻子開支有賬本，月月有統計，年年有總結。老田夫妻的夫唱婦隨，使他家的那兩個五年計劃都超額超時的實現了。的確，不論是上海人還是外地人，都應該懂得開源和節流的重要性。我們居家過日子，如果匣子有底耙子沒齒，就會坐吃山空；如果耙子有齒匣子無底，也會勞而無功。老田的 “ 節開 ” 哲學，對一切創業者和守業者來說，都是必須遵守的一個理財法則。
　　關鍵詞 8 ：感情投資
　　感情投資也會產生經濟效益？能。老田對此深信不疑。他說一個外地人進上海，一定要學會角色轉換，隻有心紮上海，才能根紮上海；隻有接受上海文化，才能融入上海社會；隻有學會上海人的精明，才能使自己的財智更聰明。老田舉了個例子：他在上海當過 6 年房客，和上海的房東們也打了 6 年交道。上海房東們那種高高在上的架勢，總給房客們一種寄人籬下的感覺。老田當上房東後，總是千方百計地和房客們交朋友，出租房裏的燈呀、下水管道什麽的壞了，他就主動去維修；房客們有什麽自己解決不了的困難，他也挖空心思地幫助房客去解決。有投資就會有回報。每每房客在搬家之前，大都會主動為老田的出租房聯係下家。如此一來，老田和房客們連各自的中介費都省了。你瞧：誰說感情投資沒有回報？
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