財經觀察 2396: 2012年房產行業形勢比09年還要惡劣

搜房IR總監雷華：2012年房產行業形勢比09年還要惡劣

2月17日（周五）$搜房(SFUN)$投資者關係總監雷華先生做客雪球，就Q4財務及搜房業務問題與大家進行交流。以下為此次訪談的整理，與雷先生交流請直接@搜房雷華。

1、談搜房Q4及全年業績表現

提問：搜房會計調整對2011年Q4業績有多大影響？

雷華：總的來看，如沿用舊的會計政策，Q4的業績應該增加約20 million

提問： 能否稍微詳細解釋一下會計政策調整的情況以及他對4季度營收和業績的影響？

雷華：會計政策調整的影響如果加回到第四季度，那麽第四季度營收的增長會達到36.1%，淨利潤的增長會達到28%。

提問：搜房2011年非GAAP淨利率36%，實現了之前焦總說的35%的目標，是不是會計製度調整後稅率問題解決了？

雷華：因為2011年的成本控製較好，毛利率有所上升，因此實現了36%的淨利潤率。

提問：請問搜房預期2012年淨利率能達到多少呢？

雷華：我們還將維持Non-GAAP 35%的目標。

提問：搜房一般管理費用（G&A）同比增長67%，環比增長73%；費用增加這麽多的原因是什麽？

雷華：因為在Q4預提了較多的壞賬準備

提問：問個資產負債表的問題，2011年現金從2010年的1.7億下降到1.5億，為什麽？是不是因為支出增加？但非流動資產中有個Restricted cash, non-current，高達2.5億美元，但2010年美元，這部分是受限製現金？主要來源是什麽？

雷華：Restriced cash對應的是內保外貸中的內保的那部分資金，我們在去年派發了2次dividend，並購買了美國AIG大樓，因此現金消耗較大。謝謝。

提問：搜房在華爾街購買的大樓是用來投資的嗎？預計多長時間可以收回成本？

雷華：華爾街大樓是主要用於公司員工和客戶培訓的，這是基於公司長期戰略發展的需要，因此沒有過多的考慮投資回報的問題。謝謝。

提問：本季度多了一項430萬美元的Unrealized loss on investments是來自哪裏？

雷華：由於我們所購買的股票（$思源(SYSW)$）下跌所致，謝謝。

2、談搜房旗下兩大業務：網絡營銷（Marketing services）+分類信息（Listing services）

提問：2011年搜房新房業務收入占網絡營銷服務的比例是多少啊？

雷華：全年約為85%

提問：搜房2011年網絡營銷的比重，大約有多少？

雷華： 約為71%。

提問：搜房本季度的展示廣告（Marketing services）收入隻有0.2%的增長率，是不是北上廣深四個一線城市的廣告收入下降得很厲害？三四線城市的廣告收入表現如何？

雷華：如沿用舊的會計政策，一線城市的Marketing services的增長率要超過0.2%，三四線城市的的貢獻率在增加。

提問：搜房在北上廣深四個一線城市的營收是多少？二線及三線城市的收入占比怎樣？

雷華：Q4一線城市（北京和上海）的收入為41.8 million, 占比37%，二線和三線城市的占比分別為32%，31%。

提問：搜房本季Listing services和其他增值服務收入分別增長38.5%和214.8%；這兩塊業務的增長主要來自什麽方麵？

雷華：Listing services的增長主要來源於二手房市場競爭加劇導致中介公司購買更多的服務，其他增值服務收入的增長主來源於我們業務模式的創新，謝謝。

提問：搜房今年高管人員調整，由代建功董事主抓家居業務。請問搜房是不是把家居作為了2012業績增長的突破口？

雷華：我們一直很重視家居這塊業務，但是我想短期內新房和二手房在總收入中占比較大的情況不會出現改變。

提問：據我所知，3*100*10000計劃是針對搜房新房、二手房和家居三個集團，請問研究集團為什麽沒有被列入這個計劃之中？

雷華：由於業務的不同，研究集團的發展模式和其它三個集團有所區別。謝謝。

提問：搜房現在在多少個城市有辦公室？搜房2012年不進行新的城市擴張，去年實行的新百城戰略是否還繼續？

雷華：我們在106個城市有自己的辦公室，在延續原有百城戰略的同時，我們會根據市場的情況進行調整。

提問：對房地產信息服務的競爭格局，您認為現在有什麽變化嗎？

雷華：總體來看，變化不大，我們認為搜房還將保持市場的領導地位。

3、談房產調控及對搜房影響

提問：現在很多開發商倒閉，是不是會產生許多壞賬；搜房Q4的壞賬計提增加了多少？下個季度會怎麽變化？

雷華：我個人認為2012年的房地產形勢尚不完全明朗，目前還沒有看到開發商大規模倒閉的情況，對2011年年底的應收賬款，我們已經根據市場情況采用了較高的壞賬計提比例。

提問：搜房是否有監測新屋開工數據？北京、上海的新屋開工量是不是下降很多？所以搜房預測今年的營收增速那麽低。

雷華：基於對市場的預計，我們給出了2012年Guidance，我們預計下半年的房地產市場可能會出現回暖。

提問：請問雷總2009年房地產市場銷售情況不好，但是搜房也能有22%的增長率，2012年搜房的增長預期隻有10-16%，那是不是搜房認為2012年的房地產形勢比2009年還要惡劣，還是搜房在激烈的市場競爭中增長乏力？

雷華：業內現在普遍認為2012年的房地產形勢比2009年還要惡劣

提問：搜房公布財報之後，股價略有下跌，您認為造成這樣的原因是什麽，是投資者對國內市場的擔心，還是對搜房缺乏信心呢？

雷華：我個人認為造成股價下跌的原因主要是投資者對房地產市場的憂慮。

提問：調控政策，購房者觀望，搜房的網站流量是否下滑，或者增速減緩？

雷華：目前我們還沒有看到這方麵的趨勢

4、談搜房電商業務

提問：2012年搜房電商將如何調整？從分析師會議中聽到電商收入以後不會單獨列出，請問今後電商收入列在哪部分裏呢？這是不是代表搜房對電商業務不看好？搜房認為房產電子商務將如何發展呢？

雷華：我們一直很重視電商業務的發展，搜房致力於打造一個"Everything Home online"的全方位平台，電商是屬於該平台中的一個重要組成部分，謝謝。

提問：我們看到搜房強勁的競爭對手樂居從去年開始大力推廣房產電商，搜房在房產電商方麵如何應當競爭對手的強勁發展？

雷華：搜房從十年前就開始嚐試房產電商，因此在房產電商方麵積累了很多經驗，這一點應是我們的優勢。此外我之前也有提到，搜房的電商是放在一個大平台下麵來發展的，這一點應該與其它網站有所區別。