2012年開年的頭號話題似乎滿含寓意：一塊占地麵積僅45471.9平方米的土地，引發了諸多地產豪門的明爭暗鬥，而根源隻有一個——現金流。而迄今為止的結果也顯示了一個顛撲不破的結論：現金為王。而這個結論又顯示著另一個傷感的結論：理想是脆弱的。
郭廣昌、戴誌康、宋衛平、潘石屹、王健林……
外灘“8-1”。
這是超越資本的故事，但最搶眼的仍然是資本的故事，這是上海灘十多年來最大的資本故事。
外灘8-1“五道口”
即便事情鬧得滿城風雨，兄弟間撕破臉皮。戴誌康仍然對理財周報說，在這個故事中，沒有誰是絕對的對與錯。
戴誌康，一個學投資，後來去搞哲學的人;郭廣昌，一個學哲學，後來去搞投資的人。曾過從甚密，一場風雨後，分道揚鑣。
戴誌康畢業於中國人民大學金融係，1985年考入中國人民銀行研究生部——業界著稱金融黃埔“五道口”——2009年戴誌康將這三個字用在了楊高中路民生路地塊。在那裏，他造了一棟高檔金融寫字樓“證大五道口”，並就此成立了一個項目公司“證大五道口房地產開發有限公司”，這個項目公司成為這場豪門爭鬥中，戴誌康虎口脫險的“馬甲”。
圍繞外灘8-1地王項目，則這場恩怨恰似從戴郭二人的對手戲，演變成了現今的“五道口”。
2010年2月1日，“百億地王”上海外灘國際金融服務中心(8-1地塊)的拍賣仍舊是一個謎。
據知情人士透露，該地塊的競拍，證大為率先報名，此後複地(複星旗下地產平台)跟進並一同出現在投標環節。其結果是複地在評標環節即被淘汰，而實力最弱的證大進入競價，最終證大出人意料地壓過中華企業以92.2億奪標。
“從一開始，複星就和證大有過協商。”上述人士稱，戴誌康也從未想過自食其力地去做這個項目。其基礎是，曆經幾度增持，複地已擁有上海證大接近20%股權，上海證大實質上已經成為複星的財務投資對象。也就是說，複星其實是兩麵押注。
“不管當時商定如何合作，當時兩個人都是誌在必得的。”
但此時，證大貨幣資金僅5.7億，顯然“蛇吞象”無法消化。而複地此時現金47億，亦不足以全身。這在根本上決定了這是一場危險的遊戲。而2011年國內金融形勢的發展，更是超出了二者的預期，致令本就貌合神離的合作，迅速地走向分崩離析。
更有螳螂捕蟬，黃雀在後。
曆經該項目部分運作的一位人士透露，當時上海市政府承諾了三個條件：軌道交通網絡節點、豫園改造同步進行、放鬆外灘風貌管製，這其實令SOHO中國的潘石屹羨慕不已。雖然潘石屹囤著過百億的現金，但卻對這口蛋糕鞭長莫及。
2011年6月11日，SOHO中國就宣布，通過股權收購的方式，以人民幣22.5億元的代價(包含擬承接的債務)，收購外灘204地塊的61.506%股權;按照地上麵積粗略估算，樓板價約為3.62萬元/平方米，較外灘金融服務中心的成交樓板價約為3.41萬元/平方米更高。足見潘石屹當時對外灘地塊的覬覦之深。
除了潘石屹之外，國內另一地產大亨也早已盯上。此人今日方得以浮出水麵。根據SOHO中國的公告內容，外灘8-1地塊占地麵積約4.5472萬平方米，總建築麵積為42.2825萬平方米，規劃用作辦公、商業、金融及文化藝術用途。在地上可售建築麵積的26.9968萬平方米之中，3萬平方米的酒店麵積以及6000平方米的地下配套用房權益，已出讓給了第三方。
此“第三方”其實並不神秘，即王健林的萬達集團。
一位與王健林相熟的地產行業高管透露說，其實王健林一直想在上海做一家超六星級的酒店，一直在尋找機會。而此番交易，早在一年多之前，亦即外灘地王拿下後不久即已敲定。而這筆交易似乎也是為萬達量身定做的。
因此，本場“五道口”恩怨中，最被動卷入的地產大佬，很可能是浙江綠城的宋衛平。
2010年4月25日，複地與證大房地產就建議成立新合資公司簽訂合作投資協議。同時證大與綠城及磐石投資分別訂立聯合投資協議，於其成立後，新合資公司(即後來的“海之門”)將直接或間接由證大房地產擁有50%、複地30%、綠城擁有10%及磐石投資擁有10%。
然而，2011年11月2日，海之門正式收購上海證大置業資產(即外灘8-1項目)之時，複星的公告卻顯示了主次的換位：“截至本公告日期，合資公司(為本公司之聯營公司而非附屬公司)由浙江複星、證大房地產、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%。”
由此，複星對該項目的全麵控製似乎唾手可及。
出人意料的是，一個月不到，證大先是完成了對磐石5%股權的收購，然後迅速聯手綠城，將50%股權賣給了潘石屹，留下SOHO、複星割據而治的局麵。
這其間發生了什麽?
控盤者
這場資本大局中，複星與證大的關係始終撲朔迷離。其最核心問題是，在該項目開發中，到底誰來控盤?
據傳，就在“地王”競拍落槌的第二天，郭廣昌就召集高層人員召開了緊急會議，痛斥複地集團聯合體的競拍失手，郭廣昌認為“地王”項目應該由複星主導來做。
目前，業內存爭議的是，就當初證大與複星的合作拿地，到底是戴誌康“草船借箭”，還是郭廣昌“借船出海”。從一開始，該項目對兩人的意義就截然不同。
以藝術氣息和理想化著稱的戴誌康對該項目相當癡迷。他對理財周報稱，“這個項目是帶著理想去，原本不是給我們，是我們硬搶下來的。”
他的理想是，試圖在上海灘體量和位置最合適的建築集群上，完成一次對中國人的理想主義、人文主義的表達，以逆轉整個浦江兩岸的西化風格。他交給相關部門的設計方案取自古典畫作，意為“高山流水”。“他認為這是在上海最後的機會，但對複星來說，它隻是一個純粹的商業地產項目。”然而，上海國際集團一位內部人士評論說，“複星係近些年在上海本土的擴張的確不怎麽順，包括複地這些年作為也不大，而且複星商業地產開發經驗也很少，因此間接通過證大拿地是一種策略。”
戴誌康身邊人說，“這個項目我們花了很大力氣去談，但最終結果變成了複星主導，這是看得見的。”
除了一紙使用權，戴誌康幾乎是赤手空拳在與資本搏鬥。出讓合同規定，首付在簽訂合同之後兩個月內需付清，按照土地新政之後的規定，外灘8-1號地塊首付近50億元。
2個月後，綠城出人意料的入局。據理財周報了解，宋衛平為應戴誌康之邀，然後二人再邀上海磐石投資入局。經此一謀，5月13日戴誌康籌得資金逾46億元，得以付清首期土地出讓金。但此時，證大手中現金僅有7億。按規定，9月份還需支付23億元。
據接近戴誌康的一位朋友透露，2010年的戴誌康真是慘淡經營，最困難時候，其賬麵現金僅剩1億左右。
此後，戴誌康通過新華信托發行了一期約10億的融資計劃，並通過與複星關係密切的第三方銷售機構諾亞財富募集。盡管付款期限被順延60天，壓力仍然巨大。其時，證大還寄希望於將土地抵押貸款至少50個億，但因為四證未辦齊，銀行係統實際上並未向證大開放通道。最終，強勢資本主導了一切。
上海灘資本圈的共識是在付款大限，也就是2010年年底，項目的主導權逐漸向複星轉移。2011年，複星的執行董事範偉親自走上前台。其中一個重要原因是設計方案問題。
“我們給出的方案始終得不到政府認可，而複星又不幫我們說服政府方麵，而是迎合。”上述戴誌康身邊人士說。
待2011年11月證大辦齊手續臨限開工之時，不僅失去了操作的主導權，也失去了控製權。“我們得不到認同，又控不了盤，上百億的項目，每天光財務費用就是四百萬，隻有放棄。這就是理想對管製和資本的妥協。”
另有分析人士認為，試圖借助複星的杠杆去實現證大的單方麵理想，這本身就是不現實的。實際上，由於濃重的理想色彩，戴誌康對複星始終有著欲拒還迎的姿態。
一個重要說法是，雖然複星此前不斷通過一級市場和二級市場增持證大股權，但戴誌康明確告知對方，20%是一個極限。可為印證的是，即便是財務異常緊張，戴誌康不斷通過香港股市回購股份，事件發生前後，這一行為仍在繼續。
另一個更為明顯的博弈是，在2010年4月達成的協議中對複星形成的約束：“如果複地未能在今年8月31日前提供25.72億的股東貸款，則綠城將以1億元收購複地所持合資公司10%的股權，並向合資公司進一步提供8.58億的股東貸款，綠城屆時將持有合資公司20%的股權。”足見戴誌康拉宋衛平製衡郭廣昌之用意。
雖然複星在2011年如願獲得50%控製權，但後麵的事態卻嚴重偏離軌道。
軌道偏離
在2010年保住並擴大項目公司“海之門”的實際控製權之後，實際上已經沒有什麽能阻止複星在遠期壟斷該項目。
尤其在2011年綠城深陷資金鏈危機後，理論上，複星有更大的股權收購空間，卻為何又與另外50%股權失之交臂?
一位複星地產內部人士透露說，在價格問題上，複星始終在與證大拉鋸，“戴誌康要價43億左右，但複星不願意出這麽多，隻願意出40億。”這表現了複星的誌在必得。
孰料，同樣的作價，股權賣給了潘石屹。而證大內部一位重要人士的說法則顯示了複星的另一麵，“郭廣昌甚至隻想收購百分之幾的股權。”就是說，郭廣昌隻想花少量現金，獲得控股權即可。
無論對戴誌康還是宋衛平來說，這都是不能接受的，兩人均急於套現離場，以救燃眉之急。
而“海之門”項目的一個關聯方則透露了另一較為本質的說法，“郭廣昌的優先認購權確實是存在的，而且也有時間給他行使，但是他拿不出那麽多錢出來，或者說不敢一下子拿那麽多錢出來。”
複星國際披露的財務數據顯示，其總債務/股東權益比，從2009年的1.17，已上升至2011年中報的1.7。與2010年年報相比，2011年中報的貨幣資金從213億減少至203億，而存貨從188億增加至226億，流動負債則從482億增加至519億。
此外，2011年1月，複地從香港市場退市，就此關閉一條已經癱瘓的融資通道。退市後的複地，隻能依靠大股東複星集團輸血。業界人士透露，複地本身就麵臨著幾塊地的出讓金的給付壓力。而對高達1350億的盤子來說，203億的現金實在不多。
當此之時，手握170億現金的潘石屹斜刺殺入。潘石屹的SOHO中國總資產約600億，而SOHO的商業模式提供了較為穩定的現金流，在國內地產界是著名“富人”。
“他的一次性現金收購正好可以救證大和綠城，這比複星要幹脆得多。”上述曆經“8-1”前期運作的人士說。“至於他們兩家誰主導，就沒有人知道了
