財經觀察 2325: 中國房地產泡沫讓美股很受傷？

中國房地產泡沫讓美股很受傷？
 
之所以會形成資產泡沫，要麽是因為投資者不知道價格太高，要麽就是較之長期結果，他們更關心短期獲利潛力。導致中國房地產泡沫形成的原因似乎已從第一個轉為第二個，而由此落得悲慘結局的甚至有可能包括那些並未購買中國房地產的美國股票投資者。

新加坡國立大學的吳京（音）與鄧永恒以及美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院的吉爾科（Joseph Gyourko）今年7月就這一情況發表的一份驚人報告說，2003年第一季度以來中國地價已累計上漲800%。中央政府一直是最熱情的買家之一，其對可比較地產的出價較其他投資者平均高出27%。

當然價格高不一定意味著過高，為了識別泡沫，投資者必須將價格與衡量內在價值的一些相關指標（比如股票的市盈率）進行對比，或與支付手段的衡量指標（比如大學費用與畢業生起薪的比率）相對比。在美國，創建了Case-Shiller房價指數的希勒（Robert Shiller）和凱斯（Karl Case）就應該受到讚揚，由於房價租金比和房價收入比達到紀錄水平，他們在2006年美國房價達到峰值前很早就發出了警告。在上述三人為他們的研究收集相關數據前，中國還沒有這樣的數據。

北京和中國其他七大城市的房價租金比自2007年初以來上漲了30%-70%不等。如果房價上漲的背後是經濟的高速增長，那麽可以預計房價、租金和收入或多或少將會先後增長。截至今年第一季度，北京和上海的房價租金比已超過45，從上海坐高速列車80分鍾就可以到達的杭州，其房價租金比已達到65。

多高才算過高？2007年4月，據筆者計算，從1940年到2005年，美國獨棟房屋中數價格與中數租金的比率增加一倍至20，而在曼哈頓，每平方英尺的中數比率為22。

該研究的作者猜想，如果人們突然預計中國經濟將隻會實現一般速度的增長，那麽房價至少要下降40%。

中國的房價泡沫對美國普通投資者幾乎沒有影響，但有兩個方麵值得擔憂。第一，房地產泡沫往往產生於經濟危機之前。據馬裏蘭大學（University of Maryland）的瑞恩哈特（Carmen Reinhart）和哈佛大學的羅格夫（Kenneth Rogoff）說，二戰後所發生的五次銀行業大危機，其爆發前三年內危機發生國的房價都平均上漲了25%左右。這五大危機分別是西班牙於1977年、挪威於1987年、芬蘭和瑞典於1991年以及日本於1992年發生的銀行業危機。每次危機都伴隨有長期的經濟低迷。這兩位也是《時代變遷：八百年的金融鬧劇》（This Time It's Different: Eight Centuries of Financial Follies）一書的作者。

第二，美國公司的銷售額對中國市場有顯著依賴，它們的業績增長很大程度上受中國市場推動，且美國公司在這兩方麵對中國市場的依賴正在快速增長。

美中貿易全國委員會（U.S.-China Business Council）本周早些時候在向國會提供的證詞中說，美國公司目前每年在華實現銷售額超過1,500億美元。美國去年對華出口總額為695億美元，美國公司在中國的業務當年實現在華銷售額984億美元，比2000年增長了四倍。對比來看，道瓊斯工業股票平均價格指數成份股公司的年均銷售額約為900億美元。美中貿易全國委員會副總裁恩尼斯（Errin Ennis）說，中國現在是美國公司的十大市場之一。該委員會是花旗銀行（Citibank）和卡特彼勒（Caterpillar）等在中國經營的美國公司的代表。

花旗銀行8月底宣布計劃在未來三年內將其在華的員工總數由4,500人增至12,000人。

卡特彼勒首席執行長歐博赫爾曼（Doug Oberhelman）在8月份的一個分析師會議中說，我們正大舉加快速度，對我們在中國有投資需求的地方投入資金。

以上銷售數據也許並不能充分說明美國公司在中國的發展情況。這些是九個月前的數據，而中國經濟正以每年約10%的速度在增長。同時，這些數字還不包括美國對部分歐洲公司的銷售，而這些公司的發展一定程度上也依賴中國。

目前，在中國的房價比去年上漲9%、道瓊斯指數突破11000點的情況下，似乎沒什麽可擔心的。而這恰恰是擔心的理由。

Jack Hough