財經觀察 2021 --- 香港樓市複蘇還是曇花一現?

香港樓市複蘇還是曇花一現?

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活節期間，香港出現了奇怪的情況：房地產代理公司似乎東山再起，重新煥發了活力，賣房者的手機上都是它們留下的短信。

房地產業是香港經濟保持活力的源泉。目前香港的房價或許仍比2008年的高點下滑了三分之一，但交易正在再次湧現，此前一片沉寂的房地產業再度活躍起來。一家經紀機構說，複活節三天的銷售量比過去半年還要多。

問題在於，這是否真的是反彈的開始？市場還有各種懸而未決的問題，但一些分析師認為，最近中國政府宣布香港成為人民幣交易離岸中心的舉措可能有助於支撐香港的房地產價格。

其中存在的一個風險是，公認高度動蕩和投資驅動的香港房地產市場可能隻是在跟隨股市的反彈。信心在香港可能瞬息萬變，隨著熊市反彈的轉瞬即逝，這種交易的熱潮或許也會迅速消退。畢竟，香港實體經濟仍在導致工作崗位大量減少，今年第一季度的失業率已經達到了5.2%。

另一個令人感到不安的原因是投機，房產和股票價格的上漲可能主要來自內地貸款熱釋放出的資金。德意誌銀行(Deutsche Bank)在一份新的報告中客觀分析了信貸刺激的規模。從2008年12月到今年2月，中國大陸的月貸款額比12個月前的同期高出了3倍。無可爭議的是：這個貸款勢頭是難以延續的。

對於那些擔心我們正處於熊市反彈之中的人來說，德意誌銀行對中國麵臨W型複蘇的預測可能不會受到歡迎。在刺激措施的提振之後，由於出口和固定資產投資的下降，我們將看到經濟增長再度回落。

這種預測是基於如下預期，即同此前商業周期的穀底一樣，固定資產投資將回落到個位數。盡管中國推出了大規模的刺激措施，但房地產、鋼鐵、紡織品和電子產品仍不可避免地將出現明顯的滑坡。

過去的經驗也表明，中國的出口將麵臨困難時期，這是因為它們將主要依賴於歐美的經濟增長。德意誌銀行稱，事實上，由於中國國內生產總值在曆史上主要受到投資周期的推動，中國經濟的複蘇甚至可能會比亞洲其它國家落後一年。

因此，如果我們考慮到中國控製信貸和國內生產總值增長，以及股市可能再度下跌的風險，香港的資產市場可能也會麵臨著困難時期。

但是不久前將香港作為離岸人民幣交易中心的舉措讓情況變得更為複雜了。野村(Nomura)在新的股票策略報告中說，香港的貨幣基礎出現了爆炸式增長，這凸顯出人民幣交易的發展，而不是中國的銀行貸款熱。這正在支持房地產和資產價格。

他們認為，金融市場低估了人民幣交易舉措的影響。這些舉措中包括實施人民幣2,000億元（293億美元）貨幣互換協議，並在上海和廣東省的四個城市試點跨境貿易人民幣結算。2008年，港澳與內地的雙邊貿易額超過了2,000億美元。

香港從事人民幣跨境貿易結算的能力能夠增加香港的人民幣存款。另外，東亞銀行(Bank of East Asia)上周宣布了發行人民幣債券的計劃。野村說，隨著越來越多的企業和個人投資者願意持有銀行能夠提供更高收益率的人民幣存款，這也將提高香港的人民幣存款基礎。

這或許就能解釋香港的銀行在瞄準這些新的存款機會的同時，為何開始變得願意放貸了。房地產經紀商說，銀行明顯在更積極地發放抵押貸款。

總體而言，這可能會減輕置業者對香港將陷入新一輪通貨緊縮漩渦的疑慮。盡管目前幾乎所有貿易數據都很難看，香港至少還會成為人民幣離岸交易的一個主要中心。雖然這看起來像是北京的關照之舉，但它也有助於中國走向人民幣的完全可兌換。

野村說，香港將從人民幣離岸中心的發展中受益最多。野村不建議購買有形財產，而是推薦買進藍籌股新鴻基地產(Sun Hung Kai Properties)的股票。

Craig Stephen