財經觀察 1400 --- 華爾街歸來 潘石屹稱房市無法拯救

華爾街歸來信心盡失 潘石屹稱房市無法拯救 財經

在潘石屹看來，再出台任何利好政策，均已難救房市，市場走勢是一個“L”型，何時出現反彈無法預期

　　剛剛從美國華爾街考察金融危機歸來的潘石屹已經變得無比悲觀。盡管SOHO中國可能是目前內地流動性最充裕的開發商。

　　作為這家幾乎沒有任何負債，不太可能破產的上市公司的董事長，潘石屹告訴《財經》記者，在聽取一些香港及美國市場人士的意見後，他如今在計算，如果自現在起公司沒有一分錢收入進賬，同時還需要繼續支付工程款及各種土地款、稅費的情況下，SOHO中國能否再支撐一年時間。

　　“在這種最壞的情況下，隻有能夠支撐這麽久的開發商，才保證能夠生存下來。”潘石屹說，“大部分開發商遇到這種情況，可能連一個月都支撐不住”。

　　10月22日晚，財政部出台減免交易環節稅費的“救市”政策，並沒有令潘石屹對持續低迷的房地產市場恢複信心。

　　“現在政府出台任何救市政策，都已經無法扭轉房地產市場的頹勢了”，潘石屹說。在他看來，政府已經錯過了最佳的救市時機。

　　市場走勢將是‘L’型

　　潘石屹認為，政府目前已經錯過了兩個救市時機。如今救市為時已晚。

　　“今年4月，政府若救市，房地產市場很容易出現反彈。那麽市場走勢就會是一個‘V’字。奧運期間，政府若救市，房地產市場可能會在持續一兩年的低迷之後，出現反彈，那麽市場走勢就會是一個‘U’字型。如今，政府再出台任何利好政策，均已難救房市，市場走勢隻能是一個‘L’型，何時出現反彈，無法預期。”

　　潘石屹稱，長三角地區的南京、杭州等城市，近一周內出現的成交量的反彈，與救市利好沒有任何關係。

　　9月15日，在雷曼兄弟破產當天，央行決定降息。潘石屹發表博文稱，“解放軍來了，好在來得不算太晚”。

　　“我當時還認為，政府的救市政策可能在第二天就會公布出來，但是沒想到，拖了這麽久”，潘石屹說，“那是最後一個機會，救市如救命，晚救一天，情況都會不一樣。”

　　潘石屹還認為，保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市場更難恢複。今年，有總規劃建築麵積約達760萬平米的保障性住房，將會進入市場。約相當於10萬套住宅入市。而北京一年的成交量也不過19萬套，這對住宅商品房市場將形成巨大的衝擊。

　　仍應繼續刺激樓市

　　潘石屹認為，即使救市已不能扭轉大局，政府仍應繼續刺激樓市。在眾多可能出台的救市政策中，放鬆對居民購買第二套住房的限製，以及將開發商土地增值稅及企業所得稅由提前預征，改為銷售後再征收，可能是最有效的兩條救市政策。

　　潘石屹表示，央行在近期很可能將徹底放開對居民購買第二套住房的限製。這可以釋放出希望改善住房條件的大量需求。此外，將土地增值稅和企業所得稅由預先征繳轉為銷售後再征收。將較大緩解開發商的流動性。據他透露，目前，因為預先征收占用的資金，大約占開發商預收款的10%。

　　不會出現大崩盤

　　盡管潘石屹已經不再看好房地產市場短期內出現複興，但他也不認同房市會出現大崩盤的說法。

　　“開發商已經出現了很大的問題，但不會像美國的投行一樣破產。中國與美國不同，如果這些企業在美國，按照現在的負債水平，可能早已宣布破產了。中國的一些問題開發商會以‘失蹤’的方式退出這個市場，就像當年的順馳一樣被收購”，潘石屹說。

　　同樣，他也不認為，熱點城市的房屋均價會出現超過30%的下跌。盡管，一些地區的房價還有進一步下跌的空間。

　　作為少數幾個曾經曆過海南地產泡沫，幸存下來的開發商，潘石屹認為，如今的房地產市場已經跌到了底部，這個糟糕的局麵持續多長時間，無法預測。

　　回顧1993年的海南地產泡沫，潘石屹表示，那時所有的開發商都麵臨滅頂之災，但幾乎都是悄無聲息的死去。留給政府的則是無數的爛尾樓。(《財經》雜誌 張映光)