財經觀察 1397 --- 中國力保房地產業

中國力保房地產業

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2008年10月24日09:50

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國政府正在迅速采取行動，希望確保世界上最大的房地產熱點市場之一不至於崩潰。

今後幾個月中國房地產市場的低迷狀況如何演變將在很大程度上決定全球金融危機期間中國經濟減速的嚴重程度，以及隨著中國對建築材料的需求下降，房地產蕭條對全球經濟產生的影響。

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上海某建築工地上，工人們正在拆除舊房為修建新
樓作準備

盡管全球的房地產泡沫都已破裂，但中國市場卻被認為有所不同，因為其房屋建設的增長較少受到金融杠杆的推動，而主要是由於城市化人口迅速增加帶來的真實需求。每年，中國各地共有1,500萬至2,000萬人遷移到城市之中。

但中國新屋銷售量近幾個月來大幅下降，買家都對經濟惡化和房價走軟感到恐慌。

隨著經濟增幅的放緩速度超出了人們預期，政府部門開始從試圖控製價格到鼓勵買家購房。本周政府宣布了稅收減免、對首次購房者降低首付要求和貸款利率等措施。

如果房地產業繼續下滑，中國可能難以將增長率保持在8%以上，政府長期以來也將這個增幅視為是保持經濟繁榮的最低要求。建築業直接雇用的人員就有8,000多萬，因此長期的低迷也可能帶來更多失業和社會動蕩。

麥格理證券(Macquarie Securities)駐北京經濟學家保羅•卡維(Paul Cavey)說，房地產市場決定著經濟的變化。基礎設施投資依然強勁並有可能加速，但隨著全球需求減弱，出口正在放緩並可能在今後幾個月迅速惡化。他說，這就使房地產成為了至關重要的因素。

中國的住宅投資占經濟的比重甚至比美國還要大。去年這個數字已升至國內生產總值(GDP)的10%，而美國的這個比例為4.6%。但房地產給金融體係帶來的風險似乎比美國小：住房抵押貸款占中國各銀行貸款總額的12%，對開發商的貸款占7%。而根據渣打銀行(Standard Chartered)的數據，在美國，房地產相關貸款占商業銀行貸款的50%以上。

因為房地產可以推動對眾多產品的需求，隨著中國對大宗商品需求的下降，全世界都感受到了房地產低迷的影響。由於近幾個月來建築業的放緩，中國9月份的鋼鐵產量也比上年同期下降了5.5%。這導致了鋼鐵價格的下跌，一些小廠家被迫倒閉。家用電器零售商也公布近幾個月來銷售低迷，現在廠家已開始減產：9月份空調的產量下降了21%，電冰箱的產量減少了6.5%。

就在1年前，對房地產的熱情還異常高漲，人們在全國各地的新房地產項目外排起長隊，伺機立即買進。但對泡沫不斷擴大的擔憂開始加劇，政府逐步采取措施限製投機性買家，希望從房價中擠出一些泡沫。這些措施似乎正按預期發揮作用，直到全球金融危機令消費者恐慌起來，打消了對中國前景的許多樂觀看法。

去年的房屋銷售曾一度比前一年增長了50%以上，但今年初卻出現了疲軟，現在甚至在大幅下跌。8月份的銷售麵積下降了36%。8月份和9月份的全國平均房價都較上月出現了下降，由於現金緊張的開發商被迫收縮業務，新建築的增長勢頭明顯放緩。

西安新興房地產開發有限公司(China Housing & Land Development Inc.)首席財務長William Xin說，現在所有人都認為價格將會下行。而開發商不想降價。沒有人想賣，也沒有人想買。

由於政府政策加劇了房地產市場的低迷，許多人都希望政府能夠重新啟動這一市場。財政部在一份聲明中稱，新的政策將減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔，擴大住房消費需求。

政府迅速做出的反應顯示出房地產對中國近年來經濟增長所發揮的核心作用。根據一份官方統計，自上世紀90年代後期實行住房私有化以來，中國城市中共建設了大約3,000萬套新房，其中大多數都屬於商品房。這份統計報告可能還大大低估了實際的水平。

問題在於，鑒於全球經濟減速也打擊了市場信心，政府的措施現在能帶來多大的改變。不但投機性購房者已不再購買第二套房屋，新的房屋買家也選擇了觀望。

北京市38歲的IT從業人員趙偉（音）說，他不想再租房了，想擁有自己的房子，但現在尚未采取行動。他說，降點稅或是調低首付對我來說並不重要。房價才是最大的問題。我會再等上半年到一年，希望房價能繼續下跌。

這種態度有可能帶來破壞性很大的惡性循環：隨著買家觀望，等待價格進一步下跌，開發商會進一步收縮建設計劃，進而加劇經濟低迷，鼓勵買家等待更長時間。央行8月份的一份調查發現，13%的家庭計劃在今後3個月裏購房，為曆史最低水平。

Andrew Batson