財經觀察 1395 --- 萬科“領會”新政

萬科“領會”新政：政府幫開發商降價20%

　　萬科認為,這次全國性政策相當於開發商不用降價,政府用其他方式幫他們降了10%～20%,這對盡早結束樓市觀望狀態有很大幫助。貨幣政策將從此轉向擴張,而這一擴張政策會選擇房地產行業作為突破口,房地產行業從現在開始會有一個很強的“反周期性”。今後,從大的方麵來看,房地產行業的政策環境會越來越好。

　　昨日上午,萬科副總裁、董秘肖莉和董事辦主任譚華傑主持召開電話會議,就22日政府出台的救市政策的背景、效果、行業發展動態和未來方向的變化,以及對萬科等龍頭公司的影響等方麵內容進行解讀。國內部分基金、保險等機構投資者參加了會議,並從各自的角度進行了提問。《每日經濟新聞》第一時間得到了這一會議的資料。

　　萬科認為,這次全國性政策相當於開發商不用降價,政府用其他方式幫他們降了10%～20%,這對盡早結束觀望有很大幫助。貨幣政策將從此轉向擴張,而這一擴張政策會選擇房地產行業作為突破口,房地產行業從現在開始會有一個很強的“反周期性”。今後,從大的方麵來看,房地產行業的政策環境會越來越好。

　　貨幣政策轉向擴張

　　10月22日政府出台的核心救市政策,主要包括購房契稅稅率下調、暫免征印花稅及土地增值稅、擴大貸款利率的下限、調整最低首付款比例等七大舉措。譚華傑認為,此次出台的政策出乎市場意料,但這些政策並不是從房地產行業角度出發的。政府對行業的基本看法和態度沒有發生根本改變,依然認為目前有些地區房價過高,居民購房能力不足,同時房地產行業仍存在各種各樣的問題。政策之所以出台,是從更大的角度也就是宏觀經濟的角度考慮的。

　　而出台這樣的政策,譚華傑說,無論是從穩定國家金融、經濟形勢,還是從穩定GDP的變動來說,房地產行業已成為一個突破口。從現在開始,貨幣政策將不再是從緊、適度從緊或說寬鬆,而是一個擴張的貨幣政策。貨幣政策對房地產行業未來最大的影響就是,房地產行業從現在開始將有一個很強的“反周期性”。因為此行業是在整個經濟下行周期中被作為一個平衡器來使用的。

　　當然,這次政策出台,並不是說中央政府就是打算去救房地產市場,但從實際效果看,這比實際去救還要更加樂觀一些。譚華傑說,從任何一個方麵來說,房地產行業都是穩定經濟最好的一個突破口。因為這個行業有兩個特征,一是對GDP的帶動作用,二是有助於擴充流動性。房地產投資是固定資產投資中很重要的一部分,從過去幾年來看,行業對GDP影響大概在10%左右,遠超出房地產行業增加值本身占GDP百分之四點幾的比例,相當於是一塊錢的投資會帶來接近兩塊錢的拉動效應。目前,全世界都在設法解決擴充流動性的問題,從中央角度來看,當然希望銀行增加對中小企業的貸款,但目前看來不太順利。而房貸對銀行來說相對比較安全,是在短期內發出大量貸款唯一可用的渠道。

　　“隻要穩定整體經濟的目的沒有達到,救市的舉動就不會結束。如果還是達不到增加交易量、增加貸款、增加房地產市場投資等效果的話,有可能會有更有效的配套措施出現。”

　　一周內看房者會明顯上升

　　政策出來之後,對不同地區的影響不盡相同。去年房價過高,目前珠三角調整已很可觀了,而有些地方還沒有到位。對於沒怎麽漲過的二、三線中西部城市,顯而易見,這次全國性政策一下子降了10%～20%,相當於房價回到2005年水平,甚至更早。“相信一周之內看房人群就會明顯上升,但是要轉為實際購買,應該不會在很短的時間內實現。”

　　在對購買力的提升上,萬科認為,對144平方米以下的房子肯定會產生影響,影響最大的是90～144平方米,其次是90平方米以下。“首付從三成降到兩成,這減少了短期支付能力的33%。長期來看在月供上,一般購買144平方米以下,不會是特別富有的人群,多選擇15～20年按揭期,利息占全款的40%左右,大約相當於房價降了20%。90平方米以下的首付不變,則相當於降了10%～20%。”

　　譚華傑說,無論是從個人利益出發,還是社會製度良性溝通、循環來看,開發商借此機會促銷降價,成交量起來了,就是樓市回暖的前奏。

　　肖莉表示,萬科今後基本上將延續以前的操作方式,該促銷的仍然進行促銷。同時會根據對銷售數據等的反饋,順應市場進行調整。她表示,最終是為了達成“銷售出去”的目標。至於2009年的開工量,她表示還在做數據統計,增長的可能性是很低的。目前的手頭存量非常充足,明年是否能迅速轉好,現在還難以估計。但是市場一旦轉好,啟動開工也很容易。目前的策略是用適度的開工量去匹配銷售量。

　　用資金限製拿地衝動

　　政策利好,行業的調整周期可能縮短,萬科今後會不會加快拿地？對此,肖莉表示,珠三角的房價調整已基本到位,北京也已經有明顯變化,但未來仍難以預測。

　　具體從拿地的角度來看,矛盾點在於資金問題。萬科目前有將近200億元的現金,但其中要應對未來1年到期的債務。另外,廣東地區的預收款還是凍結的,這個數量在30億~40億元左右。

　　“萬科的現金是非常安全的,但可用資金還是有限,這也是行業整體情況,所以拿地還是會非常謹慎,萬科不會急著去拿地。到9月份公司已經拿到超過500萬平方米的土地,在付款方式上,可以采用合作的方式,這樣啟動資金比較少。”肖莉總結道,有合適的地,接下來萬科還是要邊走邊看的。

　　關於土地價格的調整,譚華傑補充說,不管地方政府如何安排土地價格,理論上,較低的房價與較高的地價同時出現時,上遊的水泥、鋼材等價格就會變得很低,勢必影響整個產業鏈的狀況。市場不是任人宰割的,它有自己的規律。

　　“萬科現在力爭把自己的製造業特征做到最強,一直以來周轉率相對較高的營銷策略也是考慮到未來可能出現的未知風險。”