財經觀察 1276 ---海外投行從“唱空”到“賣空”

海外投行從“唱空”到“賣空”

來源:上海證券報  作者:李和裕

一直“做多”中國房地產市場的外資近期發生“異動”，多家海外投資機構欲轉讓手中物業的消息令市場臆測沸沸揚揚。

出貨：正常買賣還是斷臂求生？
自雷曼兄弟宣布申請破產保護後，在外資投資中國的主戰場——房地產市場上，便接連傳出各大海外投資機構計劃出售物業的消息。
從媒體曝光的相關信息來看，雷曼兄弟意欲轉讓其擁有的上海四川北路商務樓盛邦國際大廈的股權，另外，其對浙江綠城、天津融創等中國房地產企業的股權投資也很可能發生變化。而摩根士丹利似乎更是甩賣的主力，大摩在2003年至2006年間收購的改造為酒店式公寓對外出租的住宅樓，如上海的錦麟天地、陸家嘴中央公寓、華山夏都苑等，都在待價而沽；大摩旗下的房地產基金據稱還已開始出售香港物業，包括5個酒店式公寓和中環盈置大廈；對世界第一高樓上海環球金融中心9%的股份似乎也不再感興趣。
其他一些已投身中國房地產市場的外資似乎也在籌備收縮戰線。據稱，全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售一些此前收購的項目，意欲從業主轉型為物業管理者以“避險”；還有澳大利亞麥格理集團、美國花旗銀行等，也有意出售其在上海的一些公寓項目。
“大摩並不會因為華爾街的危機，一夜醒過來就要賣樓應對危機。”大摩中國區有關負責人對媒體表態，正如此前大摩欲出售上海錦麟天地一樣，這是正常的市場交易行為。而且大摩隻是通過從全球募集而來的房地產基金進行操作，即使出售首先也是要回饋投資者，不可能將變現的資金據為己有。
雖說如此，但市場並不完全這麽想。“對於一個物業，海外基金投資一個周期，3到5年，再高價轉手，是很正常的。不過，現在一些物業才收購沒多久，再加上似乎是想‘一籃子’出手，性質顯然不僅是完成一次投資，而是還有其他影響因素。”有市場分析師坦言。
事實上，外資的這次“斷臂”選擇從房地產市場入手並非毫無預兆，一直在中國樓市“做多”的他們近期卻開始“唱空”。雷曼兄弟在7月下旬就發布報告稱，中國房地產市場顯現出普遍的降溫跡象，並預計房地產價格將進一步下跌；摩根士丹利近日的報告中則指出，中國房地產業很危險，原因是中國開發商可能在樓市衰退後破產，並將重創銀行業。
主因：前院冷清還是後院起火？
至於中國樓市內的外資開始出貨的主要原因，無非集中於兩點：對中國樓市的預期消極，所以尋求套現；以及因金融風暴自身難保，所以希望收回資金回自家救火。
“我覺得各家外資作出這樣的選擇，背後都有其自身的原因，每家的情況並不一樣。總體來看，則也都是各方麵原因的綜合影響。”仲量聯行亞太區董事、中國業務發展總監陳立民的觀點比較具有普遍性。在他看來，個別外資主要是出於解決自身困難的考慮，而另一些則主要是看到市場基本麵不如以往，雖然也有可能拋出一些項目的股權，但並不急於套現，因為自身狀況還行，“不差那一點”。
陳立民表示，外資投資物業都是利益驅動的，選擇轉手套現也是如此，且對海外基金來說，往往是時間因素大於價格因素，在物業已經升值的情況下，外資選擇落袋為安也很正常；還有一些合作項目則還不會賣，因為還在建，此類股權投資要找人接手也不容易。

影響：波瀾不驚還是撼動市場？
而最令市場不安的還是外資一旦撤離對中國樓市可能造成的影響。
那些與外資合作的中國開發商已經打出“安民告示”。在去年與雷曼兄弟聯手以4億多元人民幣的價格拍下上海福海商廈（現更名為盛邦國際大廈）的香港上市公司資本策略表示，項目並沒有受到影響，因為自己是項目的大股東並負責項目營運，雷曼兄弟隻是項目的少數股權投資者。與雷曼兄弟方麵達成私募協議並圖謀香港上市的天津融創也表示，沒有受到這一事件的影響，並強調破產的是雷曼兄弟的母公司，而與其合作的是雷曼兄弟在亞洲的子公司。被雷曼兄弟持有一定比例股份的綠城中國則坦言，目前公司方麵尚不清楚雷曼兄弟持有綠城中國股票的動因以及這部分權益未來何去何從，由於雷曼兄弟破產事發突然，其對公司的具體影響尚無法估測，公司將密切關注事態發展。
但是，項目未受波及並不代表市場信心未受幹擾。陳立民坦言，他無法判斷眼下投資者的心態。一些個人投資者則已經向記者表示，他們準備將手中物業掛牌轉讓，當初正是因為看到外資收購了部分房源，認定該樓盤有升值潛力才購買的，如果外資離開了，則他們的物業便有貶值的可能。
市場更擔心外資的“異動”會對中國樓市造成進一步打擊。對此，業內認為外資拋售的影響還不至於太嚴重。“我看不到外資拋售後對核心資產會造成什麽影響。”陳立民指出，在樓市外資持有的核心資產本來就不多，如在上海市場叫賣的多為酒店式公寓，而非甲級寫字樓、高檔商場等重要物業，而且一些股權投資項目外資也多是小股東。此外，雖然基於國家“限外”不放鬆，今年樓市內“外外接力”的現象普遍，但眼下一些項目跟外資砍砍價，中資接手也不見得吃虧。