財經觀察之 1161 --- 談談房地產投資的風險

 

 來源: 華爾街日報 於 07-01-24 15:19:01  

 

 

 

 

房地產可能變得越來越便宜。但買房永遠是昂貴的。

 

與很多逆向投資者一樣，隨著壞消息增多，我對房地產市場的熱情不斷高漲。就在上周，美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)關於地區經濟現狀的“黃皮書”顯示，住房市場繼續走軟，一些轄區房屋銷售放緩，價格下挫。

 

所以如果你一直夢想著有一棟度假別墅，你是不是可以出手了呢？你是不是也可以換個大房子？這的確很誘人。不過如果你純粹為了賺錢，買房可能很難達到目的。

 

－－算算成本。當你分析房屋回報時，最重要的是記住兩點。

 

首先，房價升值幅度一直很溫和，前些年急劇飆升的日子已經一去不複返。

 

聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)的數據顯示，過去30年間美國房價的年升幅平均為6.2%，而通貨膨脹率為4.3%。比通貨膨脹率高出1.9個百分點實在不值一提。更糟糕的是，在最近十年火爆一陣後，房地產市場的回報率可能會更低。

 

當你盤算著是否要換個大房子或者買第二套房屋的時候，你真正關注的應該是你的房屋收入。這種收入可以以房租的形式體現；如果自住，那麽就是你“應投入的房租”，即假設你不買房可能支付的房租。每年你可能收獲相當於房屋價值7%或8%的房租，不過這也要看地點好壞。

 

下麵我們來談談第二點。擁有房屋實在是成本高昂。事實上，它已經與持有共同基金的成本不相上下，購買共同基金不僅要支付3%左右的年費，出售的時候還要支付5%-6%的手續費。

 

你賣房的時候支付的傭金就相當於賣出共同基金的手續費，而地產稅、房屋保險和維護成本則可看作共同基金的3%的年費。

 

如果算上裝修成本和抵押貸款成本，你的年支出更高。不過如果不算這部分成本也無可厚非：房屋裝修屬於選擇性支出，抵押貸款是借款成本，不是擁有房屋的固有成本。

 

－－收房租。什麽意思？如果你從房價升值部分中減去擁有房屋的成本，你的回報可能趕不上通貨膨脹－－甚至可能虧損。

 

的確，如果你有抵押貸款，你可以享受杠杆收益。但杠杆同樣可以讓你一敗塗地。事實上，從當前水平來看，房價的上漲速度可能落後於6.4%的30年期固定利率抵押貸款率。考慮到抵押貸款稅收減免會不會好些？即便你算上這部分省下的稅費，也未必能從這種杠杆中受益。

 

總而言之，目前也許是進入房地產的好時機－－不，我並不是在作市場預期。坦率地說，房地產價格每年是否能漲4%-6%並不重要。

 

重要的是長期收益。問問精明的房主，他們會告訴你，投資房地產成功的關鍵在於選好地段，有好的房客，有穩定的租金收入。

 

但如果你不想作房東呢？如果你考慮換個大房子或者買套度假別墅自己住會怎麽樣？

 

這種情況你可能就很難有收益了。你不會有任何房租收入，扣除所有成本，就算房子升值你可能也得不到什麽。

 

不過，如果你資金充裕，而且確實能從中獲得樂趣，可以考慮買一幢鄉村小別墅享受一下。顯然，2007年買要比2005年買合算得多。不過千萬不要騙自己：你這樣做並不是房地產投資－－而是在消費。

 

Jonathan Clements