財經觀察之六十九 --- 香港股市樓市 升勢難以維持

目前的香港資產複蘇是遊資驅動的，這輪資產升值在股市上很難持續，港股已經見頂；樓市的升勢應能維持一段時間，但全球進入新一輪加息周期後，資金流動性會大幅降低，屆時樓市的動力可能難以為繼。

陶冬/文

　　香港特區的經濟在近幾個月有明顯的複蘇，而且增長已經由內地遊客、全球複蘇、美元及港幣弱勢等外圍因素驅動型轉化為內外需求並進型。零售業生意明顯改善，商家的議價能力有所恢複，股市、樓市雙雙造好，失業情況逐步改善，通縮也可望在年內消失。總之，香港經濟出現了1998年以來罕見的全麵複蘇勢頭，今年GDP增長很可能超過6%。
　　本次經濟複蘇的一個重要特點是資產的跳躍性複蘇。換言之，股市、樓市的複蘇遠遠快過經濟和就業的複蘇。股市上揚帶來的財富效應及樓市回暖為“負資產”家庭帶來的解脫，增強了消費者信心，拉動了內部需求。支撐這輪資產複蘇的，則是滯留在銀行體係內近2萬億港元存款的突然外流。
　　亞洲金融危機後，香港經濟每況愈下、資產縮水，但仍有一批資金保留了下來。不過由於信心不足，實際利率高企，這批資金大多選擇了銀行存款，而未投向樓市、股市。近年來，存款利率一降再降，甚至出現1萬元存款1年僅得1元利息的情況，銀行存款根本無法帶來資本收益。去年下半年，香港股市的股本回報率為7.4%，樓市出租回報率為5.5%，債券回報率為2.8%，而儲蓄回報僅為0.1%甚至更低。當時市場已具備了資產升值的基本條件，但仍缺少一個刺激資金流出銀行的“觸發點”。
　　去年底，幾個高調、成功的IPO終於為資金流出銀行提供了一個“觸發點”。牛頭角的發哥順嫂們突然發現，把錢拿出來追捧IPO的回報遠高過存銀行。塵封多年的“做匯豐銀行存戶不如做匯豐銀行股東”的香港老話又有了新市場。大批遊資進入股市帶動了港股及國企股的急升。在股市上賺得快錢的炒家不久又移師豪宅市場，帶動了豪宅的一輪瘋漲。最終小市民的錢也入市了，於是樓市全麵複蘇。
　　因此在很大意義上，目前香港資產複蘇是遊資驅動的。但不可否認，資產複蘇帶動了經濟及信心的恢複，由此拉動資產進一步升值。那麽接下來的問題是，這輪資產升值能否持續。
　　筆者認為，至少股市上很難持續。撇開受國內可能出現的宏觀調控困擾的中資國企股不談，香港企業的升值潛力在哪裏？地產股已將今後3年每年樓價上漲15－20%的預期升幅計入了股價。發展商們土地儲備有限。政府如果地賣多了，樓市必跌。如果政府不賣地，發展商們在用完已計入股價的土地儲備後，項目和收益均難以為繼。而香港股市的另一支柱銀行業則麵臨本地業務嚴重飽和、競爭加劇的困擾。除匯豐銀行外，其他銀行向海外市場的擴張乏善可陳。沒有新的業務及市場，而本土市場利潤又下跌，收益自然難以改善，惟一指望是“負資產”數目的下降可以減少不良資產。因此筆者認為，港股已經見頂。
　　香港樓市前景較股市複雜，其升勢應能維持一段時間。通脹的再現拉低了實際利率，而實際利率一向是香港樓市的重要領先指標。不過樓市能否常升，除遊資之外，必須有新的資金來源。換言之，個人收入增長、企業新的賺錢能力或海外資金流入是維持樓市升勢的基礎因素。雖然香港失業率有所回落，但是中產階級大幅加薪恐怕還不現實。盡管出現周期性複蘇，香港經濟及企業的結構性轉型仍舉步維艱，新的支柱產業尚未形成，而港口運輸等傳統優勢產業有弱化之虞。至於海外資金，進一步加大流入速度的可能性不大。弱美元似已見底，全球經濟增長下半年起開始放緩。內地資金是近來香港樓市的生力軍，不過如果內地經濟過熱、通脹再燃而引起宏觀調控，國內資金的流入也會放緩。筆者估計，當全球進入新一輪加息周期時，香港資金的流動性會大幅降低，屆時樓市的動力可能就難以為繼了。■