財經觀察之五 --- 坐在利率針尖上的美國房地產

My Diary 77 --- 坐在利率針尖上的美國房地產 2005-02-03 15:36:54 如果說除了上帝以外還有什麽可以拯救美國經濟於水火之中的話，恐怕就隻有房地產市場了。近兩三年中，盡管美國經濟發展速度步履蹣跚，房地產市場卻始終保持強勁增長，成為美國經濟中少見的亮點之一。 紐約的Fed經濟學家Jason Ram這麽描繪道，“就算有人能預測國家經濟衰退、預測股市崩盤、預測財政公司醜聞曝光，甚至能預測“911”事件，他也決不會預測到房地產可以彌補這些災難帶來的損失。” 降息＝房地產泡沫! 事實上這並不是一個奇跡，過去幾年所發生的一切都源自於美聯儲所創造的excess liquidity。在2000年的IT泡沫破裂以後，Fed為了避免經濟衰退，快速而猛烈地降低利率，結果房地產成了低利率政策幾乎是惟一的受益者。由於房地產價格的上漲提升了美國的家庭財富遠遠超過了那斯達克市場崩潰所帶來的損失，因此美國的家庭財富並沒有感受到股票市場下跌所帶來的痛苦。同時，很多美國人通過的房產的再抵押，借入更多的資金來資助消費，從而扶持了處於頹廢狀態的美國經濟。Morgan Stanley資深分析師Steven憂心忡忡地認為，“借助房地產升值而覺得富裕的美國消費者還在擴大消費，這種狀況顯然會導致經濟泡沫，並導致消費者的短期債務負擔不斷加重,。美國消費者遲早會見到這種狀況發生。” 把房地產視為避險天堂，這個觀念已經深深植入美國的文化。由於油價的居高不下和美元對主要貨幣匯率的下滑，觸發了投資者對通脹的恐懼心理，作為對衝通脹的主要投資工具，房地產等具備“避難資產”特征的商品價格則節節上升。另外，絕大多數美國購房者都看好房地產投資的後市發展潛力，他們認為在未來10年中其購置的房產將升值13%以上。再者，有40%的美國人認為投資房地產是目前最好的養老手段，而選擇依靠養老基金的人數隻占全部被調查者的27%。正是這三點原因導致了美國東西海岸大城市的房價上漲速度比物價上漲快了60%，然而有意思的是房價漲了，房租卻持續下跌。一些經濟學家認為房租的低迷表現說明房地產市場的火爆程度已經接近極限，泡沫破滅為時不遠。 加息＝“泡沫”的破滅？ 始於2004年6月，Fed不顧經濟仍處於“鬆軟地帶”，連續6次調高聯邦基準利率力圖使其回到Neutral Level，盡管Fed沒有明言，但為房地產市場降溫的意圖已十分明顯。而且美國房地產泡泡也可能已經升到極限。早在Fed升息之前，美國的住宅貸款業和房地產築業就已經顯現降溫前兆。根據美國商務部統計，2004年4月全美獨棟新房銷量降了11.8%，是自上世紀90年代經濟高速增長以來單月最大的降幅記錄。經濟學家普遍預測，“股市滅了樓市補”的局麵已經支撐不了多久。Fed經濟學家Morris和Jonathan曾共同指出，美國房地產市場可能會像1985年至1990年和1990年至1995年那樣，再經曆一次巨大波動。 房地產泡沫破裂對一個國家的經濟和金融體係負麵影響巨大。比如上世紀90年代初，日本房地產泡沫破裂重創了日本金融業，給企業和銀行帶來的損失以及給消費者支出所帶來的負麵影響，至今仍然製約著日本經濟的發展。次者，提高利率的最大風險是消費者信心會受到影響。在美國，許多對經濟前景滿不在乎的人大筆借錢，他們借錢的速度甚至比房價上漲的速度還快，今天美國消費者Family Debt/Disposable Income的比率達到了曆史最高。美國有一半以上居民擁有自己的住房，而且住房占居民家庭全部財產的60%。因此，如果房地產價格出現大幅度下降，就等於令居民財產貶值，直接影響的是消費者的實際需求，甚至出現債台高築和個人破產現象。 然而，房地產泡沫破裂最大的受害者是銀行，由於炒房者十有八九從銀行借錢，其破裂帶來的危害要遠遠大於股市泡沫破裂。房地產業與銀行業關係如此密切，使得房價下跌必然導致銀行不良貸款增加，出現大批死賬壞賬，甚至有可能誘發金融危機。日本房地產泡沫破裂後銀行裏形成的那些壞賬，拖了這麽多年也無法解決，除去銀行自身利用利潤衝銷方式處置的不良貸款外，截至2003年財年末，日本銀行的不良貸款餘額仍高達35 trillion日元。 《Econimist》雜誌也指出，美國的大部分地區，房價已呈震蕩走勢，盡管當前利率不高美國居民的債務負擔卻已接近曆史高點。因此，Fed的著一輪提高利率，將會引發房價下降，加速房地產泡沫的破滅，進而導致可能嚴重的實際經濟後果。 變數 = 泡沫的未來?! 不過，GreenSpan在最近的一次演講中，再次否認了美國房地產泡沫的存在。他辯解說，房地產市場不像股票市場那樣容易出現泡沫，因為購房者對房地產的處置不會像投機者買賣股票那樣隨意，而且房地產交易的高額成本也避免了交易的頻繁發生。不過，許多經濟學家提出了相反的意見。他們認為，有三方麵可以說明房地產市場比股票市場更容易形成泡沫。1）交易信息不完全，美國目前還沒有及時記錄房地產交易價格的機構；2）由於缺乏短線交易和期貨或期權市場，房地產投資者隻會單向被動地推動價格一路走高，市場始終回不到Equilibrium；3) 因為房地產多數可作為抵押品，因此在價格上升時，銀行發放的貸款金額將會大量增加，加速金融泡沫的形成；相反，當房地產泡沫破裂時，銀行的不良債權就會大幅增長，進而給社會經濟各個方麵帶來巨大衝擊。 IMF最新發表的《World Economy Outlook》警告說，正如房地產價格上漲已經成為全球趨勢一樣，未來的價格下跌同樣也將成為一種全球趨勢。也有人已經指出，若2005年美國房地產市場有任何放緩勢頭，美元則有望從中受益，這種看法不太對，因為美元匯率和房產市場價格間的correlation沒有那麽緊密。另外一些分析師認為，如果美國的房價自當前的高水準下跌，美國強勁的消費者支出或許遭到削弱。但在我看來這也有積極的一麵，消費支出的下滑可能促使美國人增加儲蓄，這將有助糾正儲蓄和投資間的不平衡狀態。 總之，不管各方觀點如何不同，有一點是可以肯定的，那就是美國房地產如今正麵臨越來越多的變數。從前景看，美國房地產業的發展最起碼麵臨兩種趨勢，一種價格平穩下降，利率緩慢上升，最後實現軟著陸。這種結果對美國經濟恢複不會產生破壞作用，但會妨礙經濟增長速度。另一種可能的結局，就是房地產業急劇下滑，從而對消費信心形成比當年股市暴跌更為嚴重的負麵效應，進而可能逆轉正在回升的美國經濟。因此很多經濟界人士在慶幸疲軟的美國經濟仍有這麽一個有力支柱的同時，也著實為下一階段房地產的走勢捏著一把汗。 寫於2005年2月3日多倫多