选择30年还是15年房屋抵押贷款？

Grace Liu

买房置地是我们千百移民实现美国梦的一个里程碑，可能是普通人一生中最大的一笔买卖，也是许多家庭迟早要面对的事。除了选择房屋的地点，类型，大小，固定利率浮动利率，房产经纪人和房屋抵押贷款公司以外，一个很重要的决定就是选择15年还是30年房贷，夫妻双方常常不能就此达成共识。

美国的固定利率房屋贷款，通常分为15年或30年，利率以15年贷款较低，与30年贷款利率相差大约0.5%。15年房贷的支持者认为虽然15年贷款每月供款较高，以十万元贷款计算，每月供款比30年贷款要超出约二百五十元，但是15年贷款本身利率较30年贷款低，因而整体利息支出也低很多。以十万元房屋贷款为例，假定年利率为6%，30年内需付出接近十一万六千元利息，比原来贷款金额还要高。假如使用15年贷款，以5.5%年息计算，每月多供二百多元，15年内只付出四万七千元利息而已。这个理由听起来很充分，对吧？

但遗憾的是，假设在这两种情况下，房主都只支付15年的月供，通过适当的投资理财，30年房贷者可能会比15房贷者资产多出一百万。数字能明确这些选择的差异，请看下面的例子：假设两家人是邻居，一家姓王，一家姓赵，同时都向银行借$400,000买房。王家用15年贷款，年利息5.25%, 月付$3216元，一直到15年期限结束，贷款被全部偿还。赵家用30年贷款，年利息则5.75%,月付$2334元，两家月付相差$882元。如果赵家把每月月供剩下的$882元用于投资，而不是消费了，假设年投资回报率12%，在投资收益缓税的情况下，15年后，赵家的投资账户有$440,630元。 此后的15年，赵家无需另外花钱来付月供，仅需每月从投资帐户中拿出$2334元来付月付，其余的钱仍然留在投资帐户里增长，一直到30年期满。最后，赵家的投资帐户里有$1,475,910元。两家人的借款相同，并且都只筹集了15年每月$3216元的费用。不同的是，王家把这些钱全部还了房贷，而赵家拿出了其中一小部分进行了有效的投资。30年后，虽然赵王两家都各有一栋付清贷款的房子，但是赵家在没有多花一分钱的条件下，投资账户里多了将近一百四十万。

可见，选择30年房贷，并且把剩余的钱进行有效投资，可以使您的资产增长速度超过用15年房贷时的情况。这是因为15年房贷的支持者，只考虑了复利还款给银行的负担，没有考虑自己的钱进行投资的复利高额回报。当然，当年投资回报率下调为10%，而其他条件不变时，两种期间不同的房贷的差别也会下降，不过计算显示30年后投资帐户里仍然有$666,320。同理，那种积极储蓄想要提前付清房贷的做法，也不是最明智的；反之，如果是积极储蓄，并且合理投资的话，将使您在积累财富的路上跑得更快。

同时，30年房贷还有一些额外的好处是15年房贷不可比拟的。首先，可以多15年享有房产利息带来的个人所得税的减税优惠，特别对于边际税率较高的家庭，减税的优惠就更显著。如有不清楚的地方，可以咨询税务专业人士。其次，有利于子女申请优惠的大学助学金和学生贷款。虽然，现在房产作为父母的资产在申请公立大学助学金和贷款时，不做考虑，但是，几乎所有的私立大学，都会把父母的房产作为是否发放助学金和贷款考量的依据。而且，鉴于学费近年来双倍于普通通货膨胀的增长速度，需要资助和贷款的人也会增多，未来的政策是否会变化也不一定。因此，那种先供房，再供子女上大学的打算，没有太多的好处，可能增大失去得到助学金和贷款的可能。

2007年11月

于田纳西诺克斯维尔