選擇30年還是15年房屋抵押貸款？

Grace Liu

買房置地是我們千百移民實現美國夢的一個裏程碑，可能是普通人一生中最大的一筆買賣，也是許多家庭遲早要麵對的事。除了選擇房屋的地點，類型，大小，固定利率浮動利率，房產經紀人和房屋抵押貸款公司以外，一個很重要的決定就是選擇15年還是30年房貸，夫妻雙方常常不能就此達成共識。

美國的固定利率房屋貸款，通常分為15年或30年，利率以15年貸款較低，與30年貸款利率相差大約0.5%。15年房貸的支持者認為雖然15年貸款每月供款較高，以十萬元貸款計算，每月供款比30年貸款要超出約二百五十元，但是15年貸款本身利率較30年貸款低，因而整體利息支出也低很多。以十萬元房屋貸款為例，假定年利率為6%，30年內需付出接近十一萬六千元利息，比原來貸款金額還要高。假如使用15年貸款，以5.5%年息計算，每月多供二百多元，15年內隻付出四萬七千元利息而已。這個理由聽起來很充分，對吧？

但遺憾的是，假設在這兩種情況下，房主都隻支付15年的月供，通過適當的投資理財，30年房貸者可能會比15房貸者資產多出一百萬。數字能明確這些選擇的差異，請看下麵的例子：假設兩家人是鄰居，一家姓王，一家姓趙，同時都向銀行借$400,000買房。王家用15年貸款，年利息5.25%, 月付$3216元，一直到15年期限結束，貸款被全部償還。趙家用30年貸款，年利息則5.75%,月付$2334元，兩家月付相差$882元。如果趙家把每月月供剩下的$882元用於投資，而不是消費了，假設年投資回報率12%，在投資收益緩稅的情況下，15年後，趙家的投資賬戶有$440,630元。 此後的15年，趙家無需另外花錢來付月供，僅需每月從投資帳戶中拿出$2334元來付月付，其餘的錢仍然留在投資帳戶裏增長，一直到30年期滿。最後，趙家的投資帳戶裏有$1,475,910元。兩家人的借款相同，並且都隻籌集了15年每月$3216元的費用。不同的是，王家把這些錢全部還了房貸，而趙家拿出了其中一小部分進行了有效的投資。30年後，雖然趙王兩家都各有一棟付清貸款的房子，但是趙家在沒有多花一分錢的條件下，投資賬戶裏多了將近一百四十萬。

可見，選擇30年房貸，並且把剩餘的錢進行有效投資，可以使您的資產增長速度超過用15年房貸時的情況。這是因為15年房貸的支持者，隻考慮了複利還款給銀行的負擔，沒有考慮自己的錢進行投資的複利高額回報。當然，當年投資回報率下調為10%，而其他條件不變時，兩種期間不同的房貸的差別也會下降，不過計算顯示30年後投資帳戶裏仍然有$666,320。同理，那種積極儲蓄想要提前付清房貸的做法，也不是最明智的；反之，如果是積極儲蓄，並且合理投資的話，將使您在積累財富的路上跑得更快。

同時，30年房貸還有一些額外的好處是15年房貸不可比擬的。首先，可以多15年享有房產利息帶來的個人所得稅的減稅優惠，特別對於邊際稅率較高的家庭，減稅的優惠就更顯著。如有不清楚的地方，可以谘詢稅務專業人士。其次，有利於子女申請優惠的大學助學金和學生貸款。雖然，現在房產作為父母的資產在申請公立大學助學金和貸款時，不做考慮，但是，幾乎所有的私立大學，都會把父母的房產作為是否發放助學金和貸款考量的依據。而且，鑒於學費近年來雙倍於普通通貨膨脹的增長速度，需要資助和貸款的人也會增多，未來的政策是否會變化也不一定。因此，那種先供房，再供子女上大學的打算，沒有太多的好處，可能增大失去得到助學金和貸款的可能。

2007年11月

於田納西諾克斯維爾