這裏主要討論的是有現金流房子的儲備金的問題。沒有現金流的房子該咋咋地。

1. 房客不交房租應該是小概率事件。每個人都有自己的經驗模式。所以這個概率會有不同。我自己的情況是正常每年1－2%的房租收不上來。如果20個房子，一年240次收租。1%相當於2.4月房租沒收上來。

2. 經濟危機來了，這個概率會變化。但是會變到多少呢？5%，10%, 還是20%。我認為能到10%的房租收不上來已經很多了。這個得根據不同的州來分析。紅州不可能出現超過10%的情況。藍州不允許驅趕的，概率會增大很多。2020年，我這裏有3個月法庭不受理驅趕，之後就沒問題了。

3. 要分散投資。投資地點分散一點會好一點。大中小房子都要有，好的，中檔的以及地點稍差的房子都要有。這樣可以不會大麵積受損。我就經常把交租有困難的租戶安排到低租金的地方。解決了驅趕的難題。有能力的我會升級他們的住房。Tenant可以隨便在我的任何房子裏換。但是我會收部分損失費。

4. 要相信政府。地主活不下去了，租房的就更難了。政府會出台各種政策穩定市場的。Covid期間出台了好多政策。Forbearance, SBA loan, rent assistance, cash to everyone qualified.

5. 多買房，房與房之間形成現金流支持。隻有一兩個出租房的人風險其實更大。房子多了意外的事情就是個正常的概率事件。而不是小概率事件的突然爆發。

6.儲備金要有。多少自定。我也有幾個是現金買的房子。這個也可以算儲備金。另外401K, IRA ，股票以及heloc都可以是儲備金。萬一不行，還可以賣有貸款的房子，車子。所以我不留現金在手，錢在heloc上就行了。危機一來先把heloc錢取出來就行了。