沒親身經曆過房市崩盤的人，不知道崩盤是多麽慘烈。目前，中國的房市崩了，跟美國2010/2011年的房屋市場很像。
房價普遍從高點跌去一半（隻要進入市場買賣），大量房屋滯留在市場上，賣家恐慌性拋售。地理位置不好的地方跌去9成，幾乎想白送，給錢就賣。
我看到的主要原因大致為：
1，供給遠大於需求。我看到過一個數據（有待考證），中國過剩房屋約1.2億套。
2，經濟下滑，失業率增，收入降低，無法負擔房屋的人越來越多。房價也隨這趨勢在走，自2022年一路跌，今年8-9月開始加快跌勢。
3，房價顯然存在的大泡沫。房屋若作為居住產品，一向與收入掛鉤，按西方經濟觀點，房價大約在小於家庭6年收入，就比較健康。而中國過去二十年的房市繁榮，是把房屋當成了金融產品，買到就是賺，無論房價推到多高也不會跌，是普遍認知，於是把房價推高到家庭收入的20多年。
另外，地方政府的經費問題，以前賣土地收入頗豐，未來有轉移到房產稅的預期。負擔不起的人棄房，負擔得起的部分人感覺到了潛在的危險，也加入不計成本賣房的行列。於是，一場完美風暴就形成了。
中國未來的房價走勢會如何？
我感覺中國這次崩盤與美國的次貸危機不太一樣，與日本90年代的崩盤相似度更高一些。
上世紀50年代，日本崛起，生產汽車家電等精密產品，暢銷全球。國內資產也一路走高，到九十年代崩盤前，東京一個城市的房屋價值就等於全美國的房屋總值。“廣場協議”，日本鑽進一個美麗的圈套，短期裏日元大幅升值，日本人民進入最幸福的時光，隻要走出日本，去世界各地都是低消費。但伴隨日元走高，產品價格也相應走高，失去競爭力 ，於是，日本股市與房市從天上跌到地上，三十年的興盛，三十年的失落。在90年代高點買入房子的，有人剛用一生還完貸款，有的人至今還在努力還貸，還房屋價值遠低於90年代的房貸。
是否與中國崛起的二十年有相似之處？當勞動力價值走高（從貧窮到中等收入到富裕國家發展的必經過程）產品價格走高，出口就會漸失優勢，每個國家都會保護自己國家的利益，從本質角度看，打貿易戰關稅戰是正常事， 情緒化地解讀徒增煩惱。
當房屋回歸居住價值，房價的走勢就可用相關工具去衡量，最簡單的是租售比。炒房時期，一個炒房人可坐擁數套數十套房（所以，現在還有一批成交數年依然為毛坯的房源），而衡量一個地區的房市的實際需求要看租房市場（沒人花錢租個房來囤著）。以北京為例，目前的租收比為1.8%/年（注意，是“年”，我們一貫用的租售比是按“月”），目前的利率已由6.x%降至3.1%，那麽當租收比超過3.1%時，從銀行貸到的錢就可產生現金流，那麽，就會有投資人考慮買進投資。由此推測，房價大約會再跌30-40%可達合理區間。注意，這一算式僅為推測，變數還包括國家政策，銀行利率，人口及收入的改變。
其它省市縣，也可依此推測。人口流出，沒有經濟與就業支撐的地方，可能就此沉淪，幾十年也翻不了身。
我對中國房市崩盤的思考。
1，房價隻會漲不會跌是個偽命題，以此為依據的消費和投資行為錯在根本上。
2，一線城市是安全的投資港灣也是偽命題。房價與供需和可負擔性才高度相關。
3，Location 依然是房市的最重要選項之一 ，好Location支撐性會更好。但決定盈虧的依然是價值，買到巨大泡沫資產或簡單地買貴了（可能是時機問題），無論買在哪裏依然會虧。Location好的地方，跌幅按百分比算會小於Location差的地區，但因為房價本身的巨大差異，虧損可能會更大。比如，一線城市，買價為幾千萬的房產，損失就以千萬計，幾百萬以百萬計。那些人口流失嚴重的不上線的地方，按百分比計算，跌到地板價，可能永遠不得翻身（比如我聽到的 一套18萬多購入的新房，目前賣8千，很多類似百分比），但其損失不會要命。
4，杠杠是雙刃劍。美國房市相對穩定，絕大多數時間，我們看到的是杠杆的正麵作用，但不要忘記它確實有負麵放大作用。
過去這半個月，我關注中國的房屋市場，看得驚心動魄，免疫力下降，竟然病了幾天（我幾乎不生病），實在太慘烈了，比我看到的次貸危機時失房的美國民眾慘得多。抗風險能力低的民眾，往往買房時集合了上輩人的半生積蓄，而棄房斷供又擔心影響子女未來的就業與發展（聽說信用受損會影響子女考公務員，不知真偽），而此時，失業找工作難收入低供不起房，即使起早貪黑，一年工作350天。我確實不知道他們的出路在哪裏，時代的一場小風雨放在個體身上，可能就會成為無法承受之重的滅頂之災。而我最惋惜的，一百個受害人裏，大約隻有兩三人有基本的金融知識，知道自己錯在哪裏，絕大多數人隻是哀與怨，隻是嚎啕大哭或目光無神地問：我究竟哪裏做錯了？我該怎麽辦？
我實在受不了了，決定再不去看中國房市了。願神與政府相助，幫助那些悲慘的人渡過困境，並能給予他們一定的心理輔導，否則，他們的未來會活在長期揮之不去的心理陰影中。
