房產的宏觀、微觀與中觀在實踐中的應用

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房產的宏觀、微觀與中觀在實踐中的應用

如山

（2012年12月8日，星期六）

純理論家們往往洋洋灑灑分析房產的宏觀環境而做結論；另一方麵，做房產的往往也過分強調房產的地區性。就我看來，兩個說法都不全麵。隻知道一些道聽途說類的宏觀資料，或者單獨說地區性的，都是忽略了各種因素的互相影響。這“各種因素”包括了哪些？主要是宏觀、中觀與微觀。

宏觀的影響在哪？利率不是你地區製定的吧？貸款條件的要求呢？例如Down payment，Income/Debit比例等等，這也是由聯邦銀行的控製的貸款機構作出的全美基本一致的條件，而這些條件影響了貸款人能否符合貸款條件，從而影響了“求”的數量。第三點是通貨膨脹，建築成本（材料）的上升也是受全局的影響。

中觀？沒聽說過這說法？那就是俺如山的獨創（假如有人已經說過，也算是俺的原創。因為這個詞是我自己想出來的，不是抄來的）。我的“中觀”是指當地的經濟狀況、就業率、人口變動狀況、收入狀況、以致買房的屋村及附近的Foreclosue狀況、犯罪率、房子空置率、交通狀況、學校等等。這些可能就更多地歸入了大多數童鞋的所謂“地區性”範圍。

微觀就是指房子本身的條件如何，這個包括了損壞程度、需要多少錢去修理或者Upgrade、房子布局是否合理好用。不要小看房子Plan這一點，有人純屬從多少錢一個平方麵積去比較是錯誤的。兩個除了Plan不同其它都相同的房子，麵積小的因為布局更加合理而賣價比麵積大的高一點也不奇怪。還有這個房子座落位置（是否靠路邊），這個因素也有不同的意義，繁忙與緊密的屋村是清淨的位置好，而偏僻的地方是靠近路的有人氣好；其次有沒有View，什麽樣的View；要是進一步看，還有房子有沒有改造（Improvement）的潛在價值、屋村的規定怎樣等等。微觀的最終比較是來到你多少錢買下可以花多少錢進去而帶來多大價值的比較。

而地的分析要看的就更多了。除了上麵宏觀、中觀與微觀的內容外，還要看地下（泥土）的條件、當地政府的Zoning，收費、勞力成本、建築成本等等的具體項目。

理論家們，或者從未做過房產的“知識界”特別注重宏觀分析、他們也隻知道宏觀，或者是知道一點道聽途說的宏觀，不是能夠指導實踐的宏觀分析。他們不知道房產是怎麽賺錢的。有些炒股的，就拿炒股的一套直接應用到房產去。相反的情況也存在，隻知道微觀，根本不知中觀與宏觀為何物的，例如生活中見到的一些專門裝修破爛房如何Resale的，還有一些建築商。這種人在市場大幅下跌時也會損失慘重。

那麽，在宏觀、中觀與微觀中，哪一個“觀”對經營房產的衝擊最大呢？難說，要看情況。某個時期，和具體某一個Deal都有可能其中一個成主導，其它為副。我認為，基本規律是：在一個大幅下跌的市場，宏觀與中觀為主，微觀為副，例如美國的2007到2008年；香港的1998到1999。這時候微觀做得好會減少損失或者沒有損失，但是難有盈利；在一個比較平緩、上升或者下跌都不是很快很大，例如一年5%左右，就是微觀為主，中觀與宏觀為副。這時候微觀做到好已經賺錢（就算市場是下跌的），例如美國的2009到2012。從國家、地區的層麵粗略來說，中國、香港、日本等宏觀影響大於微觀、中觀。美國、加拿大、澳洲、英國等往往是中觀、微觀大於宏觀。從房型結構大體而言，SFH（獨立房）在大多數情況下微觀的影響大於宏觀與中觀；而城市中心的Condo、Apartment宏觀或者中觀影響大於微觀。在美國可能是Condo、Apartment的中觀大於宏觀與微觀；而加拿大的溫哥華、多倫多、中國大陸、香港是宏觀影響大於中觀與微觀。