在這一篇裏， 我們來談談Credit 對mREIT的運作帶來的風險。
Credit risk是指房屋抵押貸款的借款人由於某種原因無法償還約定的抵押貸款(mortgage)而使得這些抵押貸款被違約。這樣，這些抵押借款或以這些抵押貸款為抵押的債券(MBS)，其價值便大大縮水，甚至變得一文不值。此外，接踵而來的麻煩像是現金流的中斷， 討債的額外開支，等等。這對於投資於抵押貸款或抵押貸款債券的mREIT們, 當然是一個大大的風險。
不過， 這種風險對於投資於純機構抵押債券(AMBS)的mREITs來說， 理論風險為0。這是因為這些MBS都是政府100%擔保的。有什麽事，政府擔著。 可是，為什麽要說“理論”風險呢？這隻要想一想以前提到過的比方說政府房貸紓困政策(HARP)。那時， 兩房自己都要default了，它如何來擔保這種大麵積的違約呢？HARP計劃對無力償還房貸的人來說，無疑是及時雨。可是對mREIT來說這就是一場不折不扣的 prepayment risk！所以， “理論風險”是指一般情況下， credit risk 對機構債券投資者來說， 不是一個風險。
那麽這對誰來說， 是風險呢？ 這就是要提到那些不完全投資於機構 MBS的mREITs們。對他們來說，非機構的抵押貸款債券由於沒人為其做擔保，他們隻能自己把風險扛著。
在今天的環境下， 這種風險到底有多大呢？我個人看法， 由於金融機構在放貸時對資產本身估值的盡量保守和對借貸人本身信用的嚴格要求，credit 風險相對於幾年前那“火紅的年代”， 要小得多。這也是近幾個月來，如果大家有比較的話，可以看到投資於純機構AMBS的mREIT的股價回落的程度要比投資於非純機構MBS的mREIT的回落要普遍大得多。這是因為QE3進一步壓縮了利率的spread，從而壓縮了AMBS的mREIT的盈利空間。 而對那些不完全機構債券投資的mREIT們， 一方麵貸款本身的利率會較高一點，而風險又不是那麽大，自然，回報率會比純機構債券的mREIT們要高了。所以，這一種考慮便通過股價的變化明白地表現出來了。
