美國房地產將被持續做空
來源: FreeTrader 於 2011-11-21 08:51:09
美國房地產將被持續做空
美國目前多餘空出大概10%的房地產。也就是說，總人口3億的美國，現在有可供3.3億人居住的房屋。其中的超額部分，是10年前以來房地產泡沫造成的過剩。
想象一下，把能賣的房子都賣出去後，借口要抑製通貨膨脹（從1999年開始的貨幣超發並沒有進入流通，因為被房地產債券等吸收了，現在總帳要一起算，引發短時間大通脹），然後利率理所當然地大漲。是否有人還記得，真個1980年代，Mortgate利率一直在15%左右或以上。現在奧巴馬政府的經濟顧問委員會主席Paul Volker、當年的美聯儲主席，把利率升到18%穩定在17%，被稱為17%先生。撒切爾“鐵娘子”稱號的由來是同期把英鎊利率上升到了22%！對收入勉強剛夠買房的人意味著什麽？當然是接著Foreclosure！房產價格再理所當然地接著跌，然後另一批人進來買房接盤，然後利率接著升，再Foreclosure！循環到不能再循環為止，就像漲價漲到不能再漲一樣！
美國現在總共已經Foreclose了5M套房產，還有5M套等待Foreclosure（銀行現在沒找他們的麻煩，他們也沒有在償付Mortgage）。2011年1月以BAC為代表的銀行凍結了這業務，從而暫時從公共視線消失（Foreclosure業務問題，可能在明年初浮出水麵）。這10M的Foreclosure房子，平均欠100K，總數恰好是1萬億美元，就是次貸債券的總數！已經絕大部分被中國、日本和歐盟等外國買單了！
過去給金融業的輸血隻是解決了次貸的債券問題，使得銀行業賬麵上平衡了。實際上債券本身就是被他們無中生有零成本弄出來的，根本就不是什麽損失！美國的銀行其實一點都沒有受損失！而且，留在他們手上僅剩下來沒賣出去的一點垃圾債券，都被美聯儲買去無成本地衝銷了壞賬，美聯儲應收的債券利息還被拿出來再次投放到市場！這僅留的債券，反而成了美國銀行業的無成本收入！而美聯儲返回的債券利息，更是銀行業的無成本的持續現金流了！這有個專業名詞：債務貨幣化！
因此，現在所有已Foreclosed和將被Foreclosed的房地產，都是美國銀行業手裏的無本生意！
前幾次注資，解決了債券問題，實業（也就是房地產買賣和Mortgage支付行業）存在的問題並沒有被涉及。
個人債務分三個部分：學生貸款，個人信用（主要指信用卡）和Mortgate。學生貸款終生不能免除，無論是否個人破產，而且利息從學生畢業開始算起，終生利滾利。個人破產隻能無條件免除個人信用，7年後記錄銷除。Mortgate處於兩者之間，屬於州法範圍。
以前的Foreclosure Default的法律是，銀行不得不對Foreclosure Default在會計準則上Write-off。然後，Write-off的金額算成被Default的人的收入，Default的人隻要納稅就完事了，對個人Credit沒有太大影響。有些州把這種Credit並入信用卡的Credit，有效期7年。但7年內，隻要有錢，當然可買房（還是與個人信用有區別！）。比如，以前如果一個人房屋Foreclosed，銀行損失100K（這是目前的Average），銀行自認倒黴不得不Write-Off；當事人則被記入100K收入，交這100K的所得稅即可（可以分成多年分期付），也就是大概17K給州稅和聯邦稅就完事了，Case Closed。從此銀行和被Default的人兩不相欠。但現在，Mortgage的Foreclosure Default法律被改成了Pro-bank的20年有效回溯期：以前Default就完事了，現在則變成了20年內的有效回溯追債。也即，在上例中，銀行有權在20年內找當事人索債100K，還要算利息！這大大影響這些人將來的財務狀況和購房能力，意味著這15M的人在有生之年再也買不起房子了！這對房地產業意味著什麽？意味著接盤大大減小！
這些人有多少呢？如果算成一半的人是夫妻都列在Title上，總數是15M，占美國120M-130M工作人口的13%。
經濟在以後的幾年內都不會有起色。因為，Internet技術的發展和普及應用使得很多白領藍領的工作機會都減少了。比如，超市裏在發展顧客self-service check-out，就使得藍領工作機會減少。
而且，由於新生代的大學畢業生背負著沉重的、終生不能免除的學生貸款（現在總額是創紀錄的1萬億美元！），而美國有史以來將第一次大學畢業生較大比例找不到工作（原因一樣，技術進步造成社會運轉不需要那麽多勞工了），這一方麵造成找工作競爭激烈和降低薪資要求以及Job Security穩定性降低，另一方麵，對房地產接盤能力的貢獻與以前相比減小了。
供應過剩，買盤能力大大降低，美國房地產將持續下跌，直到跌無可跌。
美國房地產跌，世界房地產也將漲不起來。2002年和2005年世界房地產價格的兩次大幅上漲，都是美資推動的！
