房地產第一重要的不是location

我的研究結果：房地產最重要的不是location,location,location,而是buyer,buyer,buyer。沒有買主，再好的房子再方便的location都沒有用；買主蜂擁而上的時候，shit location也值錢的。所以，良好的房地產市場必須先有買主，其次投資者才需關心location，再次才是什麽街道啦，建材啦，等等

因此投資房地產市場之前必須了解一個地區未來的居民流動狀況，是來的多還是去的多，一個人口逐漸減少的地方房地產不會好。

加拿大每年進來25萬移民，其中10萬都會到多倫多，這十萬人裏有多少會到當湯居住？據報紙上說至少是一萬。

另，在未來兩年裏，多倫多市內可能會有5萬間新condo交工，其中35%是投資房，也就是說大約16000間等待出租。坊間傳說的condo市場崩潰主要是這個理由-供大於需，是不是真的會發生？從新進人口上算應該不會崩潰，最多是需要一點時間消化。而因為明後兩年交貨多，那麽2016，2017就不會有很多新造condo了，市場將自我調節，到那個時候地皮和材料都更貴了，新造的房子不應該比現在便宜，除非房地產市場整個下坡。

上次我說過，導致房地產整體下坡的兩大因素是：大量失業和利率翻番。目前這兩種情況在加拿大都還沒有出現，利率據說可以維持到2014年，到時候會怎麽樣還有待觀察。

現在多倫多市內的condo已經達到了570/平方尺，有名的富裕區都是600以上，上700的還不多，與紐約的1000/平方尺比還有距離，當然多倫多沒有紐約那麽多有錢人。

我又查了當湯的house價格，50萬以下的基本沒有(要麽是townhouse，管理費也驚人)，而且都是非常老的房子。也就是說人們要想住在當湯，condo還是相對負擔得起的，而且居住環境也新。

目前多倫多的買家多半在騎牆觀望，看看會不會大跌，可以順勢撈個好價錢；還有一批被政府提高downpay requirement給擋在門外了。前者很快會返回市場，後者要看政策，昨天澳大利亞央行減息了，處於同樣經濟狀況的加拿大，下一步是不是也會放鬆銀根呢？

(待續)

所有跟帖： 

• 房地產第一重要的是放貸、放貸、放貸。 -halfdummy- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:31:39

• 政策大環境決定市場，location 是個案。 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:37:52

• 你總結得精辟，我就是這個意思，沒說出來。 -唯一2005- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:40:46

• 俺隻是認同你的觀點，文章寫的很好。相信很多人會受益 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:21:43

• lol.....location好不就是大家都喜歡的地段，當然不缺buyer. -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:48:11

• 嗬嗬，作為投資者，you need to think differently. -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:52:38

• I know, I know, return!:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 18:56:05

• return當然重要。 -qiaoshe- ♀ (32 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:18:36

• 其實各要素都是相關彼此耦合的，我可以說： -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:35:29

• tenant,tenant,tenant -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:05

• economy,economy,economy -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:29

• job,job,job -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:36:47

• 說的好 說的好 說的好 -novtim2- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 23:09:29

• tax,tax,tax -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:37:41

• Luck,luck,luck:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:39:09

• income,income,income -說的好- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:39:37

• money,money,money -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:40:50

• Honey honey honey -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:41:22

• Return,return,return! -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:42:01

• return to honey honey honey -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:43:48

• Cow,cow,cow:D) -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:46:29

• Cash? -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:47:37

• Cash cow -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:50:21

• I like that, more more more -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 19:54:55

• 應該是 timing, timing, timing -wxgo- ♂ (93 bytes) () 12/04/2012 postreply 22:55:11

• Job Market, JM , JM -novtim2- ♂ (0 bytes) () 12/04/2012 postreply 23:08:45