本著學點新東西的精神，俺最近致力於研究多倫多的CONDO房價，看了N篇文章，大致看出幾點意思，總結出來供各位大老批判
我拿多倫多的CONDO與蘋果比較一下，對蘋果產品，人們的評論褒貶不一，喜環蘋果的人買好幾個，不喜歡的人說“我幹嘛要花500刀買一個蘋果，窩麻特裏麵類似的產品隻要60刀”，這樣的人通常沒有擁有過蘋果產品。
據我的觀察，凡買過第一個蘋果產品的人，基本不會說不好，60%都會再買第2，3個。
多倫多的房價一年比一年高，芝麻開花。從理論上講是沒有道理的，比如從負債能力，每尺均價，回報率等等角度看，多倫多的CONDO價絕對不應該這麽貴，現在買房的人假如用來出租的話，租金剛剛夠所有開支，能落袋100刀已經算好。那麽，記得富爸爸是怎麽教我們的吧？他說買房出租一定要正現金流。
從我十幾年的觀察看，租金與房價是有一定比例的，十幾年前我的同事買一個CONDO大概12，3萬刀，mortgage是低的，不過那時候她的租金也就是1100刀(當年的市場均價)，交了mortgage什麽的剩下100刀落袋。當時的down payment要求大約是10%，mortgage rate大約是5%-6%之間。
現在在downtown買一個condo，均價320000，down pay要求20%，就是carry26萬的mortgage，按浮動利率可以拿到2.6來算，每月償還1200多點。目前downtown的租金已經到了1700，也就是說交完了一切苛捐雜稅還能落下不到100。明年房價如果再漲，租金還會跟著漲，總之水漲船高。
那麽什麽原因會跌下去呢？我想有三個：
1，利率升高，比如到5%，260000的償款就變成了每個月1500，當然，隻要carry得起，這也還不算什麽
2，downown很多人失業，美國房價一直沒起色主要原因是失業率高
3，沒有出現大量失業，但是幾年連續不加薪。downtown的年輕人(就按年輕金融從業員吧)，一年薪水5萬是均價，每個月到手稅後3000，現在如果交了1700房租，剩下的錢勉強能活著而已，要是房租再漲，這些人不可能負擔得起地
1會發生，但是會不會double值得商榷，除非通貨膨脹失控；2不會發生，多倫多城裏的這些企業不會大量裁員，因為近一年來基本都沒舍得多請人，再說加拿大銀行業如果玩完，整個經濟垮掉一半；3是最有可能的，不過這個可能對房地產的影響是平緩的，最多是下滑，不會泡沫。而且這些人永遠攢不夠買房的down
pay，永遠當租客，對於地主們難道不是一件好事麽？嘿嘿
今年九月政府提高down pay數量的要求，各大銀行嚴格貸款條件，對多倫多的房價起到了冷卻作用，其實是件好事，避免了加國房產象美麗肩一樣發生泡沫。同時值得注意的是這次房價冷卻是政策導致，不是市場自控行為。
評論房地產的文章很多，跟評估AAPL股票的一樣，看多了讓人糊塗，重要的是你自己怎麽看。我覺得房價eventually會升的，因為紙幣長期來看是貶職的，那麽不動產相對就是升值的，這就是房地產跟股票的不同。
從房地產賺錢有兩個渠道：一是資本增值；二是租金
資本增值就是低買高賣，但是房地產不是股票，動作起來很慢，可能是十年二十年一次上下。加拿大房地產在80年代暴漲過一次，到90年代初我來的時候大跌，多倫多平均房價跌25%-30%，我不是很清楚到底什麽原因，隻知道當時利率是兩位數；94年95年跌到穀底，之後平緩，到2001年開始take off, 現在多倫多很多地方的房價比90年代初已經翻了一番。
在大跌的時候買進的機會，人一生中最多會有一兩次的，其他時候就靠運氣了。跟股票一樣，在牛市中也有人輸錢，在熊市中也有人賺錢。我們現在就處於靠運氣的時候。
向往做地主或收租婆，現在看來比較simple和naive。多數多倫多人是炒新樓，這是香港人開始玩的，叫做買“樓花”，花=畫，就是先買圖紙，等幾年後蓋好了地盤升了，立刻出手。一般持有不超過5，6年。出租是最原始最繁瑣的方法，回報也是相對低一些的，但也不是沒有回報。不過炒圖紙這個方法隻能在房地產向上的幾年裏玩，它的弊端有：一如果房地產下跌，樓蓋好的時候不一定能馬上出手；二，房地產下跌時，地產商可以隨時取消項目，推遲起造，那麽你的定金就不得不押在那裏了
(未完待續)
