說個案例，房子買不買？XX換不換？

來源: luckyskymm 於 2012-11-10 23:01:15 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5368 bytes)

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昨天看了個1900的老房子，很有意思的房子，要價99000，地稅 2451，地稅估價是165400。麵積2864sf。3個單0，2/2/1BR.租金分別750/750/650。可是裏麵看起來比估計的大。3car沒門的車庫。數字如下

income $26,100

Expenses

management $1,180

advertising $240

water/sewer/fire $561

RE tax $2429

utilities $5,919 房東負熱水gas暖氣oil. 隻有 1 heating system

insurence $1306

repairs $3500

supplies $3150

gabage removal $475

snow 1260

landscaping $150

total expenses $20,170

NOI $5,930

貸款假設10，0000， 25% down = $358 monthly

cash flow 大約130多塊，還沒有算vacancy

有趣是因為我是新手，以下是plan/potential

1。expense裏麵的repair不是每年都有，如果房子檢驗沒有大毛病平均每年能有這麽多？現在有的兩個房子都沒有怎麽修過，不曉得。supply我猜是房主算的維修的用料？更不會每年都3500吧。兩項加起來平均翌年預算$1000現實嗎? 每月增加收入$5150/12=$429

2。取暖，2800sf,熱水已經是gas,如果暖氣換成gas之後大概省多少？查的網上說30% 可是因為熱水暖氣一起算的，不好算到底省多少？假設花8k換了之後yearly down to 4800.每月大概增加$100

3。還有就是兩個2br其實很容易改成3br,改後還是很大的，這樣兩個apartment最少每月收入增加$100

4.房子裏麵空間很敞很大，全部木地板。很大的窗戶，裏麵租戶都很喜歡。租價合理偏低，所以應該不會很多turn over.這樣management fee 省了，平均大概每月100。

這樣下來cash flow保守估計可以提高到850左右，vacancy 沒有算。又看一眼覺得保險不知道是不是少了點，一個月再給加50預算。

就是overhead高點，25% down 還有外麵要刷漆要不快爛了。要幾k。換供暖8k是亂猜的。這些錢要花就是打算長期持有。

買不？應該報價多少哦？換oil to gas 不？是長期持有property不？還有要是zilow估價13萬，地稅16萬，翌年後cash out或者重貸銀行大概會給估價多少？

price history

11/04/2012	Price change	$99,900	-15.3%	$35
09/21/2012	Listed for sale	$117,900	-9.3%	$41
03/25/2012	Listing removed	$130,000	--	$46
01/23/2012	Price change	$130,000	-16.1%	$46
12/09/2011	Listed for sale	$155,000	--	$54
12/09/2011	Listing removed	$155,000	--	$54	.
03/22/2011	Listed for sale	$155,000	--	$54	,

今天發現可以發貼結果洋洋灑灑一大篇，知道說自己羅嗦是understatement.寫這麽多一個是因為新手上路，就那麽點可以給玩的fund,小心的沒辦法。啊~~~ 看了幾個月房光眼紅人家刷刷買了，再不給抓個房就快要in despair了。 2是如果手裏就買這個之後可以再買一套的情況下，要想趁房市還沒太活過來盡快gain點capital,買這房走這路對嗎？請指點! 撒花獻茶~~~~~~~