05-11-2012：香港商業地產泡沫可能進一步膨脹

（英國）FT中文網  (2012-11-05)

　　英國《金融時報》 保羅 J 戴維斯 香港報道

　　香港政府對住宅房地產投機行為的打擊正加劇人們的擔心：流入香港的熱錢將推動該市商業房地產市場的泡沫進一步膨脹。

　　分析師們表示，寫字樓和零售店麵的租金收益率已經處於創紀錄低位，而租金處於全球最高水平，投資者日趨將注意力投向較小型的寫字樓，甚至停車位，在某些區，此類資產的價格已上漲一倍多。

　　香港在這方麵並非獨一無二，新加坡的商業和工業房地產價格也觸及創紀錄高位。

　　“政府正試圖采取一些措施來遏製住宅房地產價格通脹，但在大量資金湧入香港的大背景下，這非常困難，”瑞信(Credit Suisse)分析師梁啟棠(Cusson Leung)表示。“我們相信，大部分投資需求將從住宅市場轉向商業房地產市場。”

　　過去兩周期間，香港政府已5次幹預外匯市場，以求壓低港幣匯率，目前港幣匯率盯住美元，1美元兌7.80港元，浮動區間被限定在7.75至7.85港元。港府還針對住宅房地產的非本地和投機買家出台15%的特別印花稅。

　　香港行政長官梁振英(CY Leung)上周對記者們表示，鑒於資金也在流向商店、商用物業和停車場，政府的不幹預政策已經過時。

　　因擔心香港銀行體係麵臨的風險，香港金融管理局(HKMA)已實施其它一些技術性更強的措施來給住宅和商業房地產市場降溫。

　　但這些措施迄今收效甚微，根據瑞信的數據，寫字樓租金收益率已降至3%，零售麵積租金收益率已降至近2.5%。在截至2009年年中的5年期間，租金收益率平均達到4.5%至5%。

　　可是，中國農業銀行(AgBank)今夏斥資49億港元（合6.32億美元）買下一棟28層新建裝飾藝術風格大樓，此舉顯示，在單一業主的大型建築物市場領域，收益率的壓力相對比較小。

　　據麥格理環球房地產投資顧問(MGPA)亞洲行政總裁約翰 桑德斯(John Saunders)介紹，香港寫字樓的月租金仍處在每平方英尺150港元的創紀錄水平，這個租金水平已保持一段時期了。

　　在香港的世邦魏理仕(CBRE)研究部負責人範偉年(Ed Farrelly)表示，除了熱錢問題外，香港還承受著缺乏供應之苦。他表示，打擊境外人士購置住宅房地產的措施，肯定會推動資金流向商業房地產，主要是較小的單層寫字樓市場。

　　但他警告說，出台針對境外投資商業房地產的印花稅將是一個巨大錯誤：“那將向企業和投資者發出完全錯誤的信息，即他們應當尋求到其它地方去投資。”

　　譯者/和風

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