由於打字太慢，我的回帖係統今天也不工作，這樣吧，在這裏我就一起回答大家的問題吧。首先要謝謝你們幾天來的跟帖和對我的鼓勵與支持，其次讓我感動的是Texas trader 和梁山的回帖。真不好意思，一不小心嚇著您二位了，希望二位前輩多多包涵。我承認這次運氣不錯，掉溝裏了，我還能爬出來了。其實仔細想也不是全憑運氣，如果當初買房時挑了一個不好的location, 一個姥姥不疼舅舅不愛的破房子。現如今就不可能這麽快就出手。所以做商業地產投資除了要有corporation guarantee外，也要考慮location，人口增長，經濟狀況和自然災害等因素。
我當初買這個房子時，雖然是第一次但也是做了許多功課的，絕不是像有人說的那樣是在賭博。我為什麽會買它，因為我考慮到這是一個中小城市，人口變化不大。人人需要穿衣吃飯，四周並沒有其他grocery. 最重要的是這個location非常好，在馬路旁邊，房子較新，停車場大。這塊地從1950年開始就有一家grocery。對當地居民來說,從他們的爸爸媽媽到他們的爺爺奶奶就在哪買東西。商店和他們的生活緊密相聯，息息相關，從沒有改變過。此外這是一個NNN lease, Cap rate 比較高。我想如果不是經濟持續的低迷。我們的tenancy Dick先生再聰明一些，(說心裏話他是一個幹才但決不是一個將才)。也可能會好許多。另外就如JY說的一樣如果有一個corporation guarantee 保護自己。也不用這樣擔驚受怕了。
再有說到運氣，如果不是我發了三四百封信，運氣也不會找到我，回想當時的情景，確實不易，我用了整整一晚上發信，直到現在, 當我看到那些發出的求救信我還泛暈，惡心呢。
總之遇事要冷靜，隻要努力一定能找到解決的辦法。機會運氣一定會來。
有人說商業地產投資太危險，其實不要太緊張。我們做投資是一定會有風險的，但不能因噎廢食，我們要學會怎樣避風險。有人問我通過這件事是否還繼續做商業投資。是的，我上個月剛簽了一個新的和約。放心，這一次是一個10年的corporation guarantee lease.
人們說你已經Lucky 了一次，好運不可能總跟著你。你說的對。好運是給勤奮和有準備的人預備的。再講一個小故事，今年上半年我又賣出了一個商業用房。這是一個醫生診所，之所以賣，是因為醫生交不起房租了。房子是新蓋的，在大城市，富人區，裏麵有十一間房子，裝飾的非常好。NNN Lease. 想到醫生總該有錢吧。可是我遇到了一個倒黴而有不知如何做人的醫生。聽說他和其他醫生不和。為了用儀器大吵了一架，其他幾個醫生想著他的為人，大家一合計卷鋪蓋走人了把他一人撂哪了。他簽的和約，沒錢交租，又不想走。我找了個當地的律師把他請走了。由於房子好一個月我們就賣出去了。而且是現金交易，買家是一個美式足球明星。每次我們隻是在電視上看到他，這次咱也弄了一個名人的簽字過過癮 (在Purchasing agreement 上)。這個故事說明，在你買房子時，雖然你有一個好的tenancy，但也要做好準備有一天他走了，接下來你賣給誰，誰可以馬上接手。
Texas trader在跟帖時提到，希望我在賣出grocery 時一切順利。謝謝你的祝願。其實當時還有許多坎坷，好幾次deal 差一點流產。我沒仔細寫一是怕耽誤大家時間，二是怕嚇著TT 和粱山。
一次是建築商發難，說裏麵的地是東高西低，要重修，要重新報價。另一次是我們已經進入最後階段時買家的律師發現，我們以前的和約有一項easement 沒有取消。所以成交又要泡湯。多虧了我們的agency.他一共跑了四趟找我們以前的owner 簽字和公正。我可以說他是我見到的最專業最敬業的agent.以後我的朋友買房我總是第一時間把他介紹給他們。
好，就寫到這兒。如果還有問題請給我悄悄話，我一定回言。 謝謝！
