投資要有好的回報，有三個“不作對”大家都是知道的：
1。不和市場作對，（不過這一篇咱們不談市場風險）
2。不和聯儲局作對，
3。不和政策作對。
其中FED的政策嚴格講不算是政府政策，但是政府對其的影響以及其本身的影響力不在政府政策之下，故包括進來談。
1。FED政策
在這裏，FED政策主要是指其通過對貨幣發放的控製達到對短期利率和中長期利率的影響。其中短期利率的調整幾乎線性地影響到mREIT的借貸成本。如今短期利率已在“無法再低”的低位上，且FED聲稱將繼續此低利率保持到2015 年年中。這對mREIT的借貸成本保持在低位上自然是利好。 但是近年來的 QEn （n =1,2,3）以及 OT, 無論如何操作，其最終目的就是降低長期利率。這就直接縮小了所謂的Spread， 使得mREIT的贏利空間一再受到擠壓。這且不說，QE3更是直接和mREIT“搶奪”MBS市場，無疑使得mREIT們在中長期抵押貸款債券市場上受到“有力”競爭。
QE3並沒有說明一共要花多少錢在MBS上，隻是定性地說要看到勞工市場有轉機才會停止購買。而且如果情況再不好的話，每月$40B還不是上限！據勞工部數據，（http://data.bls.gov/timeseries/LNS14000000），如果我們隻看中間值的話，過去的十年裏，失業率的中間值大概在7%左右。（2008到2010是失業率急劇上升的兩年。）。按目前的失業率的下降率來估算，（簡單的線性化估算， 同樣可參考上述網站。），真的大概要到2015年中才能到達7%的水平。這麽一來，QE3的花費大概要在$40*12*2.5 = $1.2T (QE1: about $1.4T, QE2: about $0.6T)。這個數字對 mREIT 來說是個什麽概念呢？最大的mREIT Annly Capital Management, Inc 的今年第二季度的總資產為$0.128T。粗粗算來，FED今後的投資額將是最大的mREIT的資產的十倍，這幾乎是所有public的mREIT的總的資產額了。可見FED 的QE3在今後兩年半裏，對整個的mREIT 的行業的影響是巨大的。
2。聯邦政府政策
政府政策對mREIT的影響是多方麵的。在這裏，我們僅從兩個方麵談：
a。政府對抵押貸款的政策，比方說舒困計劃 HARP。 HARP計劃的推出是為了避免foreclosure或者幫助一些underwater的住戶獲得重新貸款的機會。本來兩房是要保證抵押貸款的償還的。但這樣一來，對mREIT來說，等於是製造了一個prepayment的問題。這方麵的風險我們已經談過。這也同時使得賬麵資產縮水，直接影響到股票的走勢。流動性等等也不必細說，自然不會是正麵影響。
b。政府的稅務政策。mREIT的要點之一就是以紅利形式發放90%以上的獲利。目前的紅利的利率為15%。明年開始，會是多少？目前無人知道。這方麵的政策，也是今年兩位總統候選人要打的牌之一。假設今年到期的稅務政策明年不再延續，那麽，明年的dividend的稅率就有可能達到40%。這對投資人來說，無形中將少獲利25%。可以想象，到時，mREIT的股價會如何相應變化。這是個不得不考慮的事情。
