簡評一個中美合作的房產投資項目

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簡評一個中美合作的房產投資項目

如山

（2012年9月10日，星期一）

先聲明：本人不了解老狼所提的美國“管理團隊”任何人（包括其背景、經曆和業績），也不知道有關有興趣投資人的背景（沒有私下和任何人交流過，也沒有私下看過任何相關資料）；所有關於項目的資料都是網上讀到的，並且不保證理解正確。現隻是憑著自己的有關知識和觀感，並就旁觀者角度談自己的看法和探討幾個說法。

首先，這是一個目的在於賺錢的投資項目，參與主體為在美國的“管理團隊”和中國的投資人。雙方都希望在這個合作投資中獲利。而雙方都有貢獻、風險和預期利益。

美國“管理團隊”的貢獻、風險與利益

貢獻：一，成功買入一個有（大）折扣好項目；二，找到貸款銀行並且提供擔保；三，成功管理出租業務，將差的出租率提升，從而提升物業的收益和價值。

風險：伴隨著這三個貢獻，其風險（所有風險都可以轉化為錢）為：一，投入找好項目的時間和精力，可能不成功或者不達到預定的期望值（這個損失有限）；二，擔保的風險:假如最後物業經營不善或者種種原因不能付銀行貸款被貸款銀行拍賣，而拍賣後的收入不夠付銀行的欠款，有可能個人被追討還債；三，經營不善對“管理團隊”的風險在於：自己的投入損失並且自己被踢出管理隊伍，具體損失就是沒有預期的管理費收入。

利益：一，買入中的傭金（假如是拍賣就可能沒有）？或者其它買入中的管理費；合作中非現金投入的股份；三，出租管理業務的收入

中國投資人的貢獻、風險與利益：貢獻主要就在於出錢。風險就是前麵的風險一和三而導致。具體來說就是找到的項目並非那麽好，投資回報沒預期的好、甚至是最後損失全部投入資金。收益就是投資回報（這個老狼已經說得很多）。

作為投資人應如何看“管理團隊”的貢獻？

要是我，主要看投入的資金風險與回報。凡投資皆有風險，不存在沒風險的投資。隻是你自己需要評估風險在哪裏和發生的幾率和相應的損失程度。了解對方的收益和評估對方的底線是談判中重要元素。但是，多少風險你才能夠並且願意承擔、多少回報你才願意做才是你做決策的主要依據。具體應用到這個案例上，就是投資人讓出多少利益主要看“管理團隊”能為你帶來多少利益，這個利益對你是否有足夠吸引力。而不是主要看“管理團隊”方在這個項目賺了多少便宜。再具體一點，假如通過努力，這個“管理團隊”找到（競投或者其它方式買入）的項目扣除“管理團隊”是市場價的40%，然後又扣除“管理團隊”要分出的股份或者錢，其淨價值仍有市場價的25%到30%折扣，投資者不是還賺了？再舉一個本人的實踐例子：在買賣房產中，美國的慣例是通常經紀是從賣方中拿3%傭金。但是，要是買非公開市場上（MLS），而是委托經紀幫你找好Deal，通常買方付3%給經紀，而不是賣方付。對於特別好的Deal，我自己付過遠超過行業慣例的傭金。具體點？經紀問能否付10%，我自動承諾付15%，因為不想他給了別的行家。一切都在於計算。要是你投資的機會成本30%，你有什麽興趣去投資在美國的20%回報的項目？所以都在於投資人自己的計算和評估。就我看來，“管理團隊”的最主要貢獻在於找到一個真正的好項目（有潛在價值的、大折扣的項目）。至於美國“管理團隊”是否有這個能力和運氣我不知道。

美國“管理團隊”如何看這個項目？

很簡單，美國“管理團隊”要是沒有足夠的利益交換，也不會有興趣去合作。他們自然也有個底線。

探討幾個說法

貸款擔保：老狼反複提到“管理團隊”的個人財產擔保。這裏我認為沒有牽涉任何人的“個人財產”。要是有，就是“抵押品”了。個人所簽的擔保書，不是有任何具體個人財產做擔保。凡擔保均有風險，但是，商業貸款，銀行主要是依賴項目本身。拍賣物業之後不足以還所欠本息，擔保人才有風險。但是，銀行要追擔保人來還債，還要通過法庭和長時間的程序。而且就算銀行勝訴，也未必能收到錢。有鑒於此，則令以上狀況發生，銀行是否進行追擔保人並不一定。所以，可以說這個案例中擔保人的風險相對金錢投入的風險低很多。但是，也不能說沒風險。沒有相應的利益，誰沒事願意提供個人擔保？其次，老狼也提到其他有興趣的人也可以做這個擔保。就我所知，不是這個項目內的Member (LLC),銀行是不會考慮的。當然，這個局外人要是Donald Trump或者類似級別的那當然另當別論。

出租率100%

出租率通常以年度來衡量，不是以某一天或者某一個月。所以說“管理團隊”的記錄有將原來出租率70%提高到100%的說法欠嚴密。因為從常識來說不怎麽可能300多單位的公寓整年沒有一天是空置的。

買入後再融資（Refinance）

買入後，經過努力提高其出租率，從而提高估值，再做Cash out refinance是一個好策略。也是多被投資人使用的。作為國內投資人來說，要是把原來投入的現金已經全部收回，後麵就等那個“金雞”不斷下蛋，那當然是最好不過的投資了。作為獨立個人，或者一個高度利益相關的投資組合體擁有整個物業的狀況下是可行的。但是，作為這樣一個牽涉那麽多國內投資者，而隻是在美國的 “管理團隊” 提供了個人擔保，這些美國擔保人，真的願意那麽幹嗎？他們本人考慮過了嗎？簡單的邏輯是：項目的資產淨值越大，其擔保就越安全。

以上是本人閑來無聊想到的，很可能不正確，請行家更正和有興趣者補充。投資是自己的事，應該自己作出考量與評估。最後祝中美雙方合作投資成功。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

項目簡介

第一個投資地選在美國某大城市，目標是100 單位以上的公寓、現存出租率偏低、維護差、租金偏低於市場。參與者是美國“管理團隊”，負責找到、買到好項目，並且找到銀行融資、其後管理出租。中國投資者出首付現金（美國“管理團隊”也出一些），項目在尋找中，股份分配在談判中。