m-REIT 風險談 -- Prepayment Risk 篇

來源: KnowAll 2012-09-09 18:03:03 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (8186 bytes)
本文內容已被 [ KnowAll ] 在 2012-09-09 19:48:41 編輯過。如有問題,請報告版主或論壇管理刪除.

 

Prepayment, 簡單來說,就是債務人比債務條款規定的還款周期提前完成付款。常見的抵押貸款的 prepayment有這樣幾種情況:

1Mortgage的抵押人(mortgagor)每月付比mortgage 條款規定的要多的本金

2Mortgagor 由於利率的下降進行重新貸款(目的是減少以後每月的付費。但效果是前一期

       mortgage 被提前付清。)。

3。改變付款期限(比方由30年的mortgage重新貸款成15年的mortgage。前一期的mortgage

       被提前付清。)

4。(發揮想象吧。)

 

無論哪一種情況,殊途同歸的效果是:抵押人將在付完某一個mortgage的全部債務時,付出比mortgage條款最初算定的要少的利息。那麽這為什麽會對mREIT來說是一個風險呢?

 

這是因為銀行在完成放貸的交易後,並不會長時間地把一個mortgage留在手裏。而是會轉手把大部分的貸款在mortgage 的次級(或稱二級)市場將其出售。最大的買家就是Fannie Mae Freddie Mac 銀行將mortgage賣出後,用賺到的錢(proceeds)再進行新的放款。而“兩房”則把購入的貸款作抵押,用債券的方式出售給第三方投資者, 其中就包括了mREITs。當mREIT 買入債券時,用的是fair value。比拿到的債券的抵押貸款的票麵值(par value )要高一點。部分原因是因為fair value已經記入了mortgage本身在整個周期裏的利息值。(注意到,我們這麽描述是已經把一個複雜問題說簡單了。但從說明問題的角度,我們暫且滿足於這樣的簡化的描述吧。)

 

這樣一來,問題就變得明白了。想象一下,投資者(比方說 mREIT)付了比票麵值(par value )高的價格買下了一份抵押債券,期望在整個付款周期裏,能通過收取利息來獲得盈利。如果這些mortgage 被迅速地提前付完的話,盡管還能收回 par value, 但利息的收取就會落空了,贏利不談,怕還是要賠本了!更可怕的是,本來mREIT 還利用這些購得的債券作為抵押來獲得leverage (還記得嗎?)的。如果這部分的資產由此縮水的話, margin call 或許也就不遠了!這就是prepayment的風險。

 

(當我們enjoy由於利率的降低而帶來的重新貸款的好處時,如果你還投資在mREIT裏的話,你的“喜悅感”會不會由此打折呢? -- 說句笑話了。)

所有跟帖: 

謝謝分享!老兄對ARR有什麽看法? -易木- 給 易木 發送悄悄話 易木 的博客首頁 (0 bytes) () 09/09/2012 postreply 19:27:33

談談個人觀點 -KnowAll- 給 KnowAll 發送悄悄話 KnowAll 的博客首頁 (676 bytes) () 09/09/2012 postreply 20:39:36

謝謝你的分析。ARR的數據不錯,Prepayment rate在改善,對interest rate也把握較好。 -易木- 給 易木 發送悄悄話 易木 的博客首頁 (170 bytes) () 09/10/2012 postreply 05:13:24

thanks for sharing.. -jy101- 給 jy101 發送悄悄話 jy101 的博客首頁 (0 bytes) () 09/09/2012 postreply 19:49:00

多謝版主鼓勵! -KnowAll- 給 KnowAll 發送悄悄話 KnowAll 的博客首頁 (0 bytes) () 09/09/2012 postreply 20:40:18

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