賣房的最佳時機

來源: 懷著我的夢想於 2012-08-25 09:28:32 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5025 bytes)

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買房，都是計劃好了的，你入市的那一刻，就決定了你是贏還是輸。

賣房，時機也很重要，但賣的時間未必是在計劃內，有時是“突發奇想”的決定。

2007 年的 1 月，我在多倫多的 Bay St 買了一個舊 condo ，是多倫多 downtown 最好的 location ，離多大近，生活方便，當時買它，是為了給女兒住， 5 年後，女兒畢業，我在深思熟慮後，決定繼續持有，因為它的現金流太好，是我的提款機，每年有 $16000 的淨收入，所以，在 2012 年初，我又 renew 了兩年的 fixed mortgage ，年利率 2.69% 。

今年的 4 月，我猶如過去的 5 年，在 4 月招租給暑期班的學生，每天都有人聯係，每周都有幾個人來看，一般在 2 周內就能租出去，可這次例外，過了 1 個多月，就是租不出去，租金也從 $800 / per room ，降到 $580 ，這是過去 5 年從來沒有發生過的。

這個信息，使我警覺地睜大了眼睛，看市場到底發生了什麽變化。

了解後，我決定賣房。因為有 3 個租客，費了些周折，在 6 月底才把房子空出，我找了一個白人 realtor ，她就住在這幢大樓裏，樓上樓下跑著方便，而且對這座樓了如指掌，花了 3 個星期， 4000 刀整修， 7 月初，我飛去多倫多，査看了我這幢樓裏的 4 個正在掛牌出售的 unit ，確認我的 condition 和價位正確，也和不同的 realtor 交談，感受市場，確認我的決定是否正確。

我的房子， 7 月 3 號上市賣房， 8 月 24 日賣出。快刀斬亂麻。

1）多倫多市中心，是北美高層公寓最多的地方，平均年增速在30%，而年人口增漲隻有18%，這幾年有太多的高層公寓交房，租房市場有了更多的可比性，新房競爭得過我這 22 年的舊房。

2） 2012 年 3-5 月多倫多的公寓市場有過一次曆史性的價格高峰，之後在政府政策的打壓下， 6 月開始冷卻。

3）新房的管理費在 $0.45 左右，我的舊房在 $0.70 ，以後舊房的管理費還會繼續快速增加。

4）多倫多的房價已經漲了 10 年有餘，就像股票，它不會永遠漲下去，它的拐點在哪裏？有可能就是現在。

5）今天你買多倫多的新房子出租， $650-680/sf ，都是虧錢的，所以，買房的投資客都把期望值賭在資本增值上，“期望值”是最靠不住的，因為它遠離了租售比和基本收入比，它的下跌風險會更大，新房下跌時，舊房的下跌幅度會更大。

6）在這個房子的曆史中，我是個最大的利得者， 1989 年第一手房主，花了 $175000 ， 2007 年賣給我 $328000 ， 17 年賺了 $153000 ，在我這一站， 5 年為我掙了 157000 的差價，外加 5 年的租金收入和 pay off mortgage ，進項 20 萬有餘。我預計，如果明年多倫多的房子繼續漲或者持平，這個房子的最高成交價可能會在 $50-52 萬左右，再往後，就不知道了。如果下跌呢？有可能跌倒 $45萬或以下。

結論：

哪裏是賣房的最佳點？我希望我的這個房子能在今年的 3-4 月出手，但是遠距離當地主，對市場的感覺和把握會有時間差，在租期內，如果租客不同意搬家，你是不能賣房的，我遲了半步，但結果還不錯，沒有賣在最高點，但賣在了下行的第一台階。

加拿大的房子已經快速上漲了 10 年有餘，靠的是低息，移民和大量資金流入，溫哥華的 SFH ，動輒幾百萬，靠當地人的收入，已經買不起，在溫哥華和多倫多，大量的炒房客，都湧入 condo ，買樓花，繼續為溫哥華和多倫多的 condo 市場加熱。

天下沒有不散的宴席。

逆向思維，現在是賣 condo 的時機了，我會把我持有的 condo ，排排隊，把距離遠的，舊的， location 次點的，分期分批的賣出幾個，騰出資金，多持有 SFH ， condo 隻長期持有溫哥華西區和 downtown 的那些個新房。

我也會繼續跟蹤我已經賣出的房子的價格變化，就算是研究給自己看吧。