你的房產在什麽條件下會成為負資產

你的房產在什麽條件下會成為負資產

發表於： [2012-04-27 14:44:51]
樓主：生化球


　　你的房子會不會成為負資產？
　　很可能！《中國式百萬富翁》《中國式千萬富翁》作者在書裏說：
　　房價暴跌――負資產的陰影
　　香港上一個經濟周期前，有過幾年房地產市場的大幅縮水，許多市民房產成為負資產，連李嘉誠等地產大亨都灰頭土臉。
　　美國次貸危機後房價大縮水。之前炒得白熱的城市，像賭城拉斯維加斯和雷諾，科技新都鳳凰城等，50－60%的按揭供房都是負資產！
　　北京有個朋友2005年前後，在方莊用50萬元的低價買了一套150平米的高檔裝修大房，房主買時100萬，首付20萬，還花了30萬元裝修。
　　當時北京一些地區房價低迷，尤其是二手房，經常要折半出手。那套房市場價掉到60萬元。房主急於脫手，隻賣了50萬，還要付清銀行80萬元貸款！且不說扔進去的30萬元裝修費。
　　在那前後，不少深圳、廣州的炒房者，也都折戟沉沙，賠得底掉。
　　負資產的概念：
　　經濟和房地產市場有很大泡沫，購房後可能成為“負資產”
　　“負資產”指的是“負債比你擁有的資產價值高”。
　　例如，那位方莊房主當年在100萬元的價位買了一套房，付了20萬元頭款，向銀行貸款80萬元。
　　通常情況下，即使房產在付清貸款前產權屬於貸款銀行，由於他的已支付比例，他應擁有房產總值中至少20％的部分（英文叫做“Equity”〕。如果房屋轉賣，即使房價未漲，甲可以收回至少20萬元，再加按月已付按揭中償還本金的部分。
　　由於房價跌了，他所買的房價值縮水一半，賣出50萬元，他隻擁有其中20％左右的“Equity”，即10萬元左右，卻欠銀行80萬元。雖然至少已經付出20萬元，但是資（10萬元）債（80萬元〕相抵，差額是70萬元。
　　他賣房子得了50萬元（為了簡單我們略去手續稅費等不計〕，要還銀行80萬元，還缺30萬。甲不但賠掉20萬頭款，一分錢沒有，還要再貼30萬元，才能清償銀行債務。如果不算裝修，他損失的正好是房價縮水的50萬。
　　房產投資風險可能超越股票
　　好的一方麵是，即使噩夢成真，負資產通常還是比垃圾股好，因為房屋有使用價值，可以居住和出租，減少損失。而多數垃圾股翻身無望，投資永遠喪失。而負資產的房產經過一段時間，由於房產的總體升值趨勢，通常可以翻身。隻要你有供房能力。
　　壞的一麵是，股票最多全丟了，不至於負債。而負資產則是不但已付房款全丟了，還落得巨額債務。
　　就像房價漲的時候，你獲取的是數倍於你首付的全額房款基數上的升值額，房價跳水時，你損失的錢財不是基於你的首付，而是基於數倍於首付的房價總額，那跌去的錢都要你背著，因而會火上澆油，雪上加霜。
　　如果你隻付了頭款，有每月按揭要還，又沒有足夠的穩定收入，下場很可能就是負債累累，破產而銀行收房。
　　在這種情況下，房產投資的風險甚至超過股票。
　　杠杆的放大效應――潛在超高收益和負資產（按實際支出頭款額計算）
　　房價 頭款 按揭 漲20% 跌20% 漲50% 跌50% 漲100%
　　100萬 20萬 80萬 120萬 80萬 150萬 50萬 200萬
　　回報率 100% －100% 250% －250% 500%
　　負資產的征兆和先決條件
　　一些特點可以幫助你判斷市場泡沫，即買房後成為負資產的機遇有多大：
　　房價連年持續高漲，尤其是倍增；
　　投資房對自住房比例過高，房屋空置率高；
　　房價和租金回報比嚴重失調（國際均值為房價為10－20年租金收入，北京2011年初房價為50－80年租金收入）；
　　房價上漲助推裏，有相當量的恐慌性購買。
　　中國多數大中城市似乎具備了上述一切條件。
　　尤其是北京上海深圳一套房動輒幾百萬上千萬，直逼香港東京舊金山。
　　有統計說，全國空置房達到6000多萬套，夠2億人居住。而中國城市居民總數才5億多！
　　一些經濟學家甚至預言，一旦繼續漲價預期動搖，這些空置的未售房，投資房進入銷售和出租市場，就會引發房市崩盤，觸發中國版次貸大危機！
　　中國也有兩個特殊性：
　　處在政府控製的準市場經濟裏；
　　人口迅速增長和城市化。
　　這些都會降低市場大崩盤的可能性。
　　負資產高危人群
　　如果房地產市場出現下跌，首先收到衝擊的將是：
　　在超高價位貸款買房自住，卻無力長期供按揭者；
　　或是在房屋占用率和出租率偏低、價格租金比不利的情況下，購買以投資出租為目的的非自住產權房。
　　那些穩定收入不高，現金節餘有限的家庭，會陷入難堪的財務負擔中。一旦負擔不了，需要將房產賣出。
　　而漲價預期一旦有變，將轉為買方市場，即使能脫手，損失大筆錢財是可以預期的。
　　除非預有準備，那一天如果到來，至少意味著你的百萬身家財富大縮水。

所有跟帖： 

• 這個一定要頂一下，很實在。 -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 09:12:50

• co：這個一定要頂一下，很實在。 -種菜忙- ♀ (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:16:43

• 貸款買房一般都是負的，對不起，我數學真的不好：））） -漢至- ♂ (0 bytes) () 08/06/2012 postreply 10:34:17