好區vs差區

來源: nycapples 於 2012-07-25 21:37:22 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (2320 bytes)

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假如好區，每月現金流0%，沒錯，看好未來上升趨勢，但不知道多久。

假如差區，可能達到每年10%收益率（扣除所有費用/純cash投資），section 8群居，可能一兩年去個法庭啥的。。。

二選一，選哪個啊？

我覺得，所謂好和差都是相對而言的，假如需要穿著防彈衣去的差區，最好不要想了，生命安全最重要。

假如非常好的區像前人說的那樣能夠達到每年5%以上的收益率，no brainer, 可以出手。

然而fish和熊掌不能兼得，現金流好+未來長勢好的情況很難出現在同一個房子身上，就好像外貌和智慧很難同時垂青一個人，如果有的話，也早早被搶走了。。。

我的投資房中，隻有一個出現了好區+10%收益率的情況，但是它是有硬傷的，就是房子在路衝。。。

我的觀點是，在一個好的market中，好區的房子會lead漲勢，但是差區的房子，在可以預見的未來也會受大環境驅動漲起來的，不要太擔心壞區是不是不可能漲，道理很簡單，如果好區的漲勢明顯，房價太高或者supply不夠的話，人們一定會選擇次好，次次好的，隻要‘壞’沒到了穿防彈衣出門的情況，就是sooner or later的問題。。。我的路衝房當時也是考慮到，如果房市明顯上漲，我如果出價合理，就不怕拖不了手，而這幾年，反正也不是我住，都是人家住。。。

房子本身的升值潛力vs現金流，就是一個放長線釣大魚vs注重眼前利潤的策略。雖然前者聽起來很美，但是對於實際的投資者來說，更應該注重眼前利益，因為未來的市場永遠都是最難把握的。而眼前利潤相對來說就看得見摸得著，因為一個地區的租金，受經濟的影響非常小。

抗戰等了8年才勝利，鬼知道房子要多少年才翻身啊。。。所以，專注眼前利益不是什麽壞事，你多少年等著房價翻身顆粒未收，人家壞區可能成本早都撈回來了。。。所以投資壞區（不是那麽的壞）至少可以享受current income, 甚至用這種income 再投資，再者說， cash 將來永遠沒有現在值錢。。

雖然前麵lz說壞區有些操心，然而好區也並不是不操心，好區中尋找收益率高的好deal往往是很舊的房子（比如我的路衝就是1900年前建的，我常常跟我的朋友說我有套紀元前BC的投資房）而差區也有新房，要是壞個啥毛病，操心還不定誰的多。同時，操心不操心也要看對於applicant的嚴格審控，很多時候是RP問題。。

就算總體來說差區可能要搭上更多和租客打交道時間，然而，至少省卻很多對經濟學家陰晴不定預測的擔心。。。反正姐享受著每年遠遠高於銀行，甚至是道瓊斯的回報率，任你江湖如何風雲莫測，俺就在家數租子靜觀其變就好。。。

而好區可能經常收益率很少，甚至每月往裏搭錢，姐不提心吊膽不行啊，我是寧願多跑腿也不想多費心的人。。。有時候如果碰上特殊情況硬撐不住，還沒準兒在market反彈之前含淚脫手呢。。。所以啊，說什麽光明的升值前景神馬啊都是浮雲，抓住穩定的現金流才是王道。。。