Jesse你在北京如果有小產權房如何辦？

很多人的印象中，小產權房對應的購買對象應是資金實力不強的剛需者，但事實並非如此。號稱全國最大的小產權房小區北京通州太玉園小區卻是一般人難以企及的高端產品——別墅，而且該小區的別墅幾乎被投資客壟斷，一房難求。 《每日經濟新聞》記者調查後發現，該小區小產權別墅投資需求旺盛的背後，緣於小產權別墅租售比倍數為北京住宅租售比倍數的近24%，以及未來看漲的自我預期。出乎意料的是，目前政府意欲清理小產權房的相關禁令政策竟成為推高業主們預期看漲“指數”的因素之一。 目前一房難求 太玉園小區一棟別墅的業主張靚(化名)向《每日經濟新聞》記者介紹說，她於2002年在該小區以近55萬元購買了一套獨棟別墅，交房時的麵積為245平方米。 “不過太玉園小區所在的張灣村村委會對小產權別墅並沒有進行實質性的管理。”正是基於張灣村對小產權別墅管理上的“鬆散”，張靚介紹，太玉園小區別墅業主在購買房子後，會根據自己的需要隨意向外擴建或搭建農家院或魚池等，因此其別墅的麵積會隨之加大。張靚在收房後，就根據自己的需要搭建了一些房子，麵積由交房時的245平方米，變成了超過320平方米。 張靚說，目前自己的這套別墅，估價至少600萬元以上，且不會轉讓，“因為別墅房本上注明的使用權使用時間為永久。在北京一號線地鐵土橋站口旁邊購買這麽一大塊土地，600萬元不貴。” 實際上，目前在太玉園小區，類似張靚這樣的別墅業主，普遍存在惜售心態。 26日上午，《每日經濟新聞》記者以“購房者”身份來到北京通州區小產權房小區太玉園，相繼詢問了該小區內的灃華地產及其旁邊的博友園地產等多家中介後獲悉，目前太玉園小區並無一手別墅在售，且沒有一套二手獨棟別墅在售，一房難求成了該小區別墅市場行情的真實寫照。 記者調查發現，2006年後，該小區就沒有新的別墅產品上市，該小區的別墅市場完全邁入二手市場階段，但惜售成為二手別墅業主們的共同特征。 博友園地產一位姓鍾的工作人員向記者舉例說，2010年太玉園小區曾有一棟獨棟別墅掛牌出售，麵積為300多平方米，業主於2002年以近60萬元買下。開始時業主的標價為600多萬元，後來看房者絡繹不絕，不過，最後別墅主人卻撤回了轉讓公告，繼續等待升值。 記者注意到，以這位業主惜售的標價600多萬元計算，該套別墅近8年竟漲價約10倍，漲價幅度讓人吃驚。 年租金堪比當初售價 旺盛的投資需求，緣於高企的投資回報。 記者調查發現，太玉園小區僅在2002年~2005年間相繼推出三批別墅產品，主推別墅的麵積在二三百平方米左右，售價大致在30萬元~70萬元之間。 然而近10年後的今天，這些別墅產品的二手房轉讓售價已達五六百萬元，相當於漲價近10倍，且幾無房源。 低至近120倍的租售比同樣凸顯了太玉園小區小產權別墅投資的高回報率特點。 記者在調查中獲悉，芬芳幼兒園是最早入住太玉園的幼兒園之一，於2007年落戶太玉園。該幼兒園所用的三套別墅為租賃別墅。據太玉園小區一家中介公司工作人員介紹，該幼兒園租賃的房屋，2008年時每套別墅的年租金為12萬元，而2012年已漲至48萬元，上漲了4倍。 值得關注的是，上述中介工作人員介紹，這三套出租的別墅，皆為別墅業主於2002年以每套五六十萬元的價格買下。換句話說，這三套別墅的業主，目前每套別墅的年租金收入與2002年購買時的價格相當。據估計，這三套別墅，目前每套別墅的二手轉讓價在五六百萬元，相當於近10年上漲了近10倍，且租售比倍數在約120倍左右。 在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，鏈家地產市場部分析師陳雪透露，目前北京住宅的平均租售比倍數為500倍左右，而國際上公認的合理標準為200倍~300倍。相比較而言，目前太玉園小區小產權別墅的租售比倍數為北京住宅租售比倍數的近24%，為國際公認合理標準的近40%~60%，投資回報率高得讓人驚歎。 惜售源於預期看漲 除了房價上漲及租金收入節節上升帶來的收益外，記者在調查中還發現，太玉園小區小產權別墅業主們惜售的另一個推動原因在於預期看漲。出乎意料的是，目前政府意欲清理小產權房的相關禁令政策竟成為推高業主們預期看漲“指數”的因素之一。 記者注意到，近年來政府相關部門不斷出台有關小產權房禁令政策，且用語日趨嚴厲。比如今年2月21日，國土部召開《2011年房地產用地管理調控和集體土地建公租房情況》新聞發布會，國土部相關負責人明確表示，小產權房不予確權登記，不受法律保護，今年國土部將在全國選擇部分城市開展小產權房清理工作。3月11日，國土部部長徐紹史進一步指出，今年國土部清理小產權房的工作，主要是一手抓調查研究清理試點，另一手抓執法檢查、嚴格防範，不讓小產權房現象繼續蔓延。 在接受記者采訪時，太玉園一位別墅業主對此類禁令評論說，小產權房越禁，小產權房會越火。這位業主具體解釋說，首先，小產權房禁令之下，說明未來小產權房越來越稀缺，稀缺推高價值。其次，未來政府清理小產權房的主流方式肯定不是拆掉，而是通過交納一定的土地出讓金轉為大產權房。轉正後，原有的小產權房會帶來跳躍式的價值提升。 記者在調查中發現，上述別墅業主對小產權房禁令的看法，是太玉園小區業主的主流看法。 太玉園小區業主鄭宇(化名)，2002年以2000元/平方米的價格在該小區一次性購買了3套別墅，包括一套獨棟別墅與兩套疊拚別墅。鄭宇就非常看好自己投資的三套別墅的未來升值空間。他認為，在政府著手清理小產權房的背景下，太玉園小產權房轉變為大產權房是必然的事情，“如果強力推掉拆毀的話，政府讓太玉園3萬多人住哪兒？太玉園小區拆不了，隻能轉成大產權。”

所有跟帖： 

• 坐等。近期可能有最終政策出台。 -jessefan- ♀ (398 bytes) () 06/29/2012 postreply 06:46:35

• 你太聰明了 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 06/29/2012 postreply 07:29:46

• Thanks. -jessefan- ♀ (15 bytes) () 06/29/2012 postreply 07:33:44

• 謝，並回陽光的話 -王大頭- ♂ (52 bytes) () 06/29/2012 postreply 07:48:58

• 謝謝。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 06/29/2012 postreply 09:27:40

• 玩廾一點考驗人的智慧, 十年升值十倍要賣了才成現實. -梁山sl- ♂ (108 bytes) () 06/29/2012 postreply 11:26:21