這個短售屋劃算嗎？

我寫的一個小帖 買房也要碰運氣，又拿到了一個短售房， 說到最近買的短售房，房價$106,000， 估計月租$1500，毛利16%. 一網友講，這是個劃不來的壞買賣。他/她講， 這個房子的 內部收益率：15％，“對於投資項目，一般內部收益率不達到15％以上是慎之又慎，存在很大的風險。結論是您的這個投資房風險很高”

內部收益率是每年的平均回報率。

我不知TA算得對不對。但15%的內部收益率 IRR的出租房， 還不算好，是否要求太高了？按這個要求，地主是不是就難當了？

 

我對您的Deal做的經濟評價－－結論Dad Deal

 

 

來源: 雲逸徉 於 2012-06-05 13:24:02 [檔案] [博客] 舊帖] [轉至博客] [給我悄悄話] 本文已被閱讀： 829次

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回答: 買房也要碰運氣，又拿到了一個短售房。 由 commonsense888 於 2012-06-04 22:49:52

很多人對買房子非常熱衷。通過您的這個短賣可以計算年毛回報約16％。事實上從經濟的角度這樣算是很難說明您的這個Deal是否劃算。

現在我用極端的情況來評價您的這個例子：

投資估算為110000$,

假設：租金月度1500$，去掉房產稅，維修，和可能的空租合計約3000$(我認為這個數打不住)，約年收入15000$。

假設您有辦法每年不交所得稅。從2012年評估到2100年，假設2100年這個房產還值110000$。

經過現金流法評估，結果如下：

內部收益率：15.79％；

投資回收期：2023年7月，約12年；

89年淨收入：1335000$;

按照10％的折現率計算淨現值：52449$;

按照15％的折現率計算淨現值：4666$;

通過這個極端假設，可以滿足15％的內部收益率要求，可以投資，89年能夠賺到點錢4666美元。

如果假設您隻在10年內出租，10年後以2022年以200000$出售。但是您必須交所得稅和那些隱形的費用，約占20％。評估結果如下：

內部收益率：15.38％；

投資回收期：10年；

10年淨收入：186000$;

按照10％的折現率計算淨現值：37873$;

按照15％的折現率計算淨現值：2109$;

通過這個稍微合理的假設，可以滿足15％的內部收益率要求，可以投資，10年能夠賺到點錢2109美元。但是必須保證10年後這個房子能夠賣200000$,否則是虧的。

最好的交易是買了裝修一下就賣：投入約140000$,1年內賣出200000$,淨賺60000$。這樣的好投資房子太少了。

對於投資項目，一般內部收益率不達到15％以上是慎之又慎，存在很大的風險。結論是您的這個投資房風險很高！

以上評估有圖有表，但是不會上圖。隻能列結果了，僅供參考，概不負責。

所有跟帖： 

• 15%的折現率一般是高風險。但我的疑問是房產投資的風險率跟個人有關，不能一刀切。 -sweetptt- ♂ (82 bytes) () 06/05/2012 postreply 22:58:14

• "跟個人有關" 指投資者的risk tolerance, 還是指他的負債率？ -commonsense888- ♂ (103 bytes) () 06/05/2012 postreply 23:25:09

• 他其實沒有真正理解什麽是投資。他把公司估價的方法，用到房地產來，而且用了一個 -相對強度- ♂ (62 bytes) () 06/06/2012 postreply 07:35:18

• 劃算與否是相對的。 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 06/05/2012 postreply 23:00:57

• 你這個deal還不好的話， 我們都去撞牆算了。。。 -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 07:08:48

• 存11萬， 那兒可以有15000的年回報， 不指股票（俺他的例子）？ -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 09:56:22

• 折現率隻能用長期利率，現在大約是2%到3%。10%是非常不合理的。 -相對強度- ♂ (0 bytes) () 06/06/2012 postreply 07:23:29