商業地產和住宅地產的不同 （ZT）

六月份市場報告 （by John Lam）

經過幾年來住宅地產市場不斷強勁爬升的走勢， 讓很多人也開始探討投資商業地產是否可靠的一些相關問題。答案其實很清楚， 商業地產確實是一項強勁而且穩定的投資項目。 尤其在當今股票市場波動不穩以及銀行長期低利率的環境下，商業地產的投資概況，自然值得大家去認識與探討。

尤其在卑斯省（BC），很大比例的財富是從投資商業地產累積而來的。 (請參閱http://www.vancouversun.com/health/Cancer+donation+sets+record/6676983/story.html)。 事實上，八位列名卑斯省億萬富翁當中，就有四位是以投資商業地產致富的。 (請參閱http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_Canadians_by_net_worth)

商業地產和住宅地產到底有那些地方不同呢?

商 業地產和住宅地產有一定的共通點，所以地產經紀執照是沒有分商業地產或住宅地產的。 話雖如此，畢竟也各有專攻，除非是在比較小的地產市場讓地產經紀必須兼顧八方，否則一般來說，商業地產和住宅地產是有不同的經紀來提供專業服務的。麥當勞 地產集團就有專屬的麥當勞商業地產公司 (http://www.macdonaldcommercial.com) 來提供商業地產所需要的專業服務。 其中包括以下七項商業地產的專屬項目:

• 1) 土地買賣


• 2) 辦公大樓


• 3) 零售商場 (店鋪, 購物中心, 購物廣場等)


• 4) 工業用地 (倉庫, 配發中心, 工業廠房等)


• 5) 多單位家庭住戶 (公寓)


• 6) 休閑用地 (旅館, 運動場地等)


• 7) 保健用地 (醫療中心, 療養院等)

購買住宅地產的優點:

• 這是唯一可以讓您住進去的投資項目


• 自用住宅免稅優惠是加拿大人可享用最大也是最普遍的稅務優惠待遇.


• 地產多從上市登記操作係統 (Realtor MLS System)能確保住宅地產交易順暢與透明化

所以一般來說，投資在自用住宅地產是最好的投資項目。 不過，如果隻是純粹做為投資用，那就不妨可以考慮商業用地產。

購買商業用地產的優點:

• 商業地產的租戶(多單位家庭住戶如公寓不算)通常在約定的租金之外，還有要負責 “三自付”： 自付地產稅、自付保險、以及自付管理費。 這在住宅地產就不同了。 租戶隻管繳房租就好， 上麵三項費用全都要由房東自行負責。


• 商業租約通常是定位為平等兩造所訂立的合同， 意含雙方有平等遵守契約的義務。 住宅租約就不同了，<<住宅租戶保護條例>>是偏向保護租戶利益的，一旦發生糾紛，即使是租戶理虧，房東想要驅逐惡房客，也不是那麽容易的事。


• 跟 住宅地產比較， 商業地產市場是比較穩定的。 原因是商業地產是以5 到10 年租賃價位的普遍性走向作為定價的依據，而非單靠心理因素或臆測來定價。經濟學家之所以認為溫哥華住宅地產價格在過去三十年都過高的原因，就是因為溫哥華 住宅地產價位的走向與普遍性適用的經濟法則一向相去甚遠。

過 去很多人不涉足商業地產的原因，無非是因為對這行業不熟悉。 人人都有在住宅地產居住的經驗，多少都會有一些基本的認識。商業地產則不然。由於種類繁多，連經驗豐富的地產經紀都隻能擇其中一兩項作為其專精的對象。 畢竟療養院也好，停車場也好，乃至旅館等都需要不同的管理專業與經驗。 還是那句老話， 要能保障投資，就需要有經驗的專業地產管理公司協助經營。住宅地產如此，商業地產更是如此就更不在話下了。

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• 從住宅地產開始，逐步向商業地產發展。 -va_landlord- ♂ (110 bytes) () 06/04/2012 postreply 20:46:13